01

北京中海丰科园板块项目-丰和叁號院，公布了产品定位：

建面168-262平左右的总部豪宅。（另有少量合院产品）

这个面积段有多豪，表妹给大家简单说下。

同为藏峰系，中海甲叁号院套均面积大概是190平左右。

而丰和叁号院整盘套均是：

210平

比甲叁还要大20平。

如果按照9.2w/平的指导价算算，总价大概是1500-2400w之间。

就是说，如果你一天挣4万块钱，连续挣365天，大概勉强够到门槛上车了。

这么豪的户型，不可避免要解决一个难题。

高总价豪宅的低流速。

过去三年，北京共卖了14.5万套新房普通住宅。

建面170平且总价1500万以上的大户型成交仅占：

4.8%

相当于北京卖100套房，里边只有不到5套是大户型豪宅，流速真的够低。

所以，表妹看到这组数据，脑子里蹦出一句话：

北京中海，胆子太大了吧。

02‍

但以表妹对中海的了解，他是不会打无准备之仗的。

实际上，在这个板块里，距离丰和叁号院，直线距离仅有2.3公里左右，中海早就在2020年就把新房价格卖到了11w+。

那个项目，是中海第一座藏峰系：中海甲叁号院。

而在更早之前，2009年中海操盘的九号公馆，也是区域内名噪一时的地王+豪宅项目。

原来，丰科园板块早有豪宅基因；

原来，中海早就在丰科园板块做过数个豪宅。

只不过因为土地供给原因，断供了4年。

数据不会说谎。

表妹又顺手查了下过往3年，北京1500w以上总价成交情况，我发现：

30%以上都来自丰台区。

排在其之后的是东西城。

数据表明，虽然高总价成交量确实不高，但丰台区却是占比最高的那个，而且是遥遥领先。

也就是说，丰台区或许拥有豪宅最适合生存的土壤。

守旧不能成大器。

一直敢做区域空白，又善于做高端的中海，再次抓住了这个机会。

另外，表妹还发现，北京中海对丰科园的了解，远比我们以为的要深。

从中海九号公馆，到中海苏黎世家，当年的甲叁，现在的丰和叁号院，以及商场写字楼等等，中海在丰科园板块，投资规模已经达到了：

300-400亿。

差不多是当年《西虹市首富》王多鱼要继承的一屋子钱那么多。

这笔钱一算，表妹才意识到，中海不止在丰科园做豪宅，更是早就深耕丰科园了。

没有任何一家开发商会比中海更懂丰科园，以及丰科园周边豪宅买家的需求。

03

话说回来，有市场，懂区域就敢放大招么？

表妹觉得不是，归根结底还是板块发展给的底气。

先看看产业。丰台科技园到底是一个什么样的存在，也许很多人都不了解。

甚至不少人觉得它是另一张丰台画的不太好的“饼”。

但也有读者朋友说：

丰科园和丽泽属于早晚高峰进出地铁站都要排队的，但没去过的人始终带着偏见，认为大家一蜂窝都是去买菜的，每个楼里都是空空如也，那还有什么办法呢？

的确，丰台科技园其实早就已经是丰台产业的扛把子了，我们不能视而不见。

即使放在全北京范围比，都是佼佼者。

丰科园有轨道交通、航空航天两大千亿级产业集群，在2023年实现总收入3619亿元，同比增长了4%，到十四五末，预期总收入为10000亿元，跻身万亿产业园行列。

更多人不知道的是。

丰科园的人均产出早就达到了364.9万/人，地均产出377.1亿/平方公里。

这组数据，在北京一区十七园中，能排到第二。

换句话说，丰科园在单位产值方面，早就是仅次于海淀中关村的第二大园区。

除此之外，丰科园2023年的成绩单还有：‍‍‍

新增注册资金5000万元以上企业，239家，同比增长102%，增幅创历史新高。

企业总量更是突破了2.3万家，国高新企业突破2000家，占丰台区的三分之二......

以上种种，都是丰科园的先发优势。

它告诉我们一句话。

最好的资源和产业，从来都是有限的，稀缺的，不可能平均分配，只会越来越聚集。

04

电影《一代宗师》里叶问说过：“站着的才有资格说话。”

