卷首语

去年保利发展率先提出行业进入高质量发展的“品质时代”，已经成为行业共识。保利发展战略研究院联合保利和润研究院，持续研判市场和行业发展趋势，深耕城市和客户研究。在市场形势仍然复杂严峻的背景下，本次白皮书旨在深入探讨以下关键议题：如何正确地看待这个行业？如何定义“品质时代”，“品质时代”应具备哪些特征？市场各方在“品质时代”应该如何做？

首先，要重新认识和客观看待不动产对于国民经济和社会发展的正面作用，树立新的“不动产观”。今年白皮书正式更名为不动产行业白皮书，旨在以更全面的视角看待行业的发展。过去，提到“房地产”，大家讨论得更多的是住宅销售，更关注“有没有人买”，而忽视了“有没有人住、有没有人用”。现在，我们更强调“不动产”，注重资产价值和使用价值的双重属性：不动产是财富和信用扩张的载体，对推动国民经济和社会发展具有不可替代的作用；发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客户使用需求为根本出发点，关注生活、生产方方面面的需要，通过科技创新和赋能，全方位提升产品和服务品质。

近期召开的国常会指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。改革开放以来，“不动产-经济良性循环发展模式”带来了中国工业化和城镇化的快速发展，创造了世界城市发展史上的奇迹，充分体现了中国特色社会主义制度的优越性。不动产在这一发展模式中发挥着多重作用：一是作为人民群众家庭财富配置的主体，影响着家庭对未来发展的信心及其消费行为；二是作为国内大循环的支柱型、中枢性产业，始终发挥着不可替代的“稳定器”“压舱石”作用；三是为生产经营和生活活动提供平台和载体，成为培育和发展新质生产力的重要土壤；四是作为信用扩张的主要载体，对所有经济主体的资产负债表产生深远影响；五是作为地方财政收入的主要来源，有力支持了各地基础设施建设和产业发展。

但不动产行业在上一阶段的快速发展中，积累了一些矛盾和问题。中央在2016年底提出“房住不炒”，进行前瞻性调控，效果已经基本实现。现阶段市场供求关系发生重大变化，行业风险仍在逐步化解。各方要下更大力气建立新的行业发展模式，形成新的行业生态，稳定资产价格，全面推动预期改善，为不动产行业升级发展创造稳定的基础。

其次，从中长期看，中国式现代化将为行业发展持续提供空间。人民始终对美好生活充满向往，对不动产的需求也在不断升级。在“品质时代”之下，我们要进一步挖掘潜在需求，提供高品质产品和服务，为客户创造更多价值。

住建部倪虹部长在今年两会上指出，在新发展模式下，企业要拼的是“高质量、新科技、好服务”，这为全面理解“品质时代”提供了指引。

一是发展动能转向“质的提升”，产品的更新换代为行业的高质量发展带来持久动力。正如新能源汽车的快速迭代与持续创新，显著推动了市场需求增长，进而带动了汽车行业的再次繁荣；不动产作为大宗消费品，也必须通过迭代升级，带来更高品质的产品和服务，才能有效激发居民刚性和改善性需求。

二是科技赋能开发、经营、服务全流程。中国作为世界上存量和新建建筑规模最大的国家，正迎来人工智能技术的爆发式发展和行业集中度快速提升的双重机遇，有望在空间科技领域实现全球领先。未来AI技术在产品设计、智能建造、智慧运营和社区服务等领域广泛运用，将实现“绿色、健康、安全、智能、舒适”，可以更精准地满足客户需求。

三是从“好产品”到“好服务”，延伸服务内容和扩大服务外延。围绕住建部提出的“好房子、好小区、好社区、好城区”，我们可以在不动产开发全业态、全流程、全方位提升软硬件品质，创造客户价值。

高质量发展的“品质时代”不可能一蹴而就，结构调整、落后产能淘汰和风险出清将是一个漫长而痛苦的过程。各方应共同努力，大力化解结构性矛盾，优化政策释放“改革红利”，支持技术创新和场景应用，引领居住品质的跨越式提升，全方位打造“美好居住现代化”。

未来，房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方方面面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发展。

第一章

树立正确的不动产观

POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS

一、认清不动产的正面价值

本轮市场深度调整，让各方更加深刻地认识到不动产行业平稳健康发展的重要意义。“不动产-经济良性循环发展模式”是中国经济30年来高速发展的主要动力。不动产在社会经济运行中扮演着复合、枢纽的角色，不可或缺。

不动产价格的稳定，关系到数亿家庭的财富和资产安全，关系到整个金融体系的稳定。维持不动产价格的“合理稳定”符合广大人民的根本利益，也符合政府和金融机构的期望，有利于全面推动预期和信心的改善。

