一场关于商业地产的盛会，如约而至。

3月23日至25日，2024（第十九届）商业地产行业发展论坛在广州举行。

行业头部商业地产开发商、特色项目运营方、知名品牌方，甚至还有互联网大厂高管，近千位商业菁英齐聚于此。

素有“千年商都”之称的广州，商业繁荣一时，现今更有天河路商圈闻名全国，商业活力依旧。

在此探讨“新消费新引擎 新机遇”的话题，再合适不过。

商业环境变化之快，技术迭代之快，寻找新商业模式、新商业出路已然迫在眉睫。

会上，行业大佬们各抒己见，以最新的商业趋势、消费趋势、数智化趋势作为话题，进行了一场又一场思想的碰撞。乐居财经，作为独家合作媒体平台进行了全程传播。

乐居财经将他们的思考与分析整理如下：

嘉宾致辞

何军：新消费时代，商业地产必定大有作为、大有可为

广东省商务厅副厅长何军

今年1—2月份广东实现了社会消费品零售总额8395亿，增长6.1%，高于全国0.6%，消费复苏已成为2024年经济增长的主要动力。

近年来随着数字化、绿色化变革不断渗透，人们的生活方式和消费习惯已经发生了深刻的变化，数字消费、智能消费、绿色消费、体验消费已成为新的消费潮流和力量，商业地产是重要的消费基础设施，是创新消费场景，承载消费新模式，新业态的关键载体，发展商业地产，推动消费基础设施更新迭代，既是满足居民消费升级需求的必然要求，也将提升消费市场能级的重要举措。

这次论坛紧扣新消费这个主题，共同探讨商业地产的新机遇恰逢其时，很有意义，在这个新消费时代，商业地产必定大有作为，大有可为。

王永平：20年来坚持办会，除了感慨就是感谢

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平

20年前，办第一届论坛的时候是在广州的东方宾馆，回看已经装不下我们的会了，说明我们在发展。 这几年见到了很多的新面孔，说明行业依然在发展，这是20年行业的巨大变化。回顾第一届办会的时候是王健林董事长亲自上台领奖，包括今天在座的陈启宗先生，给了论坛很多支持。今年的论坛也得到了各方的支持，像华润万象生活喻总、王磊总两位高管亲自出席，还有像波司登的高德康主席、名创优品的叶国富主席都一直给予支持。所以这20年来要说的除了感慨之外，就是感谢。

新战略论坛

陈启宗：商业地产死守四个基本

恒隆地产董事长陈启宗

过去的20年商业地产的发展速度比较快，未来机遇与挑战并存。未来商业地产的竞争力取决于市场定位、商业位置、设计水平、管理等。

商业地产企业需死守四个基本基因：地点、土地、设计、管理团队，唯有具备这四项基因的企业再加上极度的守规律，才能够活下去。

王磊：筑牢基本盘，践行高质量发展

华润万象生活执行董事、副总裁王磊

华润万象生活是坚定的战略导向，坚持多赛道布局；坚定的战略选择，伴随市场竞争的激烈，就是要强调运营的精细化，苦练商业基本功；在苦练运营基本功的基础上，在运营期间也会更加强调空间的运营；完善的会员体系是现在以及未来华润万象生活高质量发展的基石，华润万象生活会持续加大对会员体系的投入。希望在未来不确定性的市场能够坚持战略导向，走好自己的路，在自己擅长的业务领域持续深耕，筑牢基本盘，提升自己的业务能力，苦练基本功。

谢萌：使命才是战略新出发点

正佳集团副董事长兼首席执行官谢萌

在这些创新过程当中，正佳进入到文旅行业将近小十年，做了很多项目，有的成，也有的一直在调整，但是光创新是没用的，要找到新的价值；其次必须要转化组织能力，要转型做一件新的事能力得跟上；最后成立独立机构，战略一定是要成立独立机构才称之为战略，如果只是做了一个海洋馆在里面叫一个独立业务，不称之为战略。

所以生存的背后要刷新使命，你找到了使命才是战略的新出发点，所以正佳长出了第二曲线就是除了租金以外的第二收入结构，这才是我们真正要做的事情。

叶国富：情绪价值才是商业的好内容

名创优品集团董事会主席兼首席执行官 叶国富

中国房地产时代结束了，商业地产和大消费新的时代到来了。

在电商和直播时代疯狂崛起的当下，中国购物中心最大的问题是流量焦虑。消费永远靠年轻人，做购物中心永远要靠年轻人。浮躁的时代过去了，做购物中心要回到精细化管理，高质量发展的时代，不管是高级商场还是亲民的商场都需要用心经营。“不是购物中心不好做，而是大家有没有用心做。”

内容成就流量，流量成就商业，商场里面要有好的内容。IP不只是产品，更是内容和流量。产品不重要，产品的背后是内容和流量，奢侈品每个LV、迪奥、香奈儿都是IP，都是流量。另外，给消费者带来情绪价值的内容才是好的内容。

居然之家汪林朋：重塑价值链，与上下游企业结成命运共同体

居然之家集团董事长汪林朋

随着时代发展，消费方式已经从“吃穿住行”到了“娱教医养”。当下商业地产的商业模式内容千篇一律，商业地产面临着三方面挑战：个性化、体验化消费的挑战；人、货、场的相互割裂；上下游的相互价值博弈。

最底层的供应商、商户承担着未来市场的风险，但同时享受未来市场增长的收益。作为品牌运营方，对下游的供应商、商户，有没有不管赚与赔，都要旱涝保收。

我有一个大胆的预测，现在所有的商业地产不管地理位置多牛、生意多火，假定未来五到十年，是一个深不见底的下行市场情况下，如果你未来只是限于收租，只管场子，未来面对下游，你只想旱涝保收，我不能说过段时间灭亡，至少是未来越来越困难，日渐势微。

