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基础物业三连增,鑫苑服务构筑外拓“护城河” | 年报风云㉑

乐居财经 2024-03-29 12:33 18.4w阅读

第三方外拓强劲,非住市场构建业绩新增长点。

文/乐居财经 徐酒眠

刊发2023年业绩的几天前,鑫苑服务(01895.HK)再次通过以资抵债的方式,与鑫苑地产控股之间结算了一笔应收款,后者以2181个车位销售所得款向前者冲抵约1.98亿元合作诚意金。

自2022年以来,上游地产行业持续低迷,受此影响,物企发展被推进极为复杂的环境中。其中之一,便是地产开发商们变得捉襟见肘,对物企账单的优先支付度降低。延迟付款导致物业公司应收账款激增,在最近几期业绩“答卷”中,诸多上市物企都饱尝了一轮或多轮的大规模坏账计提之殇。

内外环境巨变之下,鑫苑服务拒绝躺平,积极化解关联方债务。通过回笼车位、商管、会所经营权等优质资产及权益,冲抵了部分应收账款,进而避免可能的大规模坏账风险。

除了上述提及的一笔近2亿诚意金,去年10月以来,鑫苑服务与关联方还相继处理完了此前超4亿元的定期存款被质押问题。通过以资产或权益抵债的方式抵销了包括存款本金总额、利息亏损总额、审阅及调查有关事宜所产生的成本及开支、仲裁成本。最大限度地降低了自身损失的同时,鑫苑服务也积极卸去历史遗留包袱,向外界展示了其在房企流动性危机中的应对之道。

在逆境中穿越周期,利空出尽必有利好。顺利补发了2022全年审计财报、2023中期财报后,3月28日,鑫苑服务又如期刊发了2023全年经审计的业绩公告。数据显示,过去一年,鑫苑服务经营收入7.5亿元,同比增长9.2%;同期,录得毛利2.4亿元,同比增长5.2%,净利润2841.3万。

过去一年,面对诸多挑战和质疑,鑫苑服务围绕“管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值”的三条增长曲线,透过升级战略规划、重塑组织架构、优化人才梯队、强化拓展队伍、创新业务布局、开展数字变革,在整体业绩上实现了稳健的成长。

基础物业三连增长,稳健韧性穿越周期

2023年,鑫苑服务各业务板块进入稳健向好阶段。其中,作为压舱石的基础物业服务过去一年实现收入约5.34亿元,同比增长7.72%,在行业逆境中连续三年保持稳健增长,基础盘十分稳固。

坚持稳健的高质量增长策略,2023年,鑫苑服务完善拓展模型,优化拓展队伍,通过合资合作、市场投标、全员拓展、属地深耕的“四轮驱动”新拓展模式,从住宅向非住类的公建、商办、城市服务等业态持续延伸。

相对于传统的住宅物业市场,非住业态丰富、潜在市场空间巨大,还是一片掘金的蓝海。鑫苑服务在非住领域构建的多业态服务体系,也为其未来的营收、利润持续增长夯实了地基。

除了基础物业管理服务,过去一年鑫苑服务的另外两大业务板块的收入也录得了增长。尤其是物业工程服务,收入约7463.1万元,同比大增118%;增值服务收入约1.16亿元,较2022年同期增长7.72%。

增值服务方面,2023年,鑫苑服务围绕资产运营、空间运营、零售服务、到家服务进行深度的业务调整和布局,通过线上化的场景应用结合数字运营方式精准分析客户需求,进行诸多业务模式的创新并已取得初步的成效。

如在房屋装修业务上,成立居舒装饰,围绕生活家居、新居软装宅配、硬装施工、老房换新服务和适老化改造,紧贴业主需求,打造“一站式泛家居综合服务商”;在到家服务借助鑫怡美好生活品牌,依托“小鑫优选”线上运营搭建商城,与居舒装饰资讯共用,打造专业、规范、高效的家政服务业全产业链生态体系。

值得一提的是,聚焦业主生活服务的零售业务,去掉中间商,让利于业主,实现服务经营双效益。其中,链接周边资源,鑫苑服务探索了直饮水机研发、自营业务模式,纯净水销售同比提升24%。

第三方占比过半,规模增长下独立性凸显

自2022年以来,物管行业逐渐告别高增长时代,进入平稳的高质量发展阶段。进入2023年,物企规模增长更加依赖自身直拓能力。

行业竞争加剧之下,鑫苑服务凭借自身资源禀赋、品牌口碑等,过去一年在第三方外拓市场创下了同比增长45%的佳绩。

截至2023年12月31日,鑫苑服务为中国50座城市提供物业管理服务及增值服务,合约建筑面积为约5534.2万平方米,较2022年同期的5070万平方米同比增长约9.1%,合约项目数量288个;同期,其在管面积约为3435万平方米,较2022年同期的3140万平方米同比提升约9.4%,在管项目数量218个。

目前,鑫苑服务也已形成了以全委为核心的稳健成长方式,依托红色物业建设,强化存量项目的合作,凭借在老旧改造、城市更新、助老服务等民生项目的深度参与,完成了由增量市场转向存量市场开垦。

2023年,鑫苑服务实现全委拓展45个项目,合约面积520万平方米,同比提升42%。

从新增的面积来看,鑫苑服务主要集中在外部拓展,尤其是合约面积的增长,近两年由关联方鑫苑地产的贡献已几乎可以忽略不计。

第三方占比方面,2023年也迅速进入稳健提升阶段。截至2023年12月31日,鑫苑服务合约面积中来自第三方市场的规模占比达60%、在管面积中第三方占比也高达53%。

规模增长之下,鑫苑服务独立性凸显。

一方面,市场投拓能力显著提升。据悉,2023年鑫苑服务建立的“投前-投中-投后”的管理体系,通过智慧化投发工具应用、标杆项目品牌影响、全员投拓激励实施、投拓模式创新实践,基本上实现了年度合约面积增长第三方外拓展占比100%的成绩。

其中,在非住领域更进一步,过去一年鑫苑服务成功拓展郑州市航空港区太格里项目、郑州市郑东新区富士康新事业总部、安阳市汤阴江浙中央广场、南阳机场项目晋美太行旅游度假区一区、申通物流园项目、南阳新野智慧能源产业园,进驻航空项目、景区服务、物流园等业态项目,彰显出多元业态管理能力的提升。

另一方面,对项目质量把控也更为严格。2022年,鑫苑服务主动对坪效低的第三方项目进行了集中优化。2023年,其合约、在管面积增长的同时,整体物业服务坪效也因此大幅提升。

值得一提的是,在发展布局上,鑫苑服务更注重区域浓度的深耕。截至2023年,其在河南省的在管面积约为1903万平方米,占总在管的55.4%;贡献物管收入2.83亿元,占比53%。

虽然有多方干扰,过去的2023年鑫苑服务仍聚焦稳健、高质量发展初心,精修内功、积蓄力量。围绕管理服务、场景服务、场景科技三大发展曲线持续升级,持续优化自身发展特色。风浪之下,鑫苑服务更重质、更专注,保持着良好的经营态势,并通过积极开展多元业务增强经营韧性。

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