二、辩证看待市场调整

对比美、日，中国本轮调整相对温和。美国、日本在危机期间，成交缩量60%-70%，价格指数下降30%-45%，大量金融机构和不动产相关企业倒闭。相比之下，我国前期调控措施更加坚定有力，行业整体所受到的冲击更小。

行业都有生命周期，出清后发展将更为稳健。产能出清不代表行业生命周期终结，不动产行业在出清结束、优胜劣汰后，行业集中度将显著提高，利润有望得到修复，技术革新带来品质提升，企业发展更为健康。

我们始终认为，行业仍处于成熟期“右肩”阶段。到2035年，中国式现代化将基本实现，经济发展持续为不动产行业带来发展机遇。

一是需求韧性仍在，“结构性长牛”态势更明确。2023年新房、二手房交易总量同比正增长，住房需求仍有韧性。产业结构优化升级将带来人才结构的变化，带动住房需求增加。城市间人口“量”和“质”结构分化加剧，重点城市在实际服务管理人口、大学文化人口占比等“人口红利”上优势更突出，带动需求进一步集聚。

二是人口结构和消费偏好变化，客户需求更加多元。家庭结构呈现小型化，“代际分居”趋势明显，独居增多，行业需要不断提供个性化产品以适应需求变化。部分城市的人均居住面积小、房龄老、商品房比例偏低，改善需求仍待释放。当前二手房挂牌的最主流原因是换房，包括换学区、换大面积、换好产品、换居住环境等。

三是存量资产经营与服务发展前景广阔。一方面，随着客户新的工作和生活方式的涌现，新经济、低密度的商务办公、重视情绪价值和“体验感”的居民消费需求不断丰富，延伸更多经营服务的可能。另一方面，不动产由原来单一的开发销售，向租赁经营、资产管理和服务等多元化的商业模式转变，要回归资产属性，确保合理资产回报率，在资金募集、投资产品和退出渠道等环节加快金融创新，才能形成新的生态链条和发展模式，更好地为经济高质量发展提供服务。

三、以系统性思维修复行业生态

当前市场形势复杂多变，预期偏弱，风险仍在逐步化解。各方必须采取生态思维和系统思维，建立新的行业发展模式，形成新的行业生态，让市场尽快稳定下来。去年我们提出不动产行业是一个多层次的“大树生态系统”，新房、二手房、保障房、商办和土地市场之间形成紧密联系的“生态链”。

一方面，要“人房地钱”联动发展，严控增量。一是建立“人房地钱”要素联动的新机制，对于住宅、商办库存高企、供过于求的区域，应以市场实际需求评估供应量，减少或暂停土地出让，推动供求关系的修复。二是为企业主体减负，促进良性循环。建议允许企业根据市场需求灵活制定建设计划，减少无效供应和资金沉淀，提高资源利用效率。

另一方面，要积极化解结构性矛盾，盘活存量。以真实需求为导向，利用闲置住房及商业办公设施转化为保障性住房，既能避免重复建设，减少社会资源浪费，又能减轻库存负担，稳定市场价格。

第二章

引领高质量发展的“品质时代”

POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS

一、全方位理解“品质时代”

“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高质量发展。企业应在开发、建设、运营和服务等全流程，为城市、居民和产业发展提供高品质的空间、场所和服务，深入挖掘发展潜力和空间。

（一）高质量：品质提升是未来行业发展的根本动力

高质量发展，就是要从客户需求出发，在精选地段、户型设计、建筑性能、公共空间、园林景观、智能家居、智慧社区、物业服务等方面，打造“绿色、健康、安全、智能、舒适”的高品质产品。

资产价值也将向品质回归。以住宅为例，区位和教育配套在定价体系中的重要性有所下降，而房龄和品质变得越来越重要。在当前一定时期内，由于新材料、新工艺、新技术的快速应用，新房产品的迭代周期已缩短至1-2年，与二手房形成明显的“代系差别”，更新、更好的产品将获得更高的价值认同。

（二）新科技：赋能开发、经营、服务全流程

“AI+不动产”将产生巨大的发展动能和经济价值，推动我国弯道超车，在空间科技领域实现全球领先。

“AI房子”提升使用幸福感，激发新需求。AI可以让空间使用更安全、更健康、更便捷、更环保。例如，“AI房子”可以增强建筑的火灾、盗窃等安全隐患的监测，“AI+居家养老”可将居家、社区养老与物业管理相结合，建立智慧养老平台。

AI赋能产业全链条，推动提质增效。如“AI辅助设计”提高设计效率，降低安全隐患；“AI+智能建造”，实现全流程可视化、检验留痕、质量可追溯；“AI+资产运营维护”提高能源管理效率，更加低碳节能。