进入高质量发展时代，商业地产模式的创新，重点要围绕三个方面：内容为王，打造自己的内容IP；数字化转型；重塑价值链，上下游形成有利共享、有风险共担的命运共同体。

商业地产发展历程可总结为四个时代，第一个时代是产品为王，第二是渠道为王。互联网崛起以后，流量为王，但是2023年是流量为王时代的终结，内容为王的时代到来。

丁力业：聚焦运营，管好存量资产

印力集团董事长 丁力业

印力这个名字实际上没有大家想象得那么玄，当时先取了一个英文名字，INCITY。INCITY的IN又代表了很多含义，翻译过来就是印象城。印力集团定位城市中产阶级生活场景。

2024年印力集团会聚焦于运营，聚焦与消费者的互动和联系。对印力集团来说最重要的事情是把自己的存量资产管好，把印力集团周边的1.5公里甚至500米的消费者服务好，这是我们真正要做的一个事情。如果今年能够按照预算施行的话，我觉得今年就会有特别多的机会，2025年就会有特别高的增长。

新城控股管有冬：三四线城市消费潜力巨大，互联网助推消费升级

新城控股高级副总裁 管有冬

很多的三四线城市的经济增长，消费增长动力还是蛮强劲的，其实2023年GDP增长前50的城市70%是三四线，所以三四线有它消费的巨大市场。

现在很多一二线回流的消费，在重大节假日三四线购物中心的流量，客流比一二线还要高，当然本身现在也有一二线城市年轻人回到三四线。另外两个重要还是互联网的变化，互联网以及大量的社交媒体的推动让三四线实现了消费升级，甚至可以叫消费平权，享受一样的物质、精神愉悦的需求。

有些三四线城市通过网红经济，互联网媒体可以自带流量，自己创造流量，比如去年的淄博烧烤，产生的流量可能比一二线还要更大，由此可见，尤其在中国的三四线很多人口还是很集中的，还是有旺盛的消费潜力。以2023年为例，2023年的新城广场销售增长额三四线的广场其实是比一二线的增速高了5%。由此可见，全国人民其实都有新消费的一些需求，都需要购物中心。

赵泽生：品牌的生命力，消费者说了算

合生商业集团联席总裁 赵泽生

合生创展是做地产起家的房地产企业，合生商业是做商业不动产的平台。合生商业的一个旗舰产品即合生汇，其定位是做城市级年轻人的空间，专门为年轻人、年轻的品牌、新潮的品牌提供一个做生意的空间。2024年，合生商业在合生汇产品系列上做了新升级，今年会推出第一个超极合生汇品牌，里面加入了很多体验、体育的，更迎合现在新潮生活方式的新内容。“我们也努力地尝试从一个商业地产的内容商向内容的服务商、新消费精神层面的供给商改变。”

新品牌，新势力其实都面临着老的问题。对于创新来说，很多的品牌也好，模式也好，能否走的更长远，无法逃避的一个问题就是商业的本质是什么。商业的本质要持续的为投资人创造财富和价值。很多的品牌一味的追求新而新，并不一定具有很强的生命力。

有生命力的品牌，消费者说了算。在产品创新方面，要真正控制和把握人货场。不断提升购物中心自身的管理和运营能力，不断的去迎合新的消费者对于品牌的诉求。

许军：新消费不光有折扣，也有生活方式

砂之船商业管理集团总裁 许军

砂之船是一个专注于奥莱领域的商业运营公司，规模不大，纯粹就是做奥莱，目前在全国应该在奥莱这个板块，从规模、营收、交税可能都是最高的，现在是有20个城市，已经开业了17个项目，还有4个项目在筹备，差不多东南西北，主要还是在省会城市。

新消费，其实不光是有折扣，同时也会有生活方式。从折扣的角度来讲，情绪价值，就让消费者来奥莱购物，他买了东西高高兴兴，然后还觉得赚便宜了，这就是情绪价值，其实都是为了满足消费者的某种需要，对商品的需要，对情绪的需要。

Elvis：共同推动东方香料进入世界调香图谱

观夏创始人 Elvis

观夏是一个东方文化香氛品牌，今年也是中法建交60周年，我们接下来会跟法国欧莱雅集团一起合作，共同开发和推动中国独有的香料萃取，比如说普洱茶、古茶花和陈皮，今年下半年我们会公布我们的萃香成果。也会推动这些东方香料进入世界调香图谱中。希望全球更多的香氛爱好者，感知到来自东方的香气和文化意境。把我们中国源远流长的美学和文化传递到世界。希望通过与欧莱雅的合作，借鉴其长达一个世纪在全球美妆领域研发和创新的专业知识，走向全球市场，将更多充满诗意与想象的东方艺术香氛和东方风、雅、颂香文化带向世界。

何斌：先进工具助力企业效能提升，打造未来新消费引擎

飞书副总裁 何斌

消费行业的变化还是挺快的，这个和互联网行业的相似度极高，每天都在拥抱变化；在新消费行业里面，涌入特别多很高知新的人才进来，和原来传统做生意的方式已经有区别了。

在过去几年里面确实在服务类似的行业客户，这么多新的网红品牌长期怎么能够变成持久的品牌。在快速增长的过程里面，可能管理都不重要，只要能有量，能增长就结束了，但是如果希望变成一个长期的品牌，其实中间的组织能力，怎么把这些人才团在一起，一起做好事，一起建立好企业的价值观，一起让企业能够传承下去是比较重要的，也是这段时间帮大家做的事。

