文/乐居财经  严明会

2023年，是黄裕辉执掌上海证大的第三个年头。从经营面来看，上海证大依然未能摆脱债务困局。

对上海证大2023年度综合财务报表，独立核数师大信梁学濂（香港）会计师事务所有限公司表示：无法表示意见。因其无法获取充足和适当的审计凭证，为综合财务报表的审计意见提供基础。

2023年，上海证大取得收入3.8亿港元，同比减少4.17%；净利润0.26亿港元，同比减少99.1%；股东应占溢利8950.4万港元，同比减少96.9%。

对于2023年录得收入减少，上海证大解释称集团物业开发仍主要在规划阶段，期内的收入主要来自于物业租赁及管理服务以及酒店运营；录得盈利减少，原因在于2022年确认处置前附属公司一次性收益，然而于报告期内并没有确认相关一次性收益所致。

乐居财经查阅业绩公告发现，上海证大在2022年出售附属公司录得收益净值42.19亿港元，2023年无此项收益。

得益于2022年的资产出售，这一年也成为上海证大近五年来首次录得正向归母净利润的一年。2019-2021年，上海证大的亏损持续扩大，分别实现归母净利润-10.58亿元、-11.51亿港元、-20.7亿港元。

目前来看，上海证大的收入来源主要依托于上海和南京的物业项目，且持续“造血”能力不足。

就商业及酒店运营业务而言，期内产生的收入约3.63亿港元。商业平均出租率约64%，酒店平均入住率约68%。上海证大大拇指广场、青岛证大大拇指广场、上海喜马拉雅中心、上海卓美亚喜马拉雅酒店贡献了绝大部分收入。

就物业管理服务而言，上海证大报告期内的管理项目有30余个，管理面积超260万平方米。报告期内上海证大管理的物业面积共计110.54万平方米，实现营业收入约1.3亿港元。从区域公司来看，上海总公司及其他和南京分公司贡献的收入占总营收约80%。

截至期末，上海证大尚有一个待开发项目：证大南通壹城大拇指广场，总建筑面积约27.9万平方米，工程分三期建设。

2021年5月26日，上海证大的一份年报补充公告道出了其债务隐忧。2020年上海证大的违约及交叉违约借贷及有关利息高达26.78亿元，而2021年上海证大需偿还的贷款高达42.89亿港元，手中现金及现金等价物2.31亿港元。

此后，降债成为上海证大的重要工作。

截至2023年末，上海证大的总和借贷及贷款总额约17.69亿港元，其中11.74亿港元需在一年内偿还，5.95亿港元需在一年后偿还。同时，上海证大的现金及银行结余总额为1.23亿港元，远不够覆盖即期债务。

除2.54亿港元的借贷及相关应付利息0.75亿港元为无抵押外，上海证大剩下的借贷均以账面总值25.35亿元的酒店物业及投资物业、连同1.1亿港元的定期存款作为抵押。

而其期末的资产总额为48.9亿元，这意味着，上海证大超一半的资产被抵押。

2023年内，上海证大的违约事件仍在发生。

期内无法根据还款时间表偿还若干金融机构本金额总计6.87亿港元的借贷，相关应付利息3.37亿港元。除违约借贷及相关应付利息外，因未能根据债务重组协议所载的还款时间表进行偿还，来自一名股东的一间联系公司的借贷2.08亿港元及应付利息7400万港元已违约。上述违约事件的全部未偿还本金及应付利息共计13.06亿港元。