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陆挺宇急了,懋源地产“热销”里的虚与实

乐居财经 2024-04-10 14:35 19.8w阅读

懋源一改低调、佛系风格,在项目营销上下足功夫。

文/乐居财经 李奕和

懋源地产集团董事长陆挺宇,已经许久没有露脸了。

去年12月,他难得地出现在懋源地产与另一家机构的活动上,双方带领一众企业家走进懋源地产。

低调的陆挺宇少有发表讲话,代替他抛头露脸的,更多是懋源地产集团副总裁刘强。

在懋源地产的主场,懋源所打造的煜泽台、璟廷、璟瑜以及璟岳、璟玺几大项目,无一例外被向来宾介绍了一番。

这家京城的豪宅开发商,一改往日低调、佛系的风格,对旗下近两年开发的项目,无论在宣传上还是营销上,下足了功夫。

而在行业危机仍未解除,民营房企仍在尽可能缩减规模,节衣缩食之际,懋源地产却还逆向盖起了总部大楼。

2023年7月,懋源以底价13.4亿元拿下北京朝阳区太阳宫乡0301-613地块B4综合性商业金融服务业用地。

近日,该地块启动规划方案公示,项目总用地规模1.06万平方米,拟建总建筑面积7.77万平方米,建筑高度80米。将被打造成懋源集团的总部大厦。

从经济适用房起家,懋源地产还曾是北京土拍市场上的黑马,多年前曾创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。但迅速蹿红的懋源,随后少有拿地,甚至逐渐淡出北京土拍市场。

一个项目操盘上十年的它,也被贴上佛系的标签。如今的懋源地产,似乎有卷土重来之意。

“日光”虚实

懋源地产变了,是近段时间以来,许多人对这家京城老牌房企的第一印象。

去年以来,它的官微更新频繁。2023年2月,懋源地产掷出大幅海报,官宣启新,四大红盘联动,涉及项目包括璟岳、璟玺、煜泽台、璟橒。

一个月后,该公司官微发出文章,官宣懋源璟橒首开大捷,现场人山人海,推出的叠墅 平墅仙品均为300㎡以上量级,开盘当天创造“日光”奇迹,热销18.6亿元。

这些官方宣传中,红盘、顶豪、热卖、日光等吸睛的词,被反复提及,着实吸引了一波眼球。事实上,在其官宣启新的四大项目的中,除了煜泽台和璟橒是近两年所拿,璟岳和璟玺两个项目已经卖了多年。

2021年10月,沉寂许久的懋源开始发力,为能在北京集中供地中有所斩获,其一口气报名了4宗地块,最终以43.34亿元拿下丰台周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块。

2022年6月,懋源再次大展身手,当时的北京第二批次集中供地,懋源一口气参与奶西村、小瓦窑、薛大人庄村三宗地块角逐。

最终,它打败了首开、保利、华润,从一众国资房企手中以19.55亿元 3万平现房销售面积夺得北京顺义区薛大人庄村地块,成为北京二拍独立拿地的民企独苗。

在拿下丰台周庄子村旧改地块后,懋源打造了高端项目煜泽台,以及璟廷、璟瑜三个项目,但规模都不大。

其中,煜泽台建筑面积5.32万平方米,规划共8栋7-23层的高层、小高层,总户数324户;璟廷项目建筑面积1.37万平方米,规划共4栋5-6层的叠拼和洋房,88户;璟瑜项目建筑面积0.51万平方米,仅有1栋楼,24户。

而在顺义区薛大人庄村地块,懋源则着手打造了璟橒。该项目建筑面积5.86万平方米,被打造成217套平墅、叠墅及合院产品。正是这个项目,创造了懋源官方宣传中的开盘“日光”景象,还一度获得过“2023北京必看高端别墅项目”的美誉。

也就是说,懋源地产2021年以来拿地的项目仅煜泽台、璟廷、璟瑜和璟橒四个。而去年2月懋源官宣启新的两个项目之一——璟岳和璟玺,已分别在2014、2015年开工,至今,两个项目已经操盘了上十年之久。

虽然懋源官方宣传,项目热销、去化良好,但网签信息显示,截至2024年4月9日,懋源璟橒项目的签约仅41套,签约面积12381.63平方米,成交均价71765.08元/平方米。据此计算的签约金额约为8.89亿元。与懋源官宣的项目开盘“热销18.6亿元”相去甚远。

此外,煜泽台网签住宅53套,签约面积9050.65平方米,成交均价104267.42元/平方米,网签金额约9.44亿元。璟廷项目网签住宅4套,签约面积835.78平方米,成交均价111300.0元/平方米,网签金额约0.93亿元。璟瑜项目网签住宅2套,签约面积460.55平方米,成交均价111300.0元/平方米,网签金额约0.51亿元。三个项目按规划套数计算,去化仅约16.36%、4.55%、8.33%。