AI时代来了之后，这让组织管理会发生更多的变化，原来信息化是解决10、20%的效率，所以在未来AI能让企业的效能可能成倍的提升。

新战略论坛

吴声：氛围、情境、语境更能代表AI时代生存策略

场景实验室创始人、场景方法论提出者 吴声

结果的导向，问答的结论已经不那么重要，没有什么比氛围、情境、语境更能代表AI时代的生存策略。今天的分享定义为“对话时代，AI商业的场景革命”，并不意味着要跟各位去讲大模型，重要的是我们需去理解为什么每一个空间本身，他们被数字化，被AI化，也在定义为是一个新的终端，那么这个终端对于我们每一个行业的从业者又到底意味着什么？

只有想象力才能穿越周期，也只有想象力才能成为AI时代最重要的生存姿势和策略，如果每个个体的数据都是那种不惜代价的分母，那么我们一定是被硅基消灭的碳基生命。但是如果我们的个体数据独特性和想象力能够成为被训练的对象，那么恭喜你，你具备了新的价值。

今天在讨论商业地产的新变化，到底是大力出奇迹的效率优先，还是体验优先才是最重要的大模型落地？简单用传统理解的非标商业甚至主理人商业这样一种很容易总结的概念和口号不足以涵盖重运营的线下空间更新、焕新，而需要更多的去看到它真的把自己作为方法。也许我们今天没有办法去判断这种类型的商业它的生命力到底是网红还是长红？场景不重要了，体验重要，因为场景是场景的流动，是更加体验驱动的场景流。

高德康：创新是企业家精神核心，是企业发展第一动力

波司登品牌创始人、集团董事局主席兼总裁 高德康

创新是企业家精神的核心，是企业发展的第一动力。

新质生产力关键就在于“新”，也就是说要抓住“创新”这个核心关键，对于波司登来说就是要通过品牌的创新，产品的创新，数字技术的创新，绿色发展的创新等等，以高质量供给创造有效需求，提振引领新消费，满足人们对美好生活的向往。

企业真正的创新是为顾客创造新的价值。如果说预测未来的最好方式是创造未来，那么满足顾客的最好方式就是持续的创造新的顾客价值。立足时代消费者的需求，为顾客创造价值的创新才是真正意义上的创新、创造。

品牌要历久弥新，不仅在于深厚的底蕴积累，更需要持续的创新，需要始终拥抱新潮流，拥抱新趋势，拥抱时代消费者，特别是作为服装零售品牌一定要跟着社会的进步，以及消费者价值理念的变化不断的迭代，不断的自我创新和自我变革，一定是在和市场，消费者交流互动中形成品牌的市场定位，市场和消费者选择用自己的行动为品牌投票，时代消费者与品牌的交流互动，赋予品牌新的生命力。

谢如栋：线下场景能为直播提高转化、在线和客单

遥望科技董事长兼CEO 谢如栋

直播讲究“人货场”，线下商业也讲究“人货场”，直播行业里面99%的人是所谓的“素人”，没有流量，在直播里面相当于“人”不具备；如果你卖标品和特别知名的品牌，利润会很低，并且不一定拿得到好的价格，“货”也没有了；对素人来说“人”、“货”都没有，剩下的就是场景。

遥望科技从2018年上市以后开始做直播电商，过去的战略都是做头部主播，但头部主播过于集中对公司发展不是良性的，应该是头部在前面做标杆，底座是中小主播组成的，这样生态才健全、完整。

消费者的体验诉求也很重要，不能光去做商业，还要提供一个更好的场景，能够让消费者在这里逛。消费者在线下逛得多，品牌宣传包括很多新品首发的东西也出去了，就算不买，觉得好看拍个视频传上去也可以的，我们这里明星多，IP多，开业三天相关主题在抖音播放量就有1个多亿，完全是消费者自己发出去的。

遥望现在切的是终端消费品，也是我们的主力市场，这个类目非常不好做，在整个行业是不看好的位置，所以能抄底合作。直播主打也是终端消费品，刚好是竞争的，但是我们想做这个东西，想让原来中间价位的商品重新回到线下，整个逻辑类似于80年代的百货模式，但是没有付那个钱，全托管。

未来希望将线下文旅和高奢结合起来，真正做一个非常高端的商场出来，做一个好的生态出来，做一个新的物种出来。

潘潇君：未来商业要用数据说话，让决策更智慧

汇纳科技股份有限公司联席总裁 潘潇君

今年也是汇纳科技的第20个年头，所以汇纳科技是一家致力于在线下的数据采集、观察、应用服务的一家公司，汇客云是承载了汇纳科技20年的在线下的商业洞察上面的一些积累，来源于实体商业，服务实体商业的数字化运营平台，这是目前汇客云的状态。

未来在实体行业能带来改变的三个突破点，第一个是应用，第二个是数据，第三个是模型。对于实体商业未来要落地，这是非常重要的一个点。未来商业上要用数据来说话，让决策更智慧，智能只是解决了自动化的问题，智慧可能会比人的决策会想的维度更多一点。

张德根：手握商业不动产的房企有望借助公募REITs盘活存量资产

华夏基金副总经理 张德根

REITs对于商业地产而言是重要的，重资产退出和上市的平台，在公募REITs轻重结合的模式下，将进入成熟系的部分重资产不断注入公募REITs，实现出表并回笼拢权益资金，同时建设培育新的项目，使公司以较少的资本撬动庞大的资产管理规模，实现更高的经营回报。

REITs是一类资产的上市，IPO则是一个公司的主体上市，在实操当中公募REITs和IPO相互助益。在法律层面上，REITs和企业的IPO并不构成同业竞争，无论是并表还是出表企业都可以在规则范围内调整持有REITs份额的比例实现灵活控制；第二在当审核环境下REITs审核相对于IPO普遍比较快，可以实现高效融资，加速资产运作；第三REITs也是帮助企业实现重资产退出和加快提升轻资产运营能力的重要抓手。

