乐居财经 刘治颖 3月21日下午，保利置业集团（00119.HK）召开2023年业绩发布会。董事会主席万宇清、董事总经理胡在新、副总经理刘忱、副总经理彭祎以及财务总监潘治平等管理层出席。

年报显示，2023年保利置业收入409.32亿元，较去年微跌0.5%；股东应占溢利14.45亿元，同比大增77.0%；每股基本及摊薄后盈利均为37.81分，同比增长74.2%。

Q1：保利置业今年的销售目标是什么？公司对行业和市场未来发展的看法是什么？

胡在新：房地产行业当前正在经历着艰难的调整期。但是过去一年我们的多项经营指标都有明显的改善和提升，而且在过去的4年，我们的销售规模都维持在500亿以上，特别是去年实现了量价提升，分别增长了7%到14%。这得益于我们这些年在城市布局和产品结构方面的优势，相信今年这一优势会在市场当中得到进一步的体现。

这些年我们投资重点聚焦在经济发达，人口聚集和市场相对平稳的高能级的城市。过去一年，我们的投资主要集中在长三角90%以上，特别上海占比达到了50%。这进一步改善我们区域布局和产品结构。今年的销售规模至少是可以维持在这些年的一个水平上。

目前房地产行业告别高增长时代，三高模式已经难以为继，未来这个行业一定会进入一个品质平稳发展的阶段。只有规模适度，财务稳健，产品卓越，而且有持续创新能力的企业，才可能得到市场的认可。相信只要回归行业本源，回归房屋的居住属性，更加理性去看待当前面临的问题和困难，把握本源，掌握规律，然后不断提高自己的专业能力。练好内功本领，不断提高竞争优势，才有可能在市场上脱颖而出。

这里有几个个人认为有确定性的一些判断。第一，未来一段时间，这个行业还将维持在10万亿左右的规模，主要是由于我们国家庞大的人口体系和经济体量决定的；第二，高能级的城市仍然是市场的高地，同时也是房企争夺的主战场；第三，品牌时代到来。客户至上，“产品为王”理性回归。对于房地产行业来说，坐稳自己是前提，练好内功是关键。只要棉衣够厚，相信我们一定能够穿越严冬，也只有我们足够强大，才能抵御风险。前路漫漫，路阻且长，行则将至，做则必成。

Q2：对于2024年有什么业绩展望？包括正利润或者毛利率情况。另外，公司财务结构未来是否还有继续改善空间？

刘忱：2023年保利置业结转收入保持持平，毛利率有所下降，从2022年27%降到2023年20%。但是由于公司整个结构的平衡，高毛利率或者高土增税的项目比例有所减少，最终规模的净利润实现比较好。实际上今年业绩是不错的，规模净利润增加77%。但是展望未来，整个行业的下行，毛利率下降是一个大的趋势。从更长远来看，毛利率会得到一定的平稳。目前公司已销售未结转的金额大概485个亿，已售未结转毛利率是19%，所以在这金额里面估计大概60~70%，会在2024年体现成我们的收入。

今年我们的亮点是比较突出的，回笼率达到100%，经营活动净现金流挣了50多亿，全年有息负债是降低近60多亿，对应合约的负债，相当于回笼资金增加了50多亿。这一增一减，净负债率从前年的1.16降低到去年的0.93。负债规模得到优化和改善。展望未来，希望在经营活动稳定情况下，公司争取更多空间去继续优化债务结构。把资金安全放在首位，在有空间的情况下，逐步进一步优化负债结构。

Q3：第一，去年整个二手房市场活跃度大幅提升，越来越多城市二手房的占比超过一手房市场。保利置业身处的城市情况是怎么样呢？面对二手房市场的竞争，保利置业的战略是什么？第二，随着越来越多房企出清，能够拿地的房企往高能级城市靠拢。从去年开始，很多城市都把地价的上限拿掉，管理层是怎么看土地市场竞争的格局，在今年有没有一个拿地的预算。

彭祎：现在市场整体的二手占比是在上升，但是它的城市的分化情况是比较严重。公司现在成熟的市场，比如一些一线核心城市和重点二线城市，它的二手房占比是在持续提升。在二手房市场上面，价格是比较有弹性的，所以也导致一些城市二手房占比已经超过一手房占比。对于公司一手新房的销售，更重要是在产品上面能够和二手有一个明显的区隔，把新房的销售保持在一个比较好的水平。去年公司整体供货大概在1470亿左右，去化率在36%。我们一些核心城市去化会更高一些，比如长三角。所以公司未来重点是对产品进行升级，价格上面随行就市。