丰科园也有自己的“小烦恼”，那就是如何在下一个十年站着说话。

答案是，不断进化。

具体表现在三点：

1、新建。

2023年丰科园有70w+平方的高品质产业中心上新。

其中丰科园东园有值得买数字产业示范基地、鸿元电子等一大批重点项目开工建设，也有航空航天创新中心、丰台创新中心等全面竣工。

主打一个做大做强主导产业，奋起直追创新行业。

2、抢人。

抢研发人员，根据官方数据，2023年1-11月，丰科园的研究开发人员合计2.7万人，同比增长了4.2%。

产业是有时效性的。行业过了黄金时代，都有可能会幻灭。

但科研人才，可以让产业拥有不停更新换代的能力。

3、更新。

上周，丰科园出了新的街区规划。

重点面向园区一期42公顷的38宗产业用地，做产业更新引领和空间提制增效。

包括设立约25万平米的地区发展指标池，用于鼓励企业更新、补充配套设施等。

更新的原因也很清晰。

一期是丰科园最早发展的拼图，解决”从无到有“的问题，但如果丰科园要走向更高处，就必须”换血“。

如果要用一句话概括丰科园的发展，我想只有9个字：

做主营，换厨子，添新菜。

以此打造成一个产研之城，有研究机构，有产业园，更重要的，是一座自立的城市，拥有源源不断的造血能力。

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丰科园往北6公里多，就是丽泽商务区。

它也是丰和叁号院的底气。

今年年初，丽泽南区最后一宗经营性用地正式开工，按照计划，这里将建设成体量近50万㎡的丽泽数字金融科技示范园。

这也意味着，南区的整体建设最烧钱的阶段已经过去了，接下来这里会成为丰台重要的造血机器。

从2013年丽泽商务区正式开建，到2019年开始有第一家企业进驻，再到2023年底，入驻企业已经达到了1128家。

其中，金融类企业477家，科技类企业316家，都是高端产业。

算起来最早投入运营的写字楼也不过四五年，但这些楼宇入驻率已经超过了84%，有不少还是中字头的国央企。

但接下来，丽泽北区的规划量级只会更高。

表妹不只一次听别人吐槽，讲丽泽发展慢，但应该很少有人知道，丽泽发展慢的原因是北区的整体规划被改动调整过。

而改动的原因，则是丽泽北区在规划量级上做了更高的提升。

这里跟大家吃口瓜，小道消息，丽泽商务区原本其实是由区一级来主导的，后来到了十四五时期，丽泽被提升为北京市级别的规划。

所以北京市就把丽泽的规划，尤其是北区的规划重新改了一遍。

现在大家能在丽泽看到的五轨换乘，开始其实只有14号线和16号线，后来的城市航站楼，也是那次规划调整的成果。

代价就是14号线断了很长时间，16号线去年年底才全线通车。

但现在，轻舟已过万重山。

不仅地铁16号线丽泽商务区站建设完成，金泽路，西营街等道路也开放通行，甚至航站楼，北区地下基础设施一体化也在加速。

有神秘信源告诉表妹，丽泽北区正在规划盖一座国际金融城，据说已经在跟某些开发商有私下洽谈。

另有大佬透露：

今年上半年，丰台还有一个大会，会有更劲爆更实质落地的消息。

不得不说，神秘大佬调任后，丰台的发展速度真的是突飞猛进。

现在回想一下，中海敢在丰科园做如此大的手笔，不知道是不是提前掌握了什么小道消息。

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产业只是观察丰和叁号院价值的其中一个视角，事实上丰台区还有另一个重量级规划正在形成：

超级TOD示范区。

以北京丰台站、北京南站、北京西站为核爆点，形成了一个黄金三角，中间包着丽泽商务区和城市航站楼。

而我们今天聊的丰和叁号院，距离这个超级TOD的一角，不到4公里。

沿着双向六车道的丰科路北上，开车15min左右，就可以抵达北京丰台站，与链接着京津冀和华北地区，甚至全国的枢纽站点，同频共振。

把板块的骨架拉伸的足够远，足够有张力，足够吸引热钱。‍‍‍‍

此外，在过去的几年，丰台东南侧，其实已经形成一条以丰科园为原点，万寿路（南延）为通道的高端置业轴线。

在他周边，也诞生了诸如中海甲叁、懋源·煜泽台、泰禾西府大院等一众豪宅产品。

这里是真正的「城市金线」。

将打通丰科园与海淀沟通的桥梁，短期内深度捆绑海淀。

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丰科园有着国家级高屋建瓴的战略规划，有世界500强段位的产业入驻和布局，有着崭新的城市界面，不缺资金、商业和人口。

而这样的能级，一定要有相得益彰的产品匹配，才能留住富人和人才。

所以，中海大胆做了全四居，168-262平纯豪宅的丰和叁号院。

这里，北京中海还提出一个概念叫做：

总部豪宅。

所谓总部，就是丰科园二期的总部基地。

近几年总部经济越来越受到城市发展的追捧。

因为存量竞争时代，只招商引资不够看了，要让更多的总部扎下根来，产业集群效应才能发挥到最大。

在北京，这样的总部经济有九个。

包括中关村、望京、金融街、丰台总部基地等。

他们周边往往有着伴生豪宅，比如金融街的中海凯旋、中关村的万柳书院、望京的保利中央公园等等。

相比较而言，丰科园周边，亟需一个推动板块价值提升的标杆项目。

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这个具有灯塔效应的项目，就是丰和叁号院。

据表妹了解，今年的丰和叁号院虽然是第五座藏峰系，但却是全面对标甲叁而来，把产品力和美学拉到满格。

从效果图来看，丰和叁号院还突破尺度，做了节奏感更明快的奇偶阳台。

最重要的是，丰和叁号院在社区里挖了一个千平的人工湖。

挖湖很费钱，但更费钱的是，在北方养湖。

不过，中海还是义无反顾的做了。

当时大佬跟我说：

顶层人士往往追求的是繁华生活之中的平静与平和，我想不到比拥有一个人工湖「制空权」更好的形式了。

所以，丰和叁号院最重要的创新是不是尺度和美感的创新，而是生活方式的创新。

而这样的豪宅，也必将超越其它项目，拥有穿越更长周期的实力。

果然是中海啊。

在产品创新这块，就像攻克AI，开始领先后，就是模型迭代，后来人再难超越。

不管是限竞房时代的中海望京府，还是商品房刚回归市场的甲叁号院，都会在你以为这就是尽头的时候，给你一个惊喜。

大概是中海深知一点：

明码实价的市场，必须有超预期的商品和服务才能活下去。销冠100