当前背景下，地产行业向抗周期、低风险、高利润的商业地产转型是一个大的方向。多数房企逐渐开始补充商业地产的业务，追求稳健发展，以商业地产租金及管理费作为主营业务收入，抗周期表现出色。首批消费基础设施REITs基本上底层资产都是购物中心，购物中心业态整体市场需求还处于增长阶段，预期未来购物中心租金收入的规模还是会持续增长的，在这个过程中两极分化应该不可避免，优质的购物中心资产将会具备长期的投资价值。

新机遇论坛

陈纯：回归以人为本，创造持续生长的商业土壤

瑞安新天地商业总监 陈纯

商业地产的根本是以人为本的服务属性行业，所以永远要站在看人的角度去看这件事。提炼瑞安对于整个城市更新一些原则和想法：一，文化非常重要，因为它是深刻连接人和城市之间的纽带，所以瑞安会更重视一些在地文化的挖掘；二，虽然会有沉淀方法论，但是每个方法论都不是标准的COPY；三，持续化生长，打造一个商业项目是提供一种商业平台的土壤，能够让租户、合作伙伴、消费者在这里共创，只有持续才是有未来的生命力的。

所有面目模糊的商业项目都将被市场所淘汰。城市的尺度、商业的温度，以及人性的宽度才是铺设我们未来城市“回家的路”。

朱星全：做消费出海是必然选择

香天下餐饮管理集团有限公司董事长 朱星全

出海不是说你想出海就可以出海，出海一般是三个逻辑，第一个要有人，第二个要有品牌，第三个要有资金通路。

以前中国的企业塑造的是中国制造，因为人力成本低，大家觉得中国生产的东西便宜，今天中国的人力成本也不低，今天出海的一定是中国品牌。所以如今要出去出海的话一定是靠中国文化，真正能够传播中国文化就是中国消费，中国消费其中有一半就是中国餐饮，所以如果是去国外做的话，餐饮应该是最好的门槛。而通货膨胀其实就是做消费最好的时代。如果要做消费出海不是一个选择，是必然。

梁耀华：通过不断创新形成有价值的生产力

凯德投资（中国）商业及办公楼管理副董事总经理梁耀华

在商业项目中，新的东西做起来容易，但是要让它对公司、对项目或者对行业产出一些有价值的东西是非常重要的。

所以，凯德也一直在尝试新的做法，比如电商、预付卡、以及与外部平台的合作等等，通过这些尝试，就能知道商业中需要什么，应该做什么，应该规避什么，现成的公式虽然没有，但是一步一步去补充和增加内容，希望到最后真的可以变成一项新的生产力。凯德在新加坡的一个项目福南，经过重新改造融入了很多新业态。新加坡很多人喜欢运动，项目里有设计一条横跨商场的自行车专用道，让骑行爱好者能够骑车直接穿越商场并通达马路。希望可以把类似的尝试和概念移植到中国，做不同的创新。

高峡：在商业地产里科学技术不能当夜壶

高灯科技董事长兼CEO高峡

高灯科技是腾讯旗下领导投资的一个做财税数字化的公司，为包括商业地产做财税数字化，包括智慧零售和运营场所里面数字化的公司。无论是微信还是支付宝，科技是第一生产力，所以在数据方面确实有些应用。在商业地产里科学技术或者新质生产力也好，不是夜壶。科技好做了，生意就靠一边，当生意不好做把科技拿出来，讲线上融合，线下融合，其实挺扯的。所以数据应该是并行在一起的，而不是你用的时候才想起它。对商业地产有实际帮助的，实际上是要第一负责人或者整个商场运营的时候，不是你想起来现在客流受影响，就把科技拿出来，能不能帮我拉一些用户，那个时候已经晚了。

李明轩：打通资本端是商业地产新质生产力的一个维度

南国置业股份有限公司董事长 李明轩

过去10—20年商业地产发展伴随着整个城镇化的发展，过程中起到了比较重要的支撑作用，从社会经济的发展阶段，商业地产是作为政府货币增信、增发的信用背书，但是在2020年之后，整个行业发展面临着新的挑战。“更新”是新的增长点。中国电建集团控股的唯一上市商业运营平台公司，南国置业从2020年开始在积极思考转型，拓宽商业边界，发力城市运营。

南国置业也做了类REITs，现在积极探索REITs。把全链条打通之后，将对“更新”这个词更有意义。前端商业资本更新逻辑地打通，对后续退出将起到更积极的作用，即商业证券化将成为解决社会经济现实困局的关键点。这是商业地产新质生产力一个维度。

李赟：科技或将颠覆过去的商业发展模式

世纪金源商管集团总裁李赟

商业地产在过去20多年发展过程中，不同程度都享受了很多时代的红利，而不是经受了周期的折磨，这跟城镇化发展有关系。这也是为什么过去商业地产在质量方面确实投入的精力是偏少的。但是未来一段时间充满了很多的不确定性，甚至可能会颠覆过去的发展模式。通过创新和科技，特别是科技颠覆式的创新整个产业结构，进行结构性的转型进入到高质量发展。标志就是全要素的生产力提高。

过去好多年虽然用了很多办法，确实也收集了大量的数据，但真正在购物中心模式下想把人、货、场管起来是有困难的，不是没有技术，而是数据权属的界定、未来的运用，以及被大模型拿去学习的可能性。解决这些问题，才能让现在分布式放置的数据连接起来，这可能是未来提高新质生产力的一个方向。

