乐居财经 刘治颖 3月27日，粤海置地(00124)召开2023年全年业绩会发布会。董事会副主席及执行董事旷虎、执行董事兼财务总监焦利、副总经理梅青君出席会议。

2023年，粤海置地收入38.77亿港元，同比增长181.4%；归属于公司持有者亏损24.45亿港元，而2022年同期取得溢利3.93亿港元；每股基本亏损142.85港仙。董事会不建议宣派截至2023年12月31日止年度之末期股息（2022年：每普通股8.00港仙）。

Q1、人民银行公布贷款市场报价利率LPR下降幅度远超市场，市场普遍解读为政策方向是要推动房地产行业平稳发展。公司对此有何看法？这对公司业务有何帮助？

旷虎：我们也关注到了最近利息的一些变化，一年期LPR是维持不变，但5年期以上的LPR有一个显著下调，现在已经降了25个基点，差不多是3.95%。这个水平意味着长期房贷利率还是会随之下降。从利率下降视角来看，这对房地产市场来说会有很大的机会，尤其是对刚需和改善需求购房者而言，贷款更容易获得、成本更低，房地产购买需求也会有所提升和增加。LPR下调对房地产行业会产生积极的影响。但是房地产市场不仅仅是利息政策单向进行拉动，整个市场复苏需要一个巩固，尤其是利率水平统一到市场上面也会需要一段时间。

2023年整个市场供需两端持续走弱，房地产产品销售周期延长。到2024年，我们预期国家经济增速有所放缓，房地产蓄客宽度持续出台，目前如果算居民的住房贷款加权平均利率，也就是这么一个水平，同时也把多个核心城市、一二线城市限购全部放开，充分体现了利率政策参与，激活房地产市场，推动房地产良性循环的政策意图。尤其是我们也关注到随着利率的拉动，对实体经济也会有一个持续提升的影响。

随着实体经济的持续回暖，不断提振居民投资消费信心，进一步释放刚需和改善型居住需求，会为市场带来一个持续积极改进方向。在整体LPR下降趋势之下，我们对整个市场保持着非常好的一个信心。同时从住建部门的管理政策端，两会时住建部也专门提出了要围绕稳市场、防风险、促转型三个方面来开展工作。特别明确要因城施策，优化房地产政策，稳定房地产市场，这个为未来各地楼市政策提供了空间。我们公司整个项目主要集中在粤港澳区，预计在整个楼市政策当中能够持续受益，而且我们整个经营情况和市场情况也会得到持续优化。

Q2、请解释公司2023年度业绩由盈转亏的原因，以及未来公司项目是否还会有减值拨备。

焦利：2023年业绩大幅亏损的主要原因，第一是市场大环境的影响，整个市场上成交量都比较低迷，都在以价换量做销售。公司的部分物业在2023年底做减值测试时，有明显的减值迹象。经过综合评估之后，也根据会计准则进行了大约24亿港元的减值拨备，这是亏损的主要原因。第二，在项目交付结构上，2023年交付中山、江门、珠海、佛山等比较新的项目，它的毛利率比2022年交付的深圳悦海城项目要低。第三，在投资性物业增值方面，2020年比2022年有一个大幅的减少。

至于公司项目减值准备，是对业绩负面影响的提前释放，对现金流畅没有实际影响。至于下一步会不会继续减值或者回拨，要看各个项目具体市场情况和价格情况，如果说存货减值情况消失，我们会对已提减值准备做相应的回拨，如果有进一步减值的迹象，那就需要进一步进行减值准备。

Q3、请问公司2023年销售情况是否到公司预期，与市场相符吗？

梅青君：2023年公司整体销售去化优于同期，各个项目在区域销售市场领先于市场中上游，包括物业签约面积，2023年较上年增加62%，物业交付面积较上年增加192%。公司位于广州、佛山，包括珠海、江门各地项目所在区域均处于领先水平。其中广州云港城项目销售网签金额位于全区第一，珠海拾桂府项目网签套数位于板块19个项目第一，另外江门粤海城项目的公益产品，从9月份开盘至年末，连续三个月位于片区公寓销售榜首。

但是从市场总体情况来看，整个2023年房地产市场持续处于回落触底阶段，全年商品房销售面积是11.17亿平方米，同比下降8.5%。受整个下行压力加大，包括居民收入预期转入动力不足的影响，大湾区楼市供需两端走弱，公司在售项目面临一定库存去化压力。公司将根据市场情况动态调整的策略，多措并举促进去化，力争在市场竞争中赢得主动、跑在前列。