（三）好服务：全面提升美好生活品质

城市消费与服务需求持续扩大，正开启多个新赛道。一是围绕居住社区，对服务内容进行延伸，包括为业主提供家装家居、房屋交易租赁等增值服务，发展商业、养老、托幼等业务。二是从社区走向城市，围绕不动产的各类业态，扩大服务外延。探索公共服务、产业园区、商旅、会展和体育等服务及消费，挖掘市场价值。

进入“品质时代”，行业竞争态势发生深刻改变，城市“引领者”的护城河加深，形成“强者恒强”的马太效应。优质企业之间的竞争由依赖“土地红利”转向“体系化红利”。优质企业展现出更强的发展能力，其根源在于公司的品牌、信用、专业能力、管理能力和组织能力等。但目前优质企业的估值仍停留在项目层面，没有考虑到其作为不动产生态平台的价值，资本市场需要对优质企业的真实价值进行重新评估。

未来，房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，紧跟经济和社会发展的增长极进行投资，通过经济、产业和人口综合研判不动产需求，发展更加多元化、新一代的不动产业态，推动建造环节、上下游产业加大技术革新和向绿色低碳转型，为企业和居民提供更加高效的服务。

二、各方共同推动、以新提质，实现升级发展

顺应“品质时代”的发展要求，政府、企业和产业链上下游参与方必须从“生产者思维”转为“用户思维”，全方位提高供给的品质和适配性，开创品质“新赛道”。

（一）政府端

住建部强调，当前行业面临的主要矛盾在于“结构性不平衡”，具体表现为城市和区域间分化加剧、商办车位等业态供过于求、产品品质仍有提升空间等。自2022年起，各级政府围绕化解结构性矛盾，统筹供应和需求两端、增量和存量两方面，积极采取一系列优化调整措施，切中问题要害，取得显著成效，如果能够全面推广与实施，将能有效缩短市场调整周期。

增量调整与存量盘活并重，实现供需动态均衡。加强对客户需求的研究，根据趋势变化，不断优化城市规划，确保土地供应回归有效市场边界，提高土地资源的投入产出效率。如乌鲁木齐、福州放宽商业比例限制；湖南对幼儿园和中小学的合并、撤转进行部署；长沙、青岛控制商办供应；郑州促进“卖旧买新、以旧换新”等。

优化设计规范和标准，使产品更好满足客户需求。政府优化或放宽规划条件，开发商可以更多从客户的角度出发，尽可能考虑如何创造最大价值。如自然资源部发文建议取消地价限制、取消远郊区容积率1.0限制；深圳、上海退出或放宽“7090政策”；广州、福州、珠海等地优化规划条件，给予企业更大创新空间；西安、成都、武汉、苏州等地推广“第四代住宅”。

培育产业生态，鼓励科技创新和研发投入。如上海、苏州等城市对绿色建筑、智慧社区、低碳材料的研发和应用投入，给予容积率奖励、税费减免等优惠。

（二）企业端

房企要主动顺应“去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局分化”的“五化”趋势，及时调整经营策略和投资导向，以新发展模式推动高质量发展。

回归真实需求，全面升级和优化发展方式。不能再走“三高”的粗放式发展道路，要维持适度杠杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚焦到有确定需求的优质区域。

学习制造业的精益管理思维，以“极致专业化”提升核心竞争力。投资定位要对客户需求形成精准画像，理清客户购买逻辑，提高投资拓展质量。产品打造要以真实客户需求为基础，在空间、功能、体验等方面加大创新力度，全面提升产品品质。聚焦价值创造关键要素和环节，通过系统性体系化建设，推动组织变革和流程再造，打造极具竞争力的专业能力和管理能力。

创新业务实践，在资产经营服务端持续发力。资产经营能力成为决定企业竞争力的关键因素，房企要从住宅开发思维向综合发展商思维转变，抓住新的消费需求、服务经济转型升级，在商旅、会展、体育、产业园区和数据中心等多元化、新一代的不动产业态中，探索新的发展机会。

深化科技创新和场景应用，带动上下游协同发展。房企要紧跟科技发展步伐，拓宽创新视野，积极利用新材料、新工艺和人工智能等新技术，不断增加竞争力和附加值。同时要作为资源整合者，发挥需求牵引作用和产业链带动作用，提高产品绿色健康水平，通过智能家居、智慧社区、绿色建筑等应用场景，推动上下游供应厂商落实“绿色低碳”理念，促进人与自然和谐共生。

总的来说，不动产在国民经济中扮演着多重角色，并发挥着复合作用，资产价格的稳定具有重要意义。我们坚信，随着中国式现代化的持续推进，进入“品质时代”的不动产行业仍然蕴含着巨大潜力。房企要根据新的行业形势，优化发展思路，建立新发展模式，实现更高质量的发展。

保利发展控股集团战略研究院