陈双：“X+商业”大有可为

招商蛇口招商商管深圳区域副总经理陈双

招商商业真正做商业就是从2021年开始，招商蛇口开始转型，开始重视商业，招商商业下面有十几个业务，商业这个板块可能写字楼以前更多一些，真正的商业没有太多，也就是2021年开始，第三次创业，战略有些转型。招商到底要怎么做？招商商业有很多存量商业，所以最后提出一个战略就是“X+商业”，第一个的非标商业应该是最多的，招商蛇口本来是城市运营，最主要是做片区，所以公司和别人区别比较大是做整个片区统筹，做多业态更多一些。X有很多种，比如可能是邮轮和商业的结合，深圳海洋世界是和艺术中心结合，太子湾是邮轮，会展湾是文物古迹加上商业。

也不是单纯的盒子也不会单纯做街区，会把各种各样的业态探索，整个加持，让整个商业变的更有意思，场景也不太一样。厦门海洋世界还是比较火的，就是城市微度假，有10个场景的制作除了摩天轮、卡丁车、海洋馆做了10大主力店，有足够目的性的吸引力，诸如此类的。

欧阳：未来商业地产需要精细化运营和持续降本增效

北京智慧图科技有限责任公司董事长欧阳

商业地产黄金20年已经过去了，未来20年只有精细化运营、持续不断的降本增效才是出路。

提到精细化的运营，首先是会员的运营，搭建会员系统，做会员流量变现；其次是对会员数据精细化的分析，这是了解一个项目经营状况的重要途径和手段，不断提升会员的忠诚度和满意度，是保证整个项目利润水平的经营核心；第三是持续不断的做会员投入。

除了会员运营之外，衡量一个场子的运营好坏是成本和效率，主要是通过资产管理和物业管理的系统来提升效率和降低成本，这里面最重要的就是可以通过一些数字化手段赋能，降低人员成本和场子的固定成本，提升效率和毛利，降本不降质。

印晨光：机构资金收购万达广场是行业标示性事件

中联基金合伙人印晨光

住宅大家都知道开发出来能够卖多少钱，那么购物中心到底在市场上值多少钱？目前，通过REITS派息率提供定价，解决商业资产流动性，对于商业运营方，可以把重资产交给基金或者交给REITS上市，把重心放在资产真正的运营上面来做滚动的开发。

金融能够促进行业标准化，标准化存在于运营指标的标准化，比如判断一个资产运营好的背后，到底是位置好，还是团队管的好，都是很重要的参考指标。商业资产在不动产资产类型里面确实是比较大的资产类型，但是整体交易规模占比还很小，未来商业的比例会越来越大。

未来不动产一定是一个本地化、区域化的市场。去年中联基金与两家保险公司一起收购了8个万达广场，这在国内商业地产行业是标志性的事件，商业地产发展到一定阶段，专业的事情由专业的机构来负责。中联基金作为不动产基金就负责重资产这部分，万达商管作为轻资产全球最大的商管公司负责商业的运营管理。背后真正能够来持有或者长期支持这些重资产的就是一些资金安全、收益稳定的保险机构资金。

黄瑛：从线上小程序来挖掘新兴品牌

太古汇（广州）发展有限公司总经理黄瑛

一直倡导物业营运团队是为租户提供全方位的服务，在这里太古的营运模式也是比较特别，不叫招商也没有营运，而是叫物业营运部，这个部门的同事是对接商户的唯一窗口，它会负责前台的一些招商、谈判等等，但也会帮助品牌和租户协调整个后台，包括客服、物管、工程等等这些。所以在管理上太古有一个精细化的存在给租户提供更好的服务。

甲方乙方大家最敏感的就是租金，太古一直是以底租和扣点两者取其高的方式进行，近年来太古汇做了一个新的小程序，做这个初衷是为了拓展疆域，因为太古在线下规模比较受限，希望挖掘一些新兴的品牌。

贾耀勇：携手应对市场压力，品牌与商场合作共成长

月星集团副总裁贾耀勇

当前，作为甲方的开发商，作为乙方的各种商业品牌，甲乙方的关系发生深刻的变革：一是租赁的合作关系调整，以前更多是固定租金模式，未来可能是联营扣点的模式、固定租金+联营扣点的模式等等，通过这种模式让商家和业主方能够共担风险，让商家先存活先进入，再逐步的跟商场一起成长。二要在精细化运营方面更多给予帮助和提升，给予商家团队的培训、经营的辅导、店面的陈列等等，帮助商户在商场尽快成熟。三是资金投入方面，甲方开发商要在商户融资服务方面，经营扶持方面更多的考虑新方法、新模式、新支持。四是数据的统筹和支持方面，商场周边商圈的数据、不同业态之间的客流互动性，不同楼层的冷热区营销资源导入，这方面的信息可以给商户经营提供更多的帮助和支持。

胡芳园：在地文化是实体商业对抗线上商业的有力工具

恒太商业管理集团董事长兼总裁 胡芳园

作为商业地产开发商，对品牌除了做好服务和赋能以外，也做过一些探索和尝试，主要经历了三个阶段：第一是百货阶段；第二个阶段转型做开发和运营购物中心；第三阶段是做第三方服务购物中心。未来还会做一些探索，比如在自己商场内品牌的投资，这也是一个可行的方向。

商业地产转型升级的方向，首先是商管公司的方向，聚焦自己的优势区域和优势产品，这个方向已经很清晰。其次，从产品上会坚持更严谨的选址，更精准的定位，更完美的执行，提供更新鲜的感受。第三，恒太内部的公式“3+N+1”——3个客群要抓住：超级年轻力中心，超级美食中心和超级儿童中心，要去做业态、空间和运营的极致融合，才能把这个超级体现出来；N是根据这个项目看还有什么机会可以抓；1就是在地文化，在地文化是实体商业对抗线上商业非常有力的工具。