Q4、公司今年没有派息的原因是什么？未来关于派息是如何计划的？

焦利：公司一直把为股东提供稳定及可持续作为目标。2023年派息有赖于公司过去取得的经营业绩，今年没有做2023年末派息，主要是全年按年度是没有利润，公司管理层结合公司的经营情况、市场环境、未来发展计划做了综合评估，认为在当前情况下，有意将资金优先用于现有项目及未来的业务发展。在保持现金流防范财务风险的同时，积极推进现有项目和未来业务发展应对挑战。下一步将为投资者获得回报。

Q5、过去几年地产行业环境较差，房企发展困难，请问公司在管理方面有无制定针对性措施？可否介绍一些内部举措和成果？

旷虎：整个行业的调整还在持续进行中，房地产遇到的困难还是不少。粤海置地从自身管理上面下了很大功夫，来提升核心竞争力，应对整个市场的竞争和挑战。重点还是关注到整个发展政策的动态和市场的风向，在业务经营和内部管理上持续推进我们管理水平的提升。当前我们也正在内部开展一个“三精管理”，行动重点就是围绕组织精简化、管理精细化和经营精益化。同时，我们成功获取房地产开发一级资质，大力实施两稳两控促转型的行动，多措并举来实施。

介绍几个方面。一、销售去化方面，我们以量为先，稳住流速，千方百计促去化，保证项目高质量交付，通过交付来提升产品口碑。在房地产市场继续回落的背景下，我们多个项目的去化，基本上都跑赢了竞品，同时项目全年交付率超过95%。二、在成本方面，我们推进了全员全过程控制管理行动，通过对标来进行成本的严管控，形成我们自身在成本上的竞争力，实施好营销、财务、成本、专业等多方面的一个降本措施。同时也合法合规做好税筹，今年获得增值税的一个留抵退税，超过1亿元。三、在风险方面，公司建立了项目经营情况的动态测算机制，不断优化量价关系和现金流的管理，加强风险预警。

在行业风险持续蔓延背景下，公司的经营能力和偿债能力保持稳健，主体信用等级由两a逆势提升到两a加，我们也筑牢安全生产防线，全年未发生一起生产安全事故。公司也坚持依法依规治企，获得了ISO37301合规管理体系认证证书，成为首个获国际和国家商标评审的省属二级企业。在转型发展方面，公司顺应开售向开发经营布局的行业转型趋势，推动了经营性资产租赁运营取得新的突破，被中指研究院评为2023~2024中国写字楼的运营标杆企业。我们一定会应对好市场的挑战，在自己苦练内功上进行一个持续管理提升，构筑好核心竞争力。

Q6、如何看待广州限购政策的调整？政策调整是否对公司所持有广州项目带来积极影响？

梅青君：近两年来广州楼市优化，政策调整走在一线城市前列。年前广州已连续两次优化楼市的调控政策，包括实施认房不认贷，缩小限购区域等。对于具有购房需求，但缺乏购房资格的购房者而言，有助于需求释放，推动改善型需求适时入市。广州楼市整体企稳，这是整个广州的政策优化的结果。公司云港城项目住宅属于本轮广州楼市调控政策受益的范围，预期区域改善型需求释放，将为项目的销售带来有力的支持。

Q7、3月26日收盘，公司市值6.25亿，如何保障中小股东及投资者利益？公司有什么措施？证监会及国资委对上市公司有市值管理的要求，贵司有什么构想？

焦利：公司也非常关注市场上的表现，理解投资者对于股价表现的关注，并且我们也努力提供透明及时的信息披露，以便投资者更好了解公司的业务和公司的价值。但是在过去数年因为受疫情，包括经济环境、行业发展等因素的影响，港股特别是房地产企业估值都承受了很大的压力。此前国务院国资委已经推动把市值表现相关指标纳入到上市公司的绩效评价体系里面，这个举动也将引导央企乃至于国企更加重视控股上市公司的市值表现。

目前公司一直在针对管理资本运作等方面做研究，下一步会充分考虑市场情况、公司财务情况以及资金安排等因素，系统评估各项措施的可行性之后，对是否做出推动、开展相关工作提出建议。同时我们积极对标学习行业标准的市值管理经验，做好投资者关系的管理工作。相信在国家出台稳定房地产市场政策之下，市场终归将恢复理性，公司的价值最终会得到市场的认可。我们将努力做好日常经营，持续专注于公司的长期发展，为股东创造价值。