3月12日，嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实物美消费REIT”，基金代码：508011）在上交所鸣锣上市，标志着我国公募REITs市场迎来又一重要里程碑。

公告显示，嘉实物美消费REIT于2024年1月31日正式成立，认购价格为2.383元/份，本次发售总额为4亿份，募集金额为9.532亿元。嘉实物美消费REIT在募集期间受到市场各方广泛关注。投资者认购积极，出现超额认购情况，最终机构网下认购和公众认购均启动了比例配售，网下投资者配售比例为75.95%，公众投资者配售比例为71.64%。

作为首个由民营企业发起、具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，也是北京市首单消费类公募REITs，嘉实物美消费REIT通过发行上市为消费类基础设施存量资产提供了上市通道和资金来源，形成项目投资、建设、运营、上市的良性循环，有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与社区商业基础设施建设，激发区域消费活力，推动消费模式和消费场景的迭代升级。

消费REITs上市备受期待

Wind数据显示，截至2月27日，已有6单消费基础设施REITs获批，其中3单已定价发售并完成募集。

开年以来，基础设施REITs市场保持常态化发行是REITs市场活力迸发的又一重要表现。老百姓的日常生活离不开消费基础设施，首批消费基础设施公募REITs上市是国内公募REITs底层资产的又一次扩容。

作为首批消费类基础设施公募REITs产品中唯一的社区商业基础设施项目，以商超零售为主力租户的项目进入REITs市场，再次体现了REITs正在持续助力恢复和扩大消费。嘉实物美消费REIT上市，有利于优化社区消费场景，进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连通资金进入实体经济的渠道，更好地服务实体经济发展。

首支民企消费REITs上市，为何是物美？

嘉实物美消费REIT发起人为物美科技集团有限公司（简称“物美集团”）；原始权益人为北京物美商业集团股份有限公司（简称“物美商业”）；基金管理人为嘉实基金管理有限公司；基金托管人为北京银行。

嘉实物美消费REIT底层资产位于北京城市核心商圈，是成熟稳定且具有竞争优势的4个社区商业物业，包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目等，总建筑面积为77,894.28平方米。

嘉实物美消费REIT的4个社区商业项目的主力租户为物美、麦德龙等品牌超市，租户中还包括餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业。项目收入包括经营租赁收入、物业管理费收入和其他收入，收入来源多样，2024年预测现金流分派率7.03%。

嘉实物美消费REIT在符合有关基金分红条件的前提下至少每年进行一次分红，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式进行分配。同时，基于对商超行业发展及本基金项目公司价值和稳健运营的信心，嘉实物美消费REIT还设置了原始权益人的分红豁免机制，在2024年至2028年五个完整会计年度项目实际可供分配金额未达到预期分配金额的情况下，物美商业将通过自愿放弃所持有的本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，使本基金的投资者（不含原始权益人及其关联方）基于预期分配金额和该等投资者持有的份额比例获得相应的预期分配金额。

物美集团作为首批消费基础设施REITs中的民营企业，为资本市场支持民营企业发展提供了新样板，有利于助力民企资本盘活存量资产，也为畅通民营企业融资渠道提供了新的范例。嘉实物美消费REIT的上市既有利于增强民企投资信心，也对民营企业参与REITs具有较强的示范引领作用，是贯彻落实中央经济工作会议精神，始终坚持“两个毫不动摇”决心的重要体现。同时，伴随更多消费类基础设施REITs的出现，势必能够通过投资和消费的良性循环，持续深化改革开放，着力增强经济活力，充分发挥市场配置资源的决定性作用，释放消费创新升级的新动能。

嘉实物美消费REIT上市还将惠及更多投资者，分享物美商超、社区生态经营的收益，以小额出资参与大型消费类基础设施项目投资，共享国家经济发展的成果。

提质扩容 REITs迈入高质量发展快车道

“从2022年至今，市场从初期的非理性上涨到震荡下行，再到近期的企稳回升，基本走过了一个完整的市场化过程，同时对各方而言也是一个再教育、再认识的过程，均衡机制的韧性得到增强，为后续市场的建设创造了有利环境。” 业内人士指出，从理念和认识层面来看，市场对于REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题，逐步形成共识，市场化机制逐步建立。

一是融资端，从重融资向投融资并重转变，企业方更为重视项目质量，资产估值更为谨慎。

二是投资端，从过热打新向理性投资转变，打新投资者比例明显下降，投资者更为关注新券质地和价值，新券定价更加合理均衡。REITs产品权益属性已初步形成共识，主要投资者已调整了止损线等风控指标安排、持有策略。

三是运行端，从传统基金管理到产融结合转变，更加发挥企业方主导作用，更加重视信息披露和运营效率提升，更加重视投资者关系维护。监管各方也更加重视一二级市场联东和投融资协同发展，坚持推动项目常态化发行，同时聚焦长期资金引入、加强对资产质量、运营管理的穿透式监管。

公募REITs长期配置价值依旧值得期待。

为进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，首次明确基础设施REITs并表计入权益。

会计处理方式的明确，将进一步推动市场锚定REITs底层价值，促进市场价格更紧密地围绕价值波动。公募REITs市场可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能。

首批消费基础设施公募REITs上市有利于吸引更多资金参与公募REITs投资，而市场流动性的不断提升，也将使REITs产品的长期投资价值和资产配置价值进一步得到广大投资者的认可。

随着多层次REITs市场建设稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行新阶段，叠加扩募环节的打通，REITs市场的体量有望持续扩大，形成更多可投的优质资产，积极发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的作用。

来源：金融界