黄敏：线上线下融合、互相赋能是商业发展趋势

迪卡侬中国区副总裁黄敏

虽然中国电商全球领先，但是线上线下融合和互相的赋能这个趋势不会变，迪卡侬坚定拥抱线下。消费者有更多的触点和渠道了解一个品牌，品牌给到消费者什么样的价值很重要。坚持让所有的运动爱好者能够最容易最轻松的享受运动，用最高性价比的产品来提供服务，迪卡侬在这一点是提前布局了的，20年前就带着一大串消费者不太熟悉的运动进入了中国，露营、飞盘等，直到这几年运动的板块轮动才开始火起来。

注重生态圈的打造，迪卡侬不仅仅是一个运动产品的提供商，同时也是运动服务提供商，所有的员工都是运动爱好者，能够带领顾客做这项运动，和周边的运动俱乐部有非常紧密的联系，在购物中心举行大型运动嘉年华，把马术、桨板等小众运动项目直接复制到购物中心里面。对于购物中心而言，做这样的IP活动会非常复杂，品牌方可以更多发挥动能，赋能购物中心把这个内容做的更加丰富。

新消费论坛

余国安：不是消费降级，而是消费模式改变了

太古地产（中国）投资有限公司新项目（零售）总经理余国安

我们很看好未来，未来要投资100个亿来做新的项目。目前，公司有6个项目在中国大陆，每个项目都接近100%的出租率，销售都是双位数增长，而且是较大的双位数。其中，前滩太古里2023年业绩比2022年涨了79%，总体项目2023年比2022年涨了46%，这些都是非常好的数字，所以我们也相信未来会更好。

今年是稳定的一年，用了一个关键词：稳定，并不是消费降级等，反而看到有一些新的需求产生，比如对演唱会、艺术展等有一些更高的需求，对好的餐厅会有更高的需求，愿意花更多钱去吃东西，最后旅游消费。我们看到的并不是降级，只是消费模式的改变，他们会对另外一些领域会有更高的消费需求。

所有零售、所有的体验都会被重新再定义，其实这个变化是不断重复的，市场、经济、消费者都是一直在变，我们也要赶上这个速度。作为开发商，固然不能因为消费者的改变而把商场砸了重新再盖，所以需要从整个体验和未来的模式提前做好准备，我们做的项目都是为了未来的5年甚至是未来的10年去考虑的。

叶凯：结合餐饮、零售等，让滑雪成为一个生活方式

SNOW51创始人叶凯

SNOW51做了很多跨界的整合，让滑雪不仅是一个运动，也把它变成了一个生活方式，结合了餐饮、零售，真正把它做成一个体验。

让大家看到了一个生活方式，而背后是SNOW51重资产、重运营的投入。对于新消费要做更精、更专的品牌，必须把底盘打得更牢。给用户带来愉悦感时，要想办法做客户黏性，带来激励与不一样的体验，这是特别重要的。现在的消费者不是没有需求，不是不消费，而是整个消费的心态变了。刚刚过去的两会，工作报告提出了AI+的口号。每个从事商业的操盘者、公司创始人要想怎么抓住时代新的引擎，思考怎么做AI+消费、AI+体育、AI+体验等，在这方面如果能够做出创新，可能就会找到未来真的风向标，找到新的机遇。

王克宇：穿越周期坚持用户至上、坚持真诚分享

小红书消费投资负责人王克宇

小红书今年凭借着亿级的月活和日活，已经成为中国最大UGC分享平台之一，在年轻人当中影响力尤其大。小红书投资希望可以借助平台的力量，在中国新消费品牌发展当中也助一份力，包括去年就投资了觅光美容仪等一众新消费代表企业。穿越不同的时代，包括消费环境的变化，小红书有些方面是始终不变的：第一，用户至上，到现在小红书企业价值观第一条依旧是走进用户，除了亿级日活和月活在这个平台累计大量数据之外，用研依然是非常重要的部门，也是高频的，NPC也是小红书最最在乎的事，不仅仅是所谓线上用研，为了消除用户偏见，今天公司的核心团队依然会走街串巷，听取大家对小红书的反馈。第二，真诚分享，小红书依旧是以UGC为主的地方，小红书上的营销未必一定是头部的KOL最有效，粉丝量并不代表这个平台的话语权，身边有的人可能很小粉丝量，但是用心做了一篇攻略，往往会突然间火起来，真诚分享是这个平台到今天依然最推崇的地方。

小红书已经不再一个简单的种草平台，也不仅仅是大家消磨时间的地方，有大量的流量都是来自于搜索性质，大家最初会在小红书搜时尚相关、日常相关、母婴相关的内容，到今天有很多男性用户在上面搜索旅游、生活百科全书等，这也是因为大家用心做内容而让这个平台产生更大的发展机会。

徐晶：洞察消费者，提供快乐、治愈、情感链接的三大“超值”体验

奈尔宝联合创始人徐晶

奈尔宝服务拥有0-14岁有遛娃需求家庭，经过7年的发展，在21个主流城市拥有42家门店。奈尔宝尊重并且洞察消费者，它的出现不是业态的堆砌，而是真正洞察消费者需求。当发现消费者需求时，不仅只是去看，还要通过一些数据洞察了解消费者到底要什么。在这一过程中，儿童乐园赛道能够让整个家庭在奈尔宝感受快乐、治愈和情感链接的“超值”体验。

好的产品不单只有外观的设计，也有消费体验的设计。从去年Q3开始，公司就已经在酝酿奈尔宝5.0版本，想要带给客人更多的体验。奈尔宝今年有6家开店计划，未来也会做更多跨界的活动和文化体验，与业主形成更加共创的氛围。

范夏萌：消费两级分化，性价比品牌与高端品牌将拥有更多机会

极物思维集团（COMMUNE）联合创始人范夏萌

极物思维是一家为热爱欢聚的朋友们提供极致社交体验，全时段餐酒品牌，今天正好是极物思维发展到100前门店的里程碑的小节点，践行为大家提供有品质的社交餐酒体验的愿景。

