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利润增长显疲态,京城佳业社增服务毛利率垫底丨年报风云㉗

乐居财经 2024-04-10 10:16 12.7w阅读

京城佳业归母净利润下滑,毛利率两连跌。

文/乐居财经  范慧茹

前几年,当地产对物业的拖累,还没达到顶峰时,在一群背靠地产母公司大树的民营物企优等生面前,偏保守的国资物企京城佳业,远低于平均水平的营收增速以及盈利能力,着实有些捉襟见肘。

三十年河东,三十年河西。当时被指盈利能力偏低的京城佳业,在大部分物企受关联地产业务下行波及而脱下高毛利的外衣后,似乎也不再那么“特立独行”。

不过,即使在大部队增速放缓的掩护下,京城佳业连续两年三条业务线全线下跌的毛利率、以及关联方应收款占比扩大、激增的预期信贷亏损、净利润增长乏力等,依旧是不可回避的现实问题。

京城佳业2023年最新年报数据显示,截至2023年底,其总收入约为18.29亿元,较2022年同期增加约16.7%。毛利约为3.76亿元,较2022年同期增加约8.4%;其净利润约为1.16亿元,与2022年同期基本持平。不过,其手头现金较2022年下降约3.1%,至11.05亿元。

首次出现大规模减员

营收保持增长,以及净利润微增之下,其归母净利润却出现下滑,这也意味着其全资子公司净利润增幅拖了后腿。2023年,其公司拥有人应占年内溢利约1.136亿,较上一年1.142亿,减少60万,微降0.53%,这也使得每股盈利较上年同期0.78元,降至0.77元。

值得注意的是,伴随着归母净利润的首次下滑,京城佳业自上市后,也首次出现大规模减员。年报披露的信息显示,2023年其僱员共1865名,较2022年2085名,减少220名。此前,2021年和2022年,其雇员同比均有小幅上涨。

伴随着减员,其员工成本也由2022年的4.28亿,减少了6720万元,至3.61亿元。

而尽管员工成本压缩了近2成,其盈利能力较2022年依旧没能提振,毛利率和净利率均出现下滑。2023年,其毛利率约为20.6%,较2022年同期下降1.6个百分点;净利率为6.3%,较2022年7.4%,下滑1.1个百分点。

横向与同期的其他上市物企相比,其20.6%的毛利率水平,较23.83%的平均值,低3.23个百分点,净利润率则与平均值持平。

京城佳业自上市后,毛利率便开始走下坡路,2021年-2023年的三年毛利率分别为22.26%、22.16%、20.57%。细分各业务板块来看,在物管行业有着高毛利之称的社区增值服务,却成了拉低京城佳业毛利率的存在。

2023年,其社区增值服务毛利率仅约13.9%,且较2022年进一步下滑了1.1个百分点。其社区增值服务毛利率,在公布相关数据的34家上市物企中,排名最后一位。而34家上市物企社区增值服务的平均毛利率则达到了35.98%。

另外两个业务板块,物业管理服务和非业主增值服务,毛利率也均出现下滑。其中,物业管理服务毛利率由上一年同期21.3%,降至19.4%;非业主增值服务由上一年同期32.3%,降至30.5%。

关联方应收款占比扩大

在管理规模方面,京城佳业虽取得了12.1%的涨幅,但依旧处于上市物企中下游水平。2023年,其在管理面积约4140万平方米,在52家公布相关数据的上市物企中排名30位。

从在管面积的来源看,地产关联方输送的面积依旧占据大头。其中,北京城建集团及其合营企业或联营公司贡献的在管面积约2166.5万方,占比52.4%,同比减少2.2个百分点;第三方在管面积为1968.8万平,占比47.6%,则提升2.2个百分点。

值得注意的是,在大多数物企为隔离地产业务风险而开始缩减周期性业务时,京城佳业不降反增。在其三大业务板块中,京城佳业非业主增值服务的收入达到了3.59亿,占总收入的19.6%,同比增长15.4%。

在非业主增值服务中,与地产开发商相关的业务,如案场和样板间管理和交付服务,以及租户招揽及管理服务,该等业务收入均出现不同程度的上涨,且收入占比排名第二位和第三位。

在房地产行业现金流承压的背景下,这些业务的上涨,带来的或是坏账风险的增加。2023年,其应收账款及其他应收款项的预期信贷亏损为5262.3万元,较上年同期2240.5万元,激增134.87%。

而从应收账款来源来看,关联方应收账款涨幅,则远超第三方。2023年,其关联方应收账款为2.63亿元,较2022年同期2.07亿元,上涨27.3%;第三方应收款为5.93亿元,仅同比增长11.34%。此外,其关联方应收款占比也由2022年的27.95%,扩大到30.72%。

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