经营性物业贷新规进入地方执行落地的新阶段。

据人民银行上海总部消息，该机构联合国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额达到146亿元，经营性物业贷规模持续扩大。

今年初，经营性物业贷新规放提出，各商业银行要帮助优质房企盘活存量资产，促进金融与房地产良性循环。上海经营性物业贷款集中签约会议，意味着经营性物业贷新规进入地方落地执行的新阶段。

据悉，获得经营性物业贷的房企包括龙湖、张江集团、大华集团、南丰、美地芳邻等，参与签约的公司以民营房企为主。梳理与会名单可以发现，参与签约的房企以沪籍房企或者总部设在上海的房企为主，龙湖集团是头部房企中唯一参与签约的，显得比较特别，为何上海商业银行会选择非沪籍的龙湖集团？

日前，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，要求各金融机构要坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。换言之，商业银行必须支持房企进行合理的融资，但要求也提到要按照法治化、市场化的原则进行支持，所以商业银行在选择经营性物业贷发放对象时也必须考虑贷款的安全性，否则一旦形成不良贷款，商业银行必然会遭受损失。

因此，商业银行必须严格寻找优质的放贷对象，以达到既完成监管机构释放流动性的要求，又保障贷款安全的目的。

在房地产深度调整的时期，这样有安全保障的放贷对象并不多，而龙湖集团则是其中最容易被银行青睐的那一个。

据龙湖集团的财报显示，该公司始终保持财务自律，持续优化债务结构，有息负债余额连续三年下降，至1926.5亿元。三道红线指标继续稳居绿档，剔除预收款资产负债率60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25。截至3月22日，龙湖2024年内到期的短期债务占比只有8%。

此外，龙湖还在积极地提前偿还债务，平滑偿债高峰。截至目前，龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元，其2023年平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年，一系列财务指标都保持行业领先水平。

优质的财务管理，让龙湖融资渠道始终保持通畅且多元，2023年，龙湖净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本3.65%。2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷。2023年8月和12月，龙湖分别发行两期中债增进担保债券，规模分别为11亿元、12亿元，利率分别为3.50%、3.66%，期限均为3年。此外，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。

正因如此，在2023年业绩会发布会上，龙湖管理层才有底气说：“长期以来我们坚决履行不逾期、不展期的财务纪律，赢得了监管层和银行的信任和支持。”

龙湖获得各方的信任，安全的财务报表是一方面，其长期投入并持有的投资性物业资产则是另一重保障。2023年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数1.55倍。

摩根士丹利研报认为，龙湖集团早期进入投资性物业领域，现在这些投资性物业起到了安全网的作用，因为投资性物业理论上可以为龙湖提供额外的经营性贷款（约人民币400-500亿元），可以覆盖其所有到期债券。

据财报显示，2023年龙湖经营性物业贷净增174亿元，平均融资成本不到4%。龙湖管理层提到，2024年初以来，随着整个新政的放开，龙湖整个存量项目经营性物业贷置换增额达到110亿以上。截至目前，龙湖大概有110座左右的重资产，还有40座左右可以用于后续的融资。

高盛在研报中预计，龙湖可能2024年获得额外的200亿经营性物业贷款，预计龙湖经营性物业贷最大贷款额度可以达到1000亿元。