近期，港铁公司发布了2023年业绩报告，虽然全年收入达到569.82亿港元，同比增长19.2%，但股东应占净利润却为77.84亿港元，同比下降20.8%。这一数字反映出港铁公司在面对市场变化时的挑战。

自2023年1月起，内地与香港恢复通关，铁路客运量迅速反弹。广深港高铁香港段乘客量更是达到2010万人次，超越了2019年的水平。港铁公司的市场占有率也在此期间从0%反弹至53%。然而，尽管运量增加，但这一增长对港铁公司的盈利帮助并不大。原因在于，港铁公司的盈利主要依赖于关联的地产和商业业务，而非单一的票价收入。

事实上，地铁亏损在全球范围内是一个普遍现象。即使在人流量巨大的北京和广州，地铁也需要依赖政府补贴来维持运营。郑磊，萨摩耶云科技集团首席经济学家指出，地铁的盈利问题往往与其盈利结构有关。他解释说，地铁的盈利主要来源于沿线物业和商业业务，而非简单的票价收入。因此，增加的客运量并不一定能够完全弥补其他业务减少的收入和利润。

香港铁路是全球范围内少数实现盈利的地铁公司之一。这主要得益于其采用的“铁路加物业”的经营模式。通过这种模式，港铁公司实现了吃、住、逛、行、教一体化的综合服务。在内地，也有城市开始尝试类似的TOD模式，如武汉地铁，通过发展沿线物业，2022年除补助外的净利润达到14.83亿元人民币。

然而，港铁公司对物业的依赖程度很高。从港铁公司的业绩报告中可以看出，车站商务和物业租赁及管理业务的EBIT（息税前利润）边际比率远高于车务营运。虽然车务营运的收入增长迅速，但由于一系列因素，包括经营开支上升、能源价格上升、通胀、恢复过境服务等，该业务并未实现扭亏为盈。

此外，港铁公司在内地的业务也受到了影响。由于深圳地铁四号线因政府补贴耗尽而持续亏损，港铁在内地产生了1.01亿元的经常性业务亏损。同时，受房地产市场下行和消费萎缩的影响，港铁公司的物业发展利润也大幅下降，减少了80.1%。

租金下跌和项目流标也是港铁公司面临的挑战之一。随着港人北上消费趋势的上升，本土零售市场的复苏也受到了影响。2023年，香港车站商店新订租金的跌幅约为6.9%，港铁商场新订租金则有8.4%的跌幅。此外，小蚝湾物业发展项目第一期流标，东涌东站第一期物业发展项目也未能收到任何标书。

面对这些挑战，港铁公司行政总裁金泽培表示，未来会继续采用“铁路+物业”模式，但并非唯一的发展模式。他提到，港铁公司将寻求更多的现金投资、成立合营项目等多元化的发展方式。然而，花旗发布的研报预计，港铁从东涌东站第一期计划所获得的经济效益可能大大低于预期。由于目前息口水平及买家缺乏信心，短期内香港住宅需求依然受到抑制，发展商投标兴趣改善尚需时日。

综上所述，港铁公司在面对市场变化和挑战时，需要不断调整和优化其业务模式和发展战略。虽然“铁路+物业”模式在过去的几十年中为港铁公司带来了稳定的收益，但在当前的市场环境下，这种模式也面临着越来越多的挑战。因此，港铁公司需要积极寻求新的发展机遇和多元化的发展方式，以确保其长期的可持续发展。