文/乐居财经  范慧茹

前几年，当地产对物业的拖累，还没达到顶峰时，在一群背靠地产母公司大树的民营物企优等生面前，偏保守的国资物企京城佳业，远低于平均水平的营收增速以及盈利能力，着实有些捉襟见肘。

三十年河东，三十年河西。当时被指盈利能力偏低的京城佳业，在大部分物企受关联地产业务下行波及而脱下高毛利的外衣后，似乎也不再那么“特立独行”。

不过，即使在大部队增速放缓的掩护下，京城佳业连续两年三条业务线全线下跌的毛利率、以及关联方应收款占比扩大、激增的预期信贷亏损、净利润增长乏力等，依旧是不可回避的现实问题。

京城佳业2023年最新年报数据显示，截至2023年底，其总收入约为18.29亿元，较2022年同期增加约16.7%。毛利约为3.76亿元，较2022年同期增加约8.4%；其净利润约为1.16亿元，与2022年同期基本持平。不过，其手头现金较2022年下降约3.1%，至11.05亿元。

首次出现大规模减员

营收保持增长，以及净利润微增之下，其归母净利润却出现下滑，这也意味着其全资子公司净利润增幅拖了后腿。2023年，其公司拥有人应占年内溢利约1.136亿，较上一年1.142亿，减少60万，微降0.53%，这也使得每股盈利较上年同期0.78元，降至0.77元。

值得注意的是，伴随着归母净利润的首次下滑，京城佳业自上市后，也首次出现大规模减员。年报披露的信息显示，2023年其僱员共1865名，较2022年2085名，减少220名。此前，2021年和2022年，其雇员同比均有小幅上涨。

伴随着减员，其员工成本也由2022年的4.28亿，减少了6720万元，至3.61亿元。

而尽管员工成本压缩了近2成，其盈利能力较2022年依旧没能提振，毛利率和净利率均出现下滑。2023年，其毛利率约为20.6%，较2022年同期下降1.6个百分点；净利率为6.3%，较2022年7.4%，下滑1.1个百分点。

横向与同期的其他上市物企相比，其20.6%的毛利率水平，较23.83%的平均值，低3.23个百分点，净利润率则与平均值持平。

京城佳业自上市后，毛利率便开始走下坡路，2021年-2023年的三年毛利率分别为22.26%、22.16%、20.57%。细分各业务板块来看，在物管行业有着高毛利之称的社区增值服务，却成了拉低京城佳业毛利率的存在。

2023年，其社区增值服务毛利率仅约13.9%，且较2022年进一步下滑了1.1个百分点。其社区增值服务毛利率，在公布相关数据的34家上市物企中，排名最后一位。而34家上市物企社区增值服务的平均毛利率则达到了35.98%。

另外两个业务板块，物业管理服务和非业主增值服务，毛利率也均出现下滑。其中，物业管理服务毛利率由上一年同期21.3%，降至19.4%；非业主增值服务由上一年同期32.3%，降至30.5%。

关联方应收款占比扩大

在管理规模方面，京城佳业虽取得了12.1%的涨幅，但依旧处于上市物企中下游水平。2023年，其在管理面积约4140万平方米，在52家公布相关数据的上市物企中排名30位。

从在管面积的来源看，地产关联方输送的面积依旧占据大头。其中，北京城建集团及其合营企业或联营公司贡献的在管面积约2166.5万方，占比52.4%，同比减少2.2个百分点；第三方在管面积为1968.8万平，占比47.6%，则提升2.2个百分点。

值得注意的是，在大多数物企为隔离地产业务风险而开始缩减周期性业务时，京城佳业不降反增。在其三大业务板块中，京城佳业非业主增值服务的收入达到了3.59亿，占总收入的19.6%，同比增长15.4%。

在非业主增值服务中，与地产开发商相关的业务，如案场和样板间管理和交付服务，以及租户招揽及管理服务，该等业务收入均出现不同程度的上涨，且收入占比排名第二位和第三位。

在房地产行业现金流承压的背景下，这些业务的上涨，带来的或是坏账风险的增加。2023年，其应收账款及其他应收款项的预期信贷亏损为5262.3万元，较上年同期2240.5万元，激增134.87%。

而从应收账款来源来看，关联方应收账款涨幅，则远超第三方。2023年，其关联方应收账款为2.63亿元，较2022年同期2.07亿元，上涨27.3%；第三方应收款为5.93亿元，仅同比增长11.34%。此外，其关联方应收款占比也由2022年的27.95%，扩大到30.72%。