今年的消费环境，实际是回归到一个正常或者健康的状态，因为过往的市场环境我们一直用“疯狂”这个词去形容。首先，我们面临新的挑战就是如何聚焦自己的定位，包括我们自己的核心能力是什么，又要重新检视自己。所以接下来，作为品牌方，我们需要去投入更大的精力做好自己的基础扎实的运营，同时也要更多的关注我们的消费市场，消费者。

其次，市场目前的现象是高低两级的产品和服务进行分化，中间级的客群包括产品逐渐的呈现了弱化的趋势，反倒性价比品牌和高端品牌拥有更多的机会，当然性价比品牌不是指的低价，而是如何给客人提供超预期超值服务，所以找准自己品牌价格带也好，找准自己品牌定位也好，都是非常关键的。下一个五年、十年我们看到品牌发展里程碑是更倾向于优质金牌内容打造的阶段。

最后，从品牌和市场供给关系去看，品牌方到底是为一大部分人提供部分需求，还是为一部分人提供全部需求的角色转换，也倒逼我们更加认真的真诚的去关注每一个品牌目标的消费市场核心的需求，然后提供给客人，提供给目标市场更加契合的真实价值是最重要的。

李志宏：开店易守店难，未来更大的机会在三四线城市

西贝餐饮集团高级副总裁李志宏

开店容易守店更难，如果不从内部投资者角度去评估企业开店，大势好门店也会跟着很好，环境一旦有波动就会有问题。他建议这方面可以向肯德基、麦当劳、星巴克学。以星巴克为例，每年雷打不动新开500家，疫情也是如此；肯德基每年新开1000多家，也有它的道理在。作为开发人员与内部投资者，必须得懂运营，投资回报率就是经营者自己的内功。把内功练好，稳中求进，是一直要秉持的原则。

西贝餐饮现在有360多家店，大部分在一二线城市，较好的三线城市也有部分，比如嘉兴、绍兴、宜昌，邯郸、唐山等。公司一直在做尝试，思考怎么能够找到一种适合的店面模型往三四线城市走，这方面还有很大的空间。他表示，创始人从小城市走出来，在一二线城市开花结果，但未来更大的机会、更广阔的天地还是在三四线城市。

闭启泉：打造品牌矩阵，营造夜生活聚集区

合纵文化执行董事闭启泉

合纵文化旗下有十几个娱乐品牌，一直是做音乐，最早是苏荷酒吧、胡桃里音乐餐厅、纯K等等，总共有700多个门店，以前是每个单店去打造，可能接下来是做品牌矩阵，自己去创造一个夜生活的街区。2024年我们拓店就是把所有品牌和业态放在一起，700多门店在全国各地铺开，分散在各地其实起不到什么作用，但现在就在几万平方米街区里面，我们打造品牌矩阵，自己去营造一个夜生活聚集区，同时再把其他跟夜生活相关的品牌和业态放在一起，形成了具有夜购、夜游、夜娱、夜宴、夜跑、夜读、夜秀与夜生活相关的业态，形成夜生活的引爆区，同时夜生活的引爆区也容易成为一个城市的新名片。

从做夜生活涉及的这些领域当中，公司算是比较有经验，在夜生活消费。我们在今年做夜生活引爆区的时候，也希望进驻园区的商户全部能从中午11点一直能经营到晚上的1、2点；去选择主理人店的时候，对方也是要具备超15小时的盈利能力，会选择和这样的商家一起合作。

文娟：让戏剧接地气、平民化，变成一种娱乐方式

开心麻花剧场院线总经理文娟

开心麻花目前包括演出、艺人经济、影视、院线和文旅5大业务板块，在全国已经有了41家剧场院线。开心麻花想做的事就是怎么样让更多的人进剧场看戏。原来剧场都在千人大厅，比较神圣，一旦成为艺术就是低频消费。如何让戏剧接地气、平民化，变成一种娱乐方式，最终能够跟电影院一样，成为大家日常逛街就能去的地方，很明显不能在剧场演出，所以开心麻花形成了向商场走的创意和创新。另外商场租金很贵，空间给的面积也很小，光靠座位经济成本压力非常大。

创新未来的门槛在运营上，在装修、拿地、资金上可能都容易被复制，但做出其他团队很难完成的复杂运营模块，才是一个公司未来能够长远立足于经济时代的重要原因。所以开心麻花一直在做垂类，这是辛苦但欢乐的一件事。

毛大庆：理解兴趣、挖掘价值，才能有效找到线下承接场景

优客工场及共享际创始人毛大庆

城市更新的主要动力和目的就是促进消费，新消费、消费场景、消费内容的创造跟城市更新是密不可分的，无论是在国内还是国外都一样。

除空间以外，技术升级以及各种融合是今天从城市商业到城市更新大家都在研究的问题。空间其实并不重要，内容的创造和内容不停迭代以及不断成长是至关重要的。

城市更新需要内容，内容的背后是兴趣，是大家的兴趣衍生和兴趣成长。兴趣的背后是文化和人性的趋势，最后依靠技术把兴趣、趋势串起来，回归到内容的价值上。于是乎，在人工智能产生各种新的技术面前，内容创造的能量得到了海量的爆发。实际上，新消费与线上拥抱势不可挡，无论是线上对线下的冲击也好，对实体空间的冲击也好，现在只能是拥抱线上，用线下来承接各种需要沉浸下来的场景落地，这恐怕是一个必然的规律。

