文/乐居财经  魏薇

1979年底，小梅沙度假区建成，伴随着深圳经济特区成长，承载着无数人对深圳的记忆。

但随着时间的推移，小梅沙也日渐面临交通不便、设施老旧、市政配套滞后等问题。2021年10月，小梅沙度假村闭园停业，宣告了该片区全面进入改造升级阶段。

如今，它将以全新形象重返公众视野。据了解，今年五一期间，新海洋世界、新小梅沙大酒店、深圳美高梅酒店、小梅沙海滨公园、叠翠湖郊野公园、小梅沙艺术中心等一期文旅项目即将亮相。

小梅沙向来是深圳东部黄金海岸线的滨海名片，三面环山、一面临海，因地理位置优越，有着“都市中的山海”的美称。

作为深圳市首个文旅业态的城市更新项目、深圳市重大项目，小梅沙的重建获得了深圳市委市政府、盐田区委区政府的重点支持。项目统筹规划面积3.9平方公里，整体改造投资近200亿元，预计2025年建设完成并投入运营。

背后承担小梅沙改造升级的开发商，是深圳市特发集团有限公司（简称“特发集团”）。

对于小梅沙项目，特发集团寄予厚望。其表示将以香蜜湖、小梅沙两个重点开发项目为代表，统筹形成深圳本土强势品牌，实现品牌输出，成为“战略性新兴产业发展与城市空间升级核心骨干”。

这个耗费了特发集团大量心血的项目，单投资金额就是一笔不小的数目。如今项目即将进入运营阶段，对于特发集团这个旧改大户而言，未来同样是不小的考验。

8年改造升级

2007年9月，特发集团正式启动小梅沙片区的战略发展规划，2014年成立“小梅沙片区规划建设运营协调小组”；2016年5月，特发集团投资成立“深圳市特发小梅沙投资发展有限公司”（简称“特发小梅沙投资”），统筹小梅沙片区整体改造项目。

2017年12月6日，特发小梅沙片区整体改造暨新海洋世界项目启动仪式在小梅沙举行，这标志着特发集团投资的小梅沙片区整体改造项目进入实施阶段。

2020年3月10日，深圳市特发小梅沙投资获盐田区梅沙街道小梅沙片区城市更新单元（一期）的实施主体资格。

2021年2月，小梅沙片区城市更新单元一期项目正式开工。深圳市盐田区委副书记、区长邓飞和特发集团张俊林等领导到场，启动开工仪式。

项目一期总投资63.6亿元，预期建设成为集住宅、办公、公寓、商业为一体的城市综合体。项目二期也于2021年动工，建设有滨海潮文化主题街区、钓鱼台精品度假酒店、特色文旅产业空间等。

当时，特发小梅沙投资表示，项目开发文旅板块先行，小梅沙海滨公园、叠翠湖公园、新海洋世界、深圳美高梅酒店等将于2022年先期建成投运，项目整体计划于2024年竣工，2025年全面投运。

相比预计时间，文旅板块的最终开放时间晚了近两年。

住宅方面，特发小梅沙觐海府已开启预约。首批推出的是高层住宅，共299套房源，主推建面约117-173㎡的3-4房，目前售楼处和样板已对外开放，预计价格5.6万/㎡，项目或在4月份入市。

据悉，小梅沙觐海府总占地面积约6万㎡，总建筑面积约10.4万㎡，容积率1.75，共规划6栋建筑，包括3栋住宅，2栋别墅，1栋办公。

小梅沙作为深圳市首个文旅业态的城市更新项目定位，特发集团文旅上的项目并不多。除了小梅沙，其官网上披露的还有深圳香蜜湖度假村项目。或意味着，项目后期的运营对特发集团是不小的考验。

特发集团自身也有所意识。早在2021年9月，特发集团旗下特发小梅沙投资就与益田旅游商业、印力商业签署了小梅沙商业项目招商运营合作协议。

根据当时协议，三方将共同成立招商运营合资公司，全面统筹小梅沙片区商业招商与运营。

旧改大户

特发集团成立于1981年，是深圳市最早成立的国有大型综合性企业集团，前身为深圳经济特区发展公司，由广东省委书记办公会议决定成立。曾先后开发过特发龙华工业园、特发小区、嘉隆星苑、泊林花园和委托代建的深圳市海洋世界极地馆等项目。

天眼查显示，特发集团的法定代表人为张俊林，由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（简称“深圳国资委”）、中国长城资产管理股份有限公司、深圳市投资控股有限公司、中国东方资产管理股份有限公司、广东省财政厅共同持有，持股比例分别为36.6875%、28.7143%、19.8509%、7.7329%、4.0144%，深圳国资委为实际控制人。

据公开信息，现任董事长张俊林曾任深圳市审计局会计、深圳世纪星源股份公司总稽核、深圳经济特区发展集团公司计财部经理、深圳市特发信息股份有限公司董事长、党委书记等职位。

主要人员方面，欧鹏担任副董事长，高天亮为董事、总经理，另外有6名董事，7名监事。

特发集团共计对外投资131家公司，涉足制造业、批发零售业、房地产业、金融业等多个领域。

近年来，特发集团大举进入深圳城市更新领域。有数据显示，截至目前，特发集团在深圳的储备城市更新项目超过30个，总货值超过3000亿元。如平湖旧墟镇片区GX04重点城市单元、六约北片区龙塘片区方向单元、天鹅工业区城市更新单元等。

除了旧改，特发在公开市场也有拿地。例如，2022年8月，在深圳第二批集中供地，特发集团以底价14.43亿获光明公明宅地，该地块土地面积2.10万平方米，总建面约10.51万平方米，为二类居住用地。项目建成后普通商品住房平均销售价格不高于4.72万元/平方米。

2021年9月，深圳第二批集中供地，特发以上限价12.07亿元+11500㎡竞得龙岗区南湾街道香阅路和星火路交叉口西侧G06301-0416地块，成交楼面价19622元/平，溢价率14.95%。

“双千亿”待实现

在房地产开发业务之外，特发还有信息通信、旅游休闲、珠宝服务、物业管理四大类多元化产业，旗下拥有4家上市公司：特发信息、特力、麦捷科技和特发服务。

据特发集团2023半年度报告，其在期内实现营业收入61.39亿元，利润总额2.04亿元，净利润1.1亿元。其中，房地产相关业务产生的收入大幅下滑，房地产/租赁业业务板块在期内产生的收入为1.39亿元，同比减少90.11%。对此，特发集团解释称，主要系子公司特发地产上年结转天鹅湖畔项目收入13亿元，当期暂无地产项目结转。

负债方面，短期借款期末余额为44.83亿元，占当期末负债总额的8.78%，相比于2022年末的29.32亿元增加52.89%，变动原因主要为银行借款的增加。同时，因子公司小梅沙投资、特发地产项目开发贷增加，特发集团在期内的长期借款相比于2022年末增加了43.02%至71.0亿元。

2020年，特发集团定下了“双千亿”计划，即到2025年末，总资产实现1000亿元规模，“十四五”期间（2021-2025）累计实现1000亿元营收规模。

2021年，特发集团实现营业收入141.22亿元、资产总额374.19亿元；2022年实现营业收入121.66亿元、资产总额405.46亿元。特发集团预计，2023年实现营业收入169亿元，年末总资产达540亿元、净资产达213亿元。

三年下来，特发集团的营业收入合计约432亿元，距离1000亿的目标尚有500多亿元的差距，而距离2025年的目标期限还剩2年时间。