文/乐居财经  李奕和

上个月中旬，保利置业发布了一纸人事公告，其任命胡在新为执行董事及董事总经理，负责保利置业整体战略规划及运营管理。

胡在新来自保利发展，被称为是仅次于保利发展董事长刘平、总经理周东利的“第三号人物”。

其自1998年从中山大学市场营销专业硕士毕业后，就入职保利发展的前身保利地产。此后，一路从基层岗位实打实干，走上了董事位置。

保利置业对胡的到来寄予厚望，它曾表示，此次人事调整有望为公司带来新的业务发展机遇。

曾立下千亿目标，近两年来在规模上并无明显跨越；此外，在行业毛利持续下行之际谋求转向一二线，却面临与保利发展的同业竞争问题，保利置业确实亟需有人带领谋求新增的增长。

从最新披露的业绩，也能窥见保利置业其中的焦虑。3月21日，保利置业举行了2023年度业绩会。其去年完成合约销售金额536亿元，同比增长7%。

值得肯定的是，在整个行业销售规模下行之际，这样的成绩已算不错。但与保利置业自身的目标，仍存在较大差异。

在2020年业绩会上，保利置业曾立下flag，“十四五”期间要再造一个保利置业，争取达到销售一千亿。此后，保利置业董事会主席万宇清曾将2022年销售目标定在650亿元。

而2021年、2022年，保利置业实际的销售额为566亿元、503亿元，2023年虽同比上一年有所增长，但仍不及2021年的水平。

面对不慎乐观的市场形势，保利置业管理层在今年3月的业绩会上表示，千亿目标实现起来会比较困难，整体上还是顺应市场。进而，保利置业将目标转向维持500亿的销售水平。

2023年，保利置业收入409.32亿元，同比减少0.5%；股东应占溢利14.45亿元，同比上升77.0%；剔除投资物业和金融资产公平值变动及汇兑损益后的核心归母净利润为17.61亿元，同比上升15.9%。

虽然利润有所增长，但年报显示其毛利实际上有所下滑。2023年，保利置业的毛利83.6亿元，同比2022年的110.81亿元，下降了24.56%。期末，该公司的毛利率20.4%，相比上一年下降了6.5个百分点，达到近7年来毛利率的最低点。   

实际上，保利置业去年的销售成本、销售开支、行政开支等费用都有不同程度的上涨。问题的关键在于税费一项，2023年，保利置业的所得税开支24亿元，相比2022年的48.26亿元，大幅下降了50.27%。

具体而言，保利置业去年在中国的土地增值税开支约12.4亿元，而2022年，这一数字为31.3亿元。也就是说，仅土地增值税一项，就同比下降了超过60%。为期间保利置业的利润增长做出贡献。

2023年，保利置业共取得11个开发项目，分布位于上海、昆山、苏州、杭州、广州、南宁和济南，新增土地储备总建筑面积约182.3万平方米，新增土储成本约221亿元。

报告期末，保利置业的负债水平有所下降，但短期负债的压力仍有所上升。其净负债率93.1%，同比下降22.8个百分，总借贷739亿元，同比减少7.7%。

总借贷中，保利置业需要一年内偿还207.95亿元，占比28.1%；一年后但两年内偿还259.4亿元，占比35.1%；两年后但五年内偿还192.4亿元，占比26%。

也就是说，该公司需两年内偿还的借贷467.35亿元，占比上升了16.2个百分点。期末，保利置业的银行结余、存款及现金316.32亿元。其现金短债比也由2022年的1.72倍，下降至1.53倍。

不过，保利置业的平均融资成本有所下滑，2023年为3.88%，相比上一年下降39个基点。

为了改善较低的毛利水平，保利置业也在有意对其投资结构进行调整。据年报，其去年新增的土地中，近半投资在上海，约九成投资在长三角主要城市。

截至2023年底，该集团持有权益土储在长三角和大湾区的占比达48%，同比提升5个百分点；在一线城市占比达到26%，同比提升4个百分点。

而在去年的销售区域细分中，长三角、珠三角的销售占比为43%、16%，有所上升；而西南区域的销售占比则从21%下降到了12%，战略调整明显。

但由于其与保利发展的特殊关系，进一步向长三角、珠三角等核心一二线城市聚焦，也带来了另一个同业竞争的问题。

1993年，保利集团收购了老牌香港上市公司新海康航业投资有限公司55%的股权，实现在港主板上市，标志着保利置业成为保利集团的第一家上市公司。

由于保利置业和保利发展同为地产主业，此前，保利内部曾有规定：同一个城市，保利发展进了，保利置业就不能进，反之亦然。但显然，为了生存发展，双方的这一准则已难以恪守。

在目前已进入的城市中，双方重合的城市已包括广州、深圳、佛山、上海、北京、常州、济南、杭州、武汉、苏州、宁波等。随着战略的调整，双方重合的业务范围或还将扩大。这成为保利置业不得不面对的一个问题。