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仲量联行:南京办公楼市场仍处于恢复期,零售物业市场租赁活跃度放缓

仲量联行 2024-04-11 16:06 17.0w阅读

2024年第一季度,企业对于办公空间扩张的决策趋于谨慎,追求极致性价比,整体市场租金持续承压,市场空置率环比微降。金融业、专业服务业以及科技互联网公司成为第一季度租赁主力,中短期内南京办公楼市场仍处于恢复期。优质零售物业市场方面,开年以来,商场客流量回升,零售租赁需求有所滞后,全市空置率上升。仲量联行南京、杭州分公司总经理兼南京、杭州、武汉商业地产部总监尤培荣表示:“2024年国内经济逐渐步入高质量发展的阶段,南京将以建设产业强市为目标,发挥人才聚集的优势,加快推动总部经济建设,以科技创新赋能更多的新兴产业,而南京商业地产市场也在稳中有进的主基调下寻求新的平衡与增长点。”

优质办公楼

升级搬迁主导本季度南京优质办公楼市场租赁需求。第一季度整体市场办公楼净吸纳量约为0.6万平方米,与上季度基本持平,其中甲级办公楼净吸纳量约为0.4万平方米。金融类企业租赁需求优于上季度,承租能力最强,租赁成交量占比约36%,传统金融与非传统金融类公司租赁成交基本持平,以中资企业为主。专业服务业成交占比约26%,其中教育咨询类成交相较于上季度有明显回升。科技互联网类成交占比约9%,主要成交于河西板块。年初许多企业利用租金下调的窗口期升级或扩租办公空间,升级搬迁和扩租成为第一季度南京办公楼市场的主要需求来源,租赁成交量在搬迁类型中占比分别为46%和27%。整体市场的成交面积与上季度相比有所减弱。

2024年第一季度南京优质办公楼市场空置率有所回落。截至季末,南京办公楼市场总体量约为511万平方米,其中甲级办公楼市场总体量约为248万平方米。由于新项目尚未完工,南京持续消化存量市场,整体空置率环比下降1.2个百分点至约23.1%。甲级办公楼平均空置率环比下降2.5个百分点至28.3%,同比下降4.7个百分点;乙级办公楼空置率微降至18.1%,同比上升2.0个百分点。

企业追求极致性价比,整体市场租金继续下调。由于市场恢复速度低于预期,有限的新增租赁需求进一步压缩业主的谈判空间,不得不提供更为优惠的价格促进成交。南京甲级办公楼市场租金环比下降1.5个百分点,净有效租金录得3.5元每平方米每天;乙级办公楼市场的净有效租金录得2.8元每平方米每天,环比下降1.9个百分点。

优质办公楼市场展望:2024年南京办公楼市场将迎来供应高峰,预计将有6个新增项目入市,总规模约在61万平方米,包括位于新街口板块的金陵中环T1,河西板块的德基世界贸易中心以及金地威新中心、鼓楼板块的华贸中心等项目均有望于2024年交付,预计将推升整体市场空置率。在大规模供应及需求疲软的压力下,办公楼租户获得更多的议价能力,预计市场租金延续跌势。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示,“南京办公楼市场正处于结构化转型的进程中,从增量型转变成存量型市场,在目前比较严峻的办公楼市场下,业主在物业管理、运营管理等方面提供更好的服务外,营造更好的生态圈、改善相关的办公配套等增值服务均能够帮助办公楼市场维稳。”

优质零售物业

南京零售物业市场租赁活跃度下降,首店经济持续赋能消费。第一季度,餐饮类、时尚类以及生活类业态新开店比例在所有业态中占比最高。餐饮在所有业态中新开店数量最多,占比近五成,其中不乏正餐类在本季度开出首店,包括三出山江苏首店选址三山街万象天地、正店中国首店选址新街口德基广场等。时尚类占所有业态新开店数量约25%,其中服饰鞋包类新店在所有时尚类新开店数量中占比超六成。生活类业态方面,电子类新店保持理性扩张,而新能源汽车品牌出现分化,加速洗牌。由于第一季度部分连锁商超陆续退出购物中心,对市场造成一定影响,南京优质零售物业市场吸纳量约在-2.1万平方米。

第一季度南京零售市场未录得新项目开业,同期位于城北商圈的万谷慧生活广场暂时闭店改造。2024年1月3日,位于河西商圈的国金中心试营业,体量约9.3万平方米,预计将于第二季度正式开业,届时河西商圈将迎来第一个高端商业综合体。位于城北商圈的万谷慧生活广场于2月17日宣布闭店改造,并将于年底焕新重启。截至季末,南京商业总体量约为626万平方米,整体空置率约为3.9%,环比上升约0.3个百分点。购物中心平均空置率为3.8%,环比上升0.3个百分点,同比下降0.3个百分点。

南京零售物业市场租金下调。部分商圈零售项目去化压力增加,空置率持续上涨导致租金继续下探。全市优质零售物业市场净有效租金录得15.5元每平方米每天,环比下降0.7个百分点。核心商圈零售市场净有效租金录得20.0元每平方米每天,环比下降0.7个百分点;次级商圈零售市场净有效租金约为10.7元每平方米每天,环比下降0.8个百分点。

优质零售物业市场展望:2024年南京优质零售物业市场多点开花,预计将迎来国金中心、瑞安百子亭天地以及雨山龙湖天街等6个项目入市,体量共计约70万平方米,南京零售物业市场多级格局将进一步形成。短期内租户对于租金的负担能力依然受限,因此预计2024年南京零售市场租金将有所下调。仲量联行南京研究部高级分析师高悦表示,“从消费提振到消费促进,2024年南京消费市场正在不断蝶变,商业项目应以“首店经济”为抓手,通过持续焕新品牌、不断丰富消费场景,才能带动消费者回流、引领消费趋势变化,进而促使租赁需求加速恢复。”

– 完–

关于仲量联行

200多年来,作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司,仲量联行(纽交所交易代码:JLL)始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业,公司2023财年收入达208亿美元,业务遍及全球80多个国家,员工总数超过106,000人。2024年是仲量联行进入中国内地市场的30周年,我们秉承“塑造房地产的未来,让世界更美好”的企业宗旨,整合全球平台资源并深耕本地市场,携手客户、员工和社群“向光而为”。

来源:仲量联行

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