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房企退市与重生

乐居财经 2024-05-13 08:00 18.3w阅读

文/乐居财经 李奕和

上世纪八十年代,出身自江苏南通的陈锦石,带着28人的农民务工队伍以及东拼西凑来的5000块,靠着手里的一把泥刀、一只灰桶,开启了自己的创业之路。

这段艰难的创业史,如今作为企业文化的一部分,被放在中南集团官网的显要位置。

回想着初创业那段艰苦奋斗的岁月,眼下的陈锦石或许感同身受,但心境已然发生了很大的改变。

5月8日晚,ST中南(中南建设,000961. SZ)公告,公司股票收盘价已连续二十个交易日低于1元/股,可能被深圳证券交易所终止上市交易。股票也于5月9日开市起停牌。

退市名单上,自此又多了一家房企的名字。中南建设的股票价格,最终定格在了0.56元/股。

去年以来,港股房企新力的退市,拉开了出险房企退出资本市场的大幕。随后的时间里,蓝光发展中天金融、泰禾、阳光城三盛控股等纷纷退市。其中多家,都是曾经的千亿房企。

如今看来,这个退市潮仍没有结束。

今年1月26日,泛海控股被深交所终止上市。而紧跟着中南建设之后,5月10日晚,*ST世茂世茂股份,600823. SH)披露了可能被终止上市的第十次风险提示公告。

世茂股份5月10日收盘价0.49元/股,已连续十七个交易日低于1元/股。即使后续3个交易日连续涨停,也将因股价连续20个交易日低于1元而触及交易类退市指标。提前锁定退市。

对房企而言,退市并非其终点。虽然在二级市场的融资功能丢失,但企业的经营仍在继续。这也让外界好奇,退市房企的业绩成色几何?经营是否有所起色?

从一部分房企已披露的退市后首份年报来看,巨额的亏损以及逾期待偿债等,仍是这些房企需要直面的问题。

退市名单再拉长

去年4月,新力控股未能在规定时限履行港交所的复牌指引而复牌,最终在走过了短短4年的资本路后,无奈退市。

而它,也成为了这轮出险房企首家被港交所摘牌的房企。

新力控股的摘牌,拉开了出险房企退市的序幕。此后不到一年时间,蓝光发展、中天金融、美好置业粤泰股份宋都股份嘉凯城、泰禾、阳光城、三盛控股等多家房企在两地的交易所被摘牌。

据统计,仅2023年,共有12家房企从A股和H股退市,其中不乏千亿房企。退市原因一项,A股房企多因“连续20个交易日收盘价均低于1元”而被摘牌,而港股房企则由于“主板公司的证券连续停牌18个月”。

地产行业的深度调整仍在持续,今年以来房企的退市潮也在继续。

在中南建设及世茂股份之前,今年1月26日,泛海控股的股票在2023年11月30日至2023年12月27日期间,连续二十个交易日的每日收盘价均低于1元,触及深交所规定的股票终止上市情形。泛海控股股票摘牌。

与众多触及退市情形的房企一样,中南建设与世茂股份也曾积极展开自救。

出险之时,中南建设曾拉来“国家+地方”AMC前来增援。今年2月,为了挽救持续下滑的股价,中南建设披露了部分董事及高管自愿增持股份的公告,包括施锦华等在内的6名董事高管,计划自2月8日起6个月内,通过二级市场增持500万~1000万元股份。

据最新数据,截至5月6日,增持主体已经累计增持中南建设237.52万股,增持金额约228万元,占总股本的0.062%。只不过增持计划对股票的影响似乎并不明显,4月开始,中南建设的股票价格持续下滑到1元以下。

而在4月20日,还有消息传出,中南建设控股股东中南城建投资与太盟投资集团(PAG)及江苏资产等机构就债务化解、股权交易等合作进行洽谈。但这些消息也没能对二级市场起明显作用,4月24日,中南建设被实施“其他风险警示”,股票简称由“中南建设”变更为“ST中南”。并最终走到了摘牌退市这一步。

世茂股份也曾多次回购试图摆脱退市风险。

5月7日的回购进展公告显示,世茂股份在今年1月10日至5月7日期间,通过集中竞价交易方式回购股份117,419,371股,回购的总金额为1.25亿元。而去年6月27日至9月26日,世茂股份也曾通过集中竞价交易方式累计回购股份149,169,371股,回购总金额1.75亿元。

除此之外,更多的房企也徘徊在退市的边缘。据了解,目前的港股房企中,佳源国际、大唐集团、力高集团汇景控股新明中国、祥生控股、上置集团大发地产等多家房企自去年3、4月份开始停牌,至今已一年有余。

