乐居新媒体苏州  10年老盘出山，这次还和中海攀上了关系....

这两年，苏州市场上不少“僵尸盘”开始蠢蠢欲动。其中就有有着“老鸽王”之称的环秀湖花园。

2023年，时隔5年，环秀湖花园连领2张住宅预售许可证，共4幢楼，439套房源。开启项目四期“非凡居所”的销售。

环秀湖花园四期非凡居所效果图

2024年初，中海渠道加入项目销售中，中海 非凡置业携手卖房。一向坚持独立开发销售的中海，鲜少见此操作。

天眼查显示，环秀湖四期项目开发公司为苏州非凡城市置业有限公司，该公司现由苏州中海海隆房地产有限公司和苏州安泰成长投资发展集团有限公司共同持股。

十年房价涨幅200%

环秀湖花园地块是由中信安泰于2013年9月以11亿竞得的苏地2013-G-67号地块，地块成交楼面价仅1969元/㎡。

截止目前，环秀湖花园一共领过10次证。2015年首次开盘至今，房源备案均价从8500元/㎡涨到25500元/㎡，涨幅高达200%。低廉的地价刺激了一波又一波购房者，使得项目前三期销售很平稳。

环秀湖花园所有预售

环秀湖花园房价变化

环秀湖花园项目整体建筑体量达90万方，全盘毛坯交付。一、二、三期已于2019年交付使用，四期在建预计2025年交付。

现场踩盘可以看到，前三期大部分住宅为地铁上盖，一层下面分别是停车场、路面、地铁相关配套。由于交付多年了，小区环境还是不错的，植被丰富，儿童游乐设施齐全，还有篮球场、乒乓球台等规划，能看到不少居民在社区里活动。

环秀湖花园已交付小区实景

小区二手房挂牌均价为20523元/㎡，出售房源量较多达到248套，近90天成交10套，转化率并不是很理想。在售房源户型从85㎡到132㎡都有。

近期成交来看，小面积房源成交更快，且成交价普遍在1.8万/㎡左右。

成交房源

四期高层非“地铁上盖”，公建化外立面更高端

在售的四期“非凡居所”共规划8幢22-29F高层住宅，总户数822户，得房率约75%，主打约105/138/149/151㎡三房和四房户型，毛坯交付。

四期沙盘图

值得一提的是，四期住宅直面国际会议酒店，均为落地楼栋，相对更加“正常”。铝板 玻璃材质的公建化外立面，使得整个小区看起来更加高档。

四期建设实景

但我们在实际踩盘过程中也发现了，部分楼栋靠近前几期的地上停车场，届时居住体验感可能会不太好。   

四期建设实景

项目最大栋距超120米，打造约5300㎡中央景观。

四期景观示意图

由于项目是毛坯交付，因此也仅做了类清水样板间。

约105㎡户型，三房两厅两卫，入户即厨餐厅，双联阳台，主卧带内卫，全屋带两个飘窗。尽管各功能区布局相对紧凑，但日常生活所需都能满足。

约105㎡客厅展示

约149㎡户型，三房两厅两卫，独立玄关，LDK一体设计，大横厅可切换成四房。主卧套房空间较为开阔，主卫浴缸淋浴均有。全屋带5个飘窗。   

约151㎡户型，为最大户型，打造四房两厅两卫。该户型客厅分布在中间，侧边瞰景。南向三个房间，其中两个房间有伸出去的阳台，采光会不错。升级主卧套房，主卫可同时配置浴缸 淋浴。

约151㎡客厅展示

苏州市区商品房销售网上管理系统数据显示（截止2024年3月21日），目前推出4幢楼，31#楼去化相对更快，该楼栋中间户为105㎡户型，边户分别为149㎡和151㎡户型。   

四期预售房源去化情况    

虽然大户型可以瞰高大上的国际会议酒店及环秀湖，但备案总价350万左右的总价 毛坯房源属性，还是不太被看好。反而105㎡的小户型出货还不错，备案总价250万左右。

销售中的31#楼位置

不过据中介透露，项目实际销售中成交单价更低，低至1.8-2万/㎡左右（该批次房源备案均价约2.5万/㎡）。

售楼处销控表

环秀湖板块潜力有多大？

虽然环秀湖花园属于高铁新城板块，但从位置上来看，项目算是高铁新城中部的环秀湖片区，也是该片区唯一的住宅小区。

四期非凡居所位置

项目周边轨交发达，四期紧挨着2号线骑河站，距富翔路站约400米，距苏州北站2站路。教育资源方面有花朵幼儿园，南师大相城实验小学、苏大附属实验初中等。

轨交2号线骑河站

苏大实验学校

与此同时，周边新经济产业也在崛起。

一路之隔的苏州国际会议酒店，由锦江国际运营管理，占地面积达246亩，建筑面积30.8万平方米，拥有1518间客房和92个大中小型多功能厅及会议室，可全方位满足不同规格的会议及宴会需求。

苏州国际会议酒店

除此之外，环秀湖东侧中荷科技创新港、CCF业务总部及学术交流中心也在拔地而起。未来还有大剧院、国际会展中心、星级酒店、美术馆、全球企业总部、科技产业园、城市综合体等高端配套规划中。如果这些未来能一一兑现，环秀湖片区将不可同日而语。

中荷科技创新港

高铁新城核心居住区目前还有和风雅信、大悦繁华图，以及铂悦春和万象、象屿江南云起等新盘在售，新房供应可观。高铁新城北近年也开始有地块出让，新盘中建熙辰上院有望年中入市，改善产品，主打低密洋房。

你认为，环秀湖花园四期非凡居所还能凭价格和板块发展价值在市场占得一席吗？