现在大家都会往高能级的城市和高能级的板块去走，但实际上能够有现金或者资金去投向的企业不多，竞争格局会一直存在。对于2024年我们的投资计划，实际没有一个很明晰的具体数字，但是我们主要把握“量入为出、以售定制”的原则，根据2024年的销售回款和现金流情况进行动态把握。总体来讲，希望我们的投资规模保持在销售回笼的4成以内。在这个方面我们会更注重对区域的选择和产品的打造。

在区域选择上，我们投拓集中在长三角、珠三角等核心城市的核心板块，更关注城市板块的经济基本面、人口流入情况、供需结构均衡。一手房的空间还是很大，毕竟它在迭代升级，所以我们的聚焦提供好产品、好服务，做的产品能够打造区域标杆。下一步我们会专门聚焦在项目的前期研究，会进一步加深做实投定一体化，力争做到新拓项目在市场上既能叫座叫好。

Q4：对今年新开盘的展望是怎样的？新的开盘的项目大概分布在哪？未来融资走向是什么？会进一步降低境外融资比例吗？

彭祎：我们在去年新获取11个项目，有一些已经在23年底开，剩下一半在今年会全部开出来。我们今年新开加上续开的货量接近500亿左右。预计今年上下半年的分布也应该是一半。我们争取它的去化率能保持在去年水平，去年水平基本上是在50%左右，希望今年能够做得更好一些。我们今年新供货主要集中在上海、苏州、宁波、杭州，这4个城市的货量占到公司新供货量6成左右。这几年我们在调结构，所有投资都集中在核心城，希望能够通过这一两年把投拓转化成销售，今年争取在这几个地方能够实现一个比较好的销售。

刘忱：我们在境外的融资比例实际上一直都比较小，除一些项目层面贷款，目前主要就香港有两笔贷款，一笔是5亿的美元债，还有一笔是39亿的银团。目前我们也正在考虑能够提前还掉一部分，境外贷款比例可能还会进一步降低，主要考虑到境外成本会高一点。

Q5：第一，最近保利置业的领导有一些转变，在国家房地产新发展模式下，集团对保利置业的定位有没有变化；第二，保利置业的十四五规划，今年、2023年是在中间，对十四五规划现在是怎么一个想法；第三，关于在国央企的市值管理要求下，保利置业有没有具体指标。

万宇清：胡在新之前20多年一直都在保利发展，他来到保利置业引发市场很多猜测，实际上是一个正常的人事调整，不存在太多其他复杂性问题。保利集团对于保利置业定位到目前为止没有什么变化，还是三个定位——资本市场的重要平台、地产主业的重要注释、海外的重要窗口。

十四五规划是几年前提出的，那个时候市场还没有发生一些根本性变化，大家对十四五充满了期待，当时我们整体的目标是再造一个保利置业，当时公司规模在500亿左右，目标想奔1000亿。但现在看来这个目标恐怕实施起来会比较困难，所以整体上还是得顺应市场，力求在现有的基础上保持一个稳健的态势。我们不悲观也不乐观，核心是穿越核心、等待机会。

今年分红每股8.3港仙，股息回报是5.8%，如果能一直保持下去，可能股东满意，投资者满意，就对我们的股票有信心，对经营有信心。首先我们把基本面、经营、未来布局做好，相信投资者、分析师看到以后，会对我们更加有信心。

Q6：香港政府撤辣了，保利置业在香港的项目最近的营销表现也不错，管理层关于香港市场的一个看法？

潘治平：公司在港主要出售物业有三个。在香港政府宣布撤辣以后，香港房地产市场成交是显著上升的，这方面也带动了我们项目的销售。我们对香港房地产市场持续看好，也会寻找合适项目继续在香港投资。

Q7：胡在新董事总经理履职后，保利置业集团对公司2024年销售业务方面有哪些新的要求？将在哪些环节进行加强？

胡在新：对于销售这一块，这个行业现在非常艰难，根据我们现在经营状况，首先要尊重市场规律，把握任何可能出现的窗口机会，随行就市，顺势而为，维持公司的现金流的稳定和做到利润和现金流的一个平衡。

Q8：公司运营资金情况是否有流动性的压力，有没有发债计划等补充流动性，是否有受到白名单等政策的支持？

刘忱：公司2023年能实现经营活动净现金流为正的50多个亿，从一定程度上已经反映了公司整体的资金情况，实际上还处于一个比较良性甚至不断改善的过程。公司未来实际上也会把现金流作为整个经营核心，通过以回笼为主，去排布投资，根据回笼调整优化债务结构。具体到2024年，我们会利用融资渠道去新增公司债中票。这有利于整体负债规模的稳定和整个经营的稳定。我们的项目目前不存在白名单，不需要通过白名单来进行保护，都处于一个正常运作和正常融资的情况。