今年3月,因延迟发布年报业绩,包括碧桂园上坤地产亿达中国当代置业融信中国德信中国正商实业恒达集团等在内的多家房企也宣布停牌。

亏损与逾期待偿债压力

2023年,中南建设营业收入684.88亿元,同比增长16.01%;实现归属上市公司股东的净亏损52.9亿元,同比减亏38.9亿元。期内,世茂股份实现营业收入55.47亿元,同比下降3.48%;归属于上市公司股东净利润-89.96亿元,同比减少98.71%。

受整体市场环境影响,退市房企普遍面临较大的经营及债务压力。而与中南建设、世茂股份等即将退市的房企相比,已经退出资本市场房企的经营情况也广受外界关注。

近日,阳光城、泰禾、蓝光发展、中天金融均发布了退市后的首份年报。总的来看,业绩下滑、亏损以及巨额的逾期待偿债务,仍是这些房企需要面对的问题。

2023年,阳光城实现营业收入477.77亿元,同比增长19.69%;实现归属于退市公司股东的净利润-80.69亿元,上一年同期阳光城亏损125.53亿元,相比之下亏损有较大的收窄。

泰禾实现营业收入63.95亿元,同比下降27.35%,实现归属于公司股东的净利润为-60.72亿元,同比下降12.99%。

蓝光发展2023年营业收入199.97亿元,同比增长3.59%;实现归属于退市公司股东的净利润-174.6亿元,归母净利润同比2022年的亏损249.42亿元,同样有较大的收窄。

去年,中天金融实现营业收入56.82亿元,实现归属于母公司股东的净利润-181.44亿元。

期末,阳光城的资产负债率96.22%,泰禾99.66%,蓝光发展136.42%,中天金融123.54%。蓝光发展、中天金融的负债总额均大于资产总额。

逾期负债方面,于2023年报告期末,阳光城已到期未支付的债务(包含金融机构借款、合作方款项等)本金合计675.65亿元。泰禾有已到期未归还借款822.46 亿元。

蓝光发展已逾期未偿还的短期借款及到期未偿付的长期借款(含一年内到期)合计180.67亿元。中天金融短期借款及一年内到期的非流动负债321.60亿元,其中逾期的有息债务本金236.05亿元。

较大的逾期未偿还债务面前,这些房企手中持有的现金仍捉襟见袖。2023年,阳光城、泰禾、蓝光发展、中天金融期末现金及现金余额等价物余额分别为33.24亿元、2.12亿元、7.82亿元、57.86亿元。泰禾与蓝光发展,手中的现金不足两位数。

等待复苏与重生

虽然已经退出资本市场,但企业的经营仍在继续。但如今持续低迷的地产行业能否迎来复苏,仍是这些房企回归正常经营轨道的关键所在。

数据显示,2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米,同比下降8.5%;31个大中城市中,一线城市的商品房成交面积同比下降0.7%,二线城市同比下降8.8%,三线城市同比下降10.6%,成交规模持续下滑的同时,城市也在分化。

从政策层面看,楼市去库存开始成为主基调,行业无疑迎来更宽松的环境。

中共中央政治局4月30日会议提到,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。房地产仍是防风险的重点领域。

取消限购的消息也陆续传来。

5月9日,杭州、西安两城相继宣布,全面取消楼市限购政策。自此,除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外,仅剩海南省、天津市仍处于部分放开限购状态。而未来,这些地方的限购政策仍有望逐步调整。

只不过,在房地产经历了长时间的低迷之后,这些政策的效果如何仍需时间验证。而经历业绩下滑、亏损以及流动性日渐枯竭的房企,仍在通过自身努力等待复苏时机。

上述退市房企披露的年报,一些变化或值得期待。

2023年,阳光城、泰禾均实现了经营活动现金流的净流入,其中阳光城经营活动产生现金流净额6.95亿元、泰禾2.66亿元。2022年,两家房企的该项目数据均为负值。

蓝光发展经营活动产生的现金流量净额-6.11亿元,虽仍为负值,但相比2022年10.01亿的流出,已经有较大的收窄。

经营活动现金流回正,是房企回归自身造血功能的第一步。

在年报中,泰禾提到,2023年度内,其全国各地的项目已收到的政府专项资金约14.5亿元,在政策和资金扶持下,其在上海、北京和福州地区均有新交付的项目。

目前,泰禾已售尚未交付的项目已基本开工,分布在北京、上海、福州和广深区域,预计在未来2年内完成交付工作。项目销售回款将按比例用于归还贷款和保障公司日常运营。

泰禾特别强调提到:“公司未来12个月内具有持续经营能力。”

蓝光发展也披露,目前已完成资产和负债底数的摸排,形成了风险化解方案的雏形。2023年内及期后截至2024年4月底分别已签署的展期金额约26.14亿元和6.41亿元。

报告期内,其通过开发项目资金的封闭运行、引入垫资代建方、申请司法重整、申请纾困资金等方式优先保障交付前新增刚性经营性支出,并实现交付结转项目23个。

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