文/乐居财经 徐酒眠

“计提到位，坏账出清。业绩算是超预期，此后业绩将会进入上升通道。”对于佳兆业美好（02168.HK）2023年业绩报告，有投资者在雪球平台发布了如是评论。

回顾过去的2023年，宏观环境和地产下行带给物业管理行业的影响仍未消散。面对纷繁复杂的形势，佳兆业美好坚持“稳中求进，效益优先”的原则，深化服务、深耕业务、深盘经营，透过“内生增长+独立拓展”双轮驱动，保持了平稳、高质发展的良好态势。

数据显示，截至2023年12月31日，佳兆业美好实现营业收入约17.94亿元，较2022年同期增长约0.6%；同期录得毛利约4.81亿元，同比增长2.2%。

过去一年，佳兆业美好第三方市场拓展强劲，助力规模迈上新台阶，在管面积进入“亿级俱乐部”，同比增长8.2%至1.02亿平米。

基于审慎原则，2023年底，佳兆业美好金融资产及合约资产亏损准备拨备6.99亿元，其中来自关连人士的应收贸易账款减值拨备约为6.08亿元。其解释称，“拨备增加主要是由于内地房地产行业持续疲弱及存在不确定性。”

在大额减值之下，佳兆业美好手中的现金及现金等价物录得2.87亿元，同比增长约16%。

有业内分析人士表示，“这说明佳兆业美好的经营性现金流已显著改善，基本面稳健。”

基本盘稳固，营收、毛利双增

佳兆业美好现有的四大业务线，包括物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务，全面涵盖了整个物业管理价值链，形成了贯通上下游的整合服务范畴。

年报显示，2023年，佳兆业美好物业管理服务收入13.38亿元，同比增长7.2%，占总营业收入的74.6%；社区增值服务收入1.76亿元，同比增长13.2%，占总收入的9.8%。

另外两大业务板块交付前及顾问服务、智能解决方案服务分别收入1.56亿元、1.24亿元，占总收入的8.7%、6.9%。受国家宏观经济政策、地产行业市况的影响，后两项业务收入较去年同期有所下降。

不过，盈利能力上，交付前及顾问服务、智能解决方案服务均有所提升。2023年，它们的毛利率分别约为24.5%、29.6%，较上一年同期各自提升0.5个百分点、10.6个百分点。

过去一年，佳兆业美好对交付前及顾问服务中低毛利率项目做了调整，智能解决方案服务盈利能力显著提升，也主要是毛利率较高项目的收入贡献提升。

此外，由于实施多项降本措施，积极管理成本，作为压舱石的物业管理服务毛利率也微增了0.2个百分点。

四条业务线中，社区增值服务的毛利率较上一年同期有所下滑，不过56.7%的数据仍是行业较高水平。

佳兆业美好通过小K生活为业主和住户提供多元化的产品及增值服务。去年6月30日，佳兆业美好首家“小K生活展示馆”在广州隆开业，之后又陆续在深圳、惠州等地区开业。

作为线下体验触点，小K生活展示馆集社区团购、时令优选、家政维修、旅游康养、全屋装修、局部翻新、房屋租售、资产托管等增值服务为一体，实现产品体系的全面融合和升级，全方面覆盖社区生活。与此同时，甄选行业的头部企业，打造一站式服务平台，线上挑选、线下体验，带来更优质的场景体验。

12月25日，佳兆业美好邻里生活圈正式发布，结合小K生活线上商城，持续拓展线下体验馆和服务点，以小K生活平台及小K生活馆为载体，构建覆盖全、一站式、高品质的社区增值服务生态圈。

2023年，佳兆业美好拉升整体毛利率同比上涨0.4个百分点至26.8%。

独立性提升，第三方物业贡献收入增长15%

营收、规模增长的背后，是佳兆业美好坚持市场外拓、深耕独立第三方市场的决心和市场竞争能力的不断增强。

截至2023年12月31日，佳兆业美好物业管理服务已覆盖中国19个省份、直辖市及自治区的74个城市，总在管建筑面积达1.02亿平方米，在管项目数量达到720个；同期，合约建筑面积约为1.32亿平方米。

2023年底，佳兆业美好在管面积中，来自独立第三方开发商开发的物业有507个，对应在管面积约为6040.3万平方米，同比增长3.6%，占总在管面积的59%；期内，独立第三方物业贡献的物业管理服务收入约为8.10亿元，同比增长约16%，占物管服务总收入的60.5%。

此长彼消，佳兆业美好对关联方的依赖性减弱。同期，来自关联方的在管面积约为4289.1万平方米，贡献的收益约为5.28亿元，占比均在4成左右。

物业行业从开发为主的增量时代进入到存量时代，佳兆业美好在高端住宅社区之外大力拓展非住宅物业，包括商用物业、写字楼、医院、学校、银行、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园，以及文化及旅游设施等业态。以广西、盐城、扬州、嘉兴等地为起点，加大政府平台合作，加大城市服务业务拓展。

2023年底，佳兆业住宅社区在管面积约为0.603亿平方米，贡献收益6.77亿元；非住宅物业的在管面积约为0.42亿平方米，贡献的收益约为6.61亿元。

从项目的分布区域来看，佳兆业美好在经济相对更发达的长三角和粤港澳大湾区的密度较高，并在环渤海经济圈、华西及华中建立起了相当规模的业务版图。

告别过往野蛮的高增长，回归理性发展，物管行业仍在持续深调。在这个过程中，佳兆业美好以高品质服务、高质量拓展为支撑，促进管理规模有序、有质、稳步扩张；持续延伸、拓宽增值服务链条，打造第二增长曲綫;持续强化品牌影响力。

巩固“基本盘”，打造“增量盘”，佳兆业美好以审慎的姿态稳步发展。