刘晨燕：成立基于收入分成模式的交易平台，实现大资本和小企业的连接

滴灌通中国(深圳)投资管理中心副总裁刘晨燕

其实股权投资对普通的小微企业来讲门槛非常高，还有一些典型特征，比如企业需要出让股份、稀释股东权益。此外，股权投资可能也会要求干涉经营、派驻董事等等，虽然股权融资能够接受企业的风险，但是股权融资也可能会要求无限期分走企业的利润，这大概是今天传统市场债权和股权融资的方式。为了做好这个连接，滴灌通也成立了一个全球首家基于收入分成模式的交易平台。滴灌通总共完成了12000家门店的挂牌，整体成交金额43亿元，覆盖服务、餐饮、问题、零售四大行业。

秋童：小型综合性文旅空间业态将成为趋势

遇见博物馆创始人秋童

关于内容消费，第一是像遇见博物馆这种文化空间，第二是线上和线下的融合消费，第三是更加多元化和融合性的业态，比如开心麻花融合了酒吧这种业态，文化间融合了NPC或者一些轻餐，小型综合性的融合文旅空间业态会越来越多。

艺术和文化是终身入坑的地方，毕竟人类最永恒的追求就是美和幸福，博物馆就是让人感觉到精神上追求美好生活的地方，一旦喜欢这个文化空间之后，一生都会有去美术馆和博物馆的需求。公司一年会在6馆模型中会换6—8次展览，内容库超过50多个，和全球100家世界顶级文化机构都达成合作，引进内容的引进及开发资源，未来的市场肯定是内容为王以及体验型消费为王。

孙斌：人和需求的升级是新消费里最重要的指标

超级鸟局创始人孙斌

对于新消费的定义，第一是组合的升级，所有的线下场景在过去其实是一套组合，购物中心有几百个品牌和商铺，随着时间的变化和服务人群的变化，组合也会不断升级。“人、货、场”中，场是新消费的升级，又是组合创新的升级。第二是主题升级，新消费会越来越多地在需求场景里切细分的市场定位，而这种定位是用主题来切的。第三是需求和人的升级，过去购物中心的场景服务的人群是80后、90后，最早的百货场景服务的是60后、70后。而今天的场景服务的一定是00后。如果还用80后、90后的场景服务00后是不对的，所以人的升级和需求的升级是新消费里最重要的指标。

佘嘉彬：打造奶茶主题小镇，涵盖娱乐及休闲等内容

芭依珊创始人佘嘉彬

芭依珊餐饮品牌主要是打造别具特色的空间概念，同时也打造了非常多新潮的潮流品牌、奶茶品类，收获了一大批忠实粉丝。

深圳是芭依珊的主战场，目前在深圳有33家店，每家店都是超千平级规模，最大的店是2.6万平方米，也打造一个奶茶主题小镇，目前这个小镇涵盖的商业内容还是比较多，集合了非常多的娱乐、休闲综合，也让城市精英白领，精英群体有舒适的洽谈环境以及休闲空间。

张亮：未来三年开店计划开店100家

愈欣書店创始人张亮

愈欣書店目前主要在大湾区，目前已经开设13家，今年还有10家的建设。愈欣書店是大型有特色的融合性的书店，未来三年开店计划会在100家。最终总结一句话，为什么叫愈欣？我觉得好的品牌愈欣赏，一同欣赏。

李帆：布局元宇宙行业应用，需要先找到落地点

谛听视界创始人李帆

元宇宙整个产业生态要想聚焦一个行业应用，还是要先找到它的落地点。公司只专注两部分，一个是人，现实生活中的人进入到元宇宙还是要有一个数字身份，在元宇宙当中这个数字人又分为IP型和服务型，这两端的业务我们都在开展，所以能够给广大的客户提供更好的IP的服务。

随着人工智能不断发展，包括大模型还有一些应用，更落到具体的行业应用，一定是提供具体的解决方案，我们就在这里面把人和大模型相结合提供各行各业的一些应用解决方案，同时打造相关衍生内容和IP，比如现在在做中华先贤的元宇宙计划，和博物馆有很紧密的结合，和演艺也有很紧密的结合。另外一端则围绕数字IP，结合在地的文化，深耕IP后面发展出来内容形态，然后跟商业地产有关的比如展演秀娱和吃住行游购娱紧密结合，打通资源，形成不同的行业应用解决方案，本质上还是做数字化服务。

汤红伟：用技术改变行业，做轻奢互联网品牌

魅KTV联合创始人兼CEO汤红伟

对于新消费的特点，例举三方面：第一是创造新的体验；第二是新的技术；第三是获客的渠道方面有新的运用和开发。

24-55岁阶段的人有消费时间，又有消费能力，也有特别强的社交消费需求。魅KTV从2017年成立到现在，在全国100多个城市开业400多家门店，行业规模是最大的，但是规模不是最重要的，公司致力于用技术改变行业，做轻奢互联网品牌。硬件很难保持长期生命力，所以在技术方面，魅KTV从成立到现在投了2亿元左右，在香港、东莞、北京有50人左右的团队。除了为消费者提供唱歌、喝酒的场所之外，还在这一场所里为用户创造内容。2023年，魅KTV为用户生产了1300多万首MV，结合整个音乐的表演和演唱，直接推送给用户。

今年大会议题包括经济周期的地产洞察、商业地产高质量发展、AI商业的场景革命、商文旅跨界融合、内容驱动下的品牌创新与升级、从品牌矩阵到渠道矩阵的变革、商业创新的文化原动力等。论坛还围绕行业热点、难点与亮点设置了多场主题对话:“新消费新引擎新机遇”、“非标商业运营策略与发展前景”、“如何打造商业新质生产力”、“商业领域甲乙方关系新变化与新趋势”、“如何提振消费品牌发展信心”、“商业沉浸式体验发展新趋向”。                                                                                                                                                                                                                                【责编：丽娅】