经济适用房起家

懋源地产成立于2000年,总资产约 230 亿元,年产值逾 60 多亿元,成立至今已开发逾 220 万平米物业。其已开发的项目包括红玺台、钓云台、璟岳、璟玺等住宅项目,以及三环新城sunny town商业街、环球财讯中心、懋源会所等商业、写字楼、会所项目。

与外界对懋源的固有印象不同,该公司实际上是以经济适用房起家的。2002年,懋源开发了北京三环新城,这个总规模达100万平方米的项目,是北京当时几大经济适用房社区之一。

只不过,成功打造了三环新城的懋源,随后在北京土地市场以黑马的存在,以出手阔绰著称。在北京开发了著名的高端住宅,还一度在北京西三环夏家胡同以及孙河核心区制造了当年的地王。

从股权关系看,懋源集团(全称:北京懋源控股股份有限公司)目前由北京懋源投资有限公司、北京嘉宇鸿业投资有限公司、北京天陆禾润投资控股有限公司、北京鹏美摩托车文化传播有限公司分别持股39%、29.08%、21.92%、10%。背后的实控人为陆挺宇,受益股份50.64%。

另外,曹俊生受益股份35.1%、黄成宪持有受益股份7.5%。陆挺宇同时还是懋源集团的法人、董事长、总经理。懋源集团控制企业有21家,包括懋源置业、懋源房屋、懋源鸿业、懋源永泰等。

据了解,陆挺宇毕业于华北水利水电学院,毕业以后是在北京一家国企从事住宅的工程工作,具有干建筑的专业出身。但实际上,关于懋源集团背后的老板是谁,外界一直众说纷坛。除了陆挺宇外,更多的指向陈建、曹俊生。

资料显示,陈建1958年生,2006年便成为民生银行高管,彼时兼职懋源董事长。曹俊生1962年生,早在上世纪90年代,就注册了一家叫懋源的公司。

相比之下,陆挺宇年龄、资历比两者都小,还当过陈建下属。同时因为陈建的关系,外界也普遍认为,懋源发展的早期,多得民生银行在其融资上的助益。只不过,随着两人的越发低调,如今外界在谈论懋源时,更多是与陆挺宇绑定。

除了实际持有懋源集团股份外,曹俊生还是懋源置业、懋源房屋副董事长,是懋源投资执行董事,以及懋源泓斋文化投资基金的董事长。而陈建在懋源系,已踪影难觅。

“抢销”的背面

一边是旧项目操盘上十年的佛系,一边是新项目入市不久就急于推售去化,两种截然不同的风格,凸显的是,作为民营房企的懋源所面临的不同行业境遇。

早些年,懋源虽然没有在规模发展中获得过多红利,但地价和房价的上涨,也让其的“慢周转”囤地开发模式受益颇多。而近两年,紧随行业进入下行周期,楼市低迷,攥在手里的库存价值下跌,开发商自然想着能尽快出手。

多年以来,懋源地产的项目以自销为主,而据了解,2023年以来,该公司的多个项目都加大了渠道营销的力度。

行业普遍面临流动性问题,民营房企融资受阻,懋源作为民营房企,还是未上市企业,或也有所感受。通常而言,未上市房企往往通过股权出质方式进行融资,懋源自然不例外。

工商登记信息显示,2021年1月,北京懋源控股股份有限公司(以下简称“懋源集团”)将所持有的北京懋源宏展房地产开发有限公司7.056亿股权数额,质押给了浙商银行北京分行。

懋源宏展由北京懋源房屋开发有限公司、懋源集团、北京懋源永泰商业投资有限公司分别持有51%、44.1%和4.9%,最终由懋源集团实际控制。上述质押,是懋源集团直接持股懋源宏展部分的全部股权。

另外,懋源房屋、懋源永泰所持的懋源宏展8.16亿、7840万股权数额,也全部被质押,质权人同样为浙商银行北京分行,三起质押目前均处于有效状态。历史出质登记信息显示,懋源宏展的股权自2017年以来,被多次质押。

众多子公司中,懋源房屋和懋源置业是懋源集团旗下最重要的两家地产开发平台,两者都由懋源集团100%持股。2015年以来,懋源置业的股权也多次被质押,而质权人均为中国民生银行总行营业部,不过,这些出质均已无效。

土地的质押也是懋源融资来源的一部分,乐居财经查阅了解,其煜泽台、璟廷、璟瑜三个预售项目,均存在土地使用权抵押的情况,抵押权人均为中国银行北京分行。

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