文/十一弟

十年前，北京朝阳区出让了一块住宅用地。

地块面积不大，住宅部分只有五万多平米，起拍价9亿出头。

它吸引了九家开发商报名争抢——

首开股份、金融街控股、招商蛇口、合景泰富、龙湖集团，悉数到场。

经过几十轮举牌之后，击败几家大开发商的，是一家来自湖南的民营企业——

湖南富兴集团有限公司。

它把地价抬高到了大约14亿，溢价率将近一半。

当时，为了抑制房价上涨，北京推出了自住型商品房，政府对其销售价格进行了限制。

在拍卖环节，富兴集团还竞报了配建三万多平米自住型商品房。

于是，这块花了大约14亿拍下的土地，可售的纯商品房面积，只剩下两万平米。

尽管体量不大，但是富兴集团的开发节奏很慢。

在自住型商品房开发销售之后，一直拖到2019年，纯商品房部分才拿到了预售证。

从拿地到开盘入市，富兴集团就已经拖了五年时间。

这块地被开发成了富兴·首府——

共有五栋住宅楼，其中三栋为小高层洋房，两栋为叠拼别墅，仅有上百套房。

项目在2019年取证以后，并没有立马售罄清盘，相当一部分房源，留到了今年才卖。

目前，富兴·首府已经转成了现房销售，最近开始加紧推售。

十一弟查了下，其中两栋叠拼别墅，共有46套房，仅签约了7套，成交单价九万块钱。

按此计算，这两栋叠拼别墅的可售货值，就超过了十亿。

富兴·首府属于大户型产品，无论是洋房，还是叠拼，单套面积有一两百平米。

项目旁边的一些同类型小区，比如首城·珑玺、壹·亮马，单价都卖到了十万左右。

也就是说，富兴·首府的销售价格，一直与周边的二手房价格存在着倒挂。

新房与二手房价格倒挂，项目还没能清盘，大概率是因为开发商不太想卖了。

毕竟，从拿地到现在，已经十年时间了，上百套房源都卖不掉，相当罕见。

在房地产行业，这个开发套路，香港的李超人耍起来得心应手——

囤地捂盘。

其实就是拿地以后，把开发节奏放慢，拉长开发周期，坐等土地升值。

等到房价涨上来，再趁机高位出货。

据说，富兴集团很想让项目售价与周边二手房看齐，但却等不到机会。

三年前，楼市下行，房地产从此偃旗息鼓、一蹶不振。

哪怕是需求最坚挺的北京，房价也很难大涨了。

取证拖了五年之后，富兴·首府终于等不起了，今年一开年，就开始卖力推售了。

相比最初的开盘价，几乎没有上涨。

十一弟查了下——

到去年九月底，富兴集团在接下来的一年内需要偿还的短期借款，就超过了49亿。

但它手上的现金，只有9个多亿。

看来，是时候把名下能够变现的资产，尽快换成现金了。

在开发商集体扎堆的北京，花了14亿拿地的富兴集团，是籍籍无名的小角色，存在感很小。

但在湖南大本营，富兴集团名声在外，来头不小。

去年，湖南省的富豪榜上，富兴集团的老板——易大盛，以135亿的身家，排在前十左右。

上榜的企业里，排在富兴集团前面的，都是湖南本土的大企业——

爱尔眼科、三一集团、蓝思科技、东方雨虹。

富兴集团的主营业务，包括汽车服务、房地产、商贸、殡葬、制药、物业管理。

它的营收规模有上百亿，总资产将近三百亿。

富兴集团的生意，已经渗透进了湖南人生活的各个角落。

在湖南长沙，你开车出门，不料在半路上抛锚。

这时候，你就需要花钱叫拖车了。

拖车公司的报价，相当昂贵——

若是一辆小汽车，起步价就要260块钱，每增加一公里路程，还要收费15块钱。

如果在高速上抛锚，或是大型车辆，需要起吊、抢修，甚至转运货物，救援收费会更贵。

少则大几百，多则花费好几千。

但很少有人知道，这个道路救援的生意，却并非任何一家企业都能染指。

在很多地方，它属于垄断性行业，需要政府主管部门的授权或许可。

湖南长沙的道路救援，几乎被富兴集团一家下属企业垄断了——

长沙金盾机动车辆救援服务有限公司。

过去一二十年，通过协议方式，它从长沙市公安局获得了特许经营权，成为长沙市道路施救唯一授权单位。

在长沙，所有交通事故车辆的检测、施救、停放保管，以及城区内交通违章、抛锚车辆的拖、停、保管工作，均被委托给了长沙金盾。

它还专门打造了一个拖车品牌——邦田救援。

富兴集团的主营业务里，道路救援一直是其最核心的业务，利润相当可观。

2021年，它的道路救援业务收入大约13亿，毛利率将近48%。

富兴集团是一家很擅长与政府打交道、做生意的民营企业，这也让它对一些垄断性行业情有独钟。

它的老板——易大盛，原本就是政府公务员出身，辞职下海后成为了商人。

上世纪八十年代，他在湖南省岳阳市郊区政府任职，先后担任了科员、副科长、科长。

到了九十年代，当地组建了岳阳郊区政府机关汽车修理厂，易大盛出任厂长。

也就是在那时候，易大盛开始涉足围绕汽车有关的生意，最终让他赚到了亿万身家。

这些垄断业务，受到有形之手的干预和管控，排除了其他企业竞争，没有靠得住的关系和门路，很难插足进来。

除了道路救援，富兴集团还涉足了车辆检测、殡葬等垄断性行业。

其中，车辆检测业务包括新车上牌检测和车辆年检，也都需要取得政府主管部门的授权或许可。

与政府签订协议以后，长达二十年的授权期内，禁止其他企业经营同类业务。

目前，湖南省公安厅、省政府等机关企事业单位系统内的车辆检验业务，也被富兴集团包揽下来了。

2021年，富兴集团的车辆检测业务收入将近5亿，毛利率超过了59%。

还有殡葬业务，富兴集团同样涉足很深。

在湖南的两个大城市——株洲、岳阳，通过协议方式，它从政府部门获得了独家经营权，垄断了当地殡葬市场，长达二三十年。

2021年，富兴集团的殡葬业务收入超过了19亿，毛利率将近42%。

过去二三十年里，在道路救援、车辆检测、殡葬等垄断性业务上，富兴集团算是赚麻了。

在富兴集团的主营业务里，房地产业务的毛利率为25%左右，远不如这些垄断业务。

但它还是不远千里地去了北京拿地。

这分明就是在家捧着金饭碗，却非要出远门讨饭吃。

十年前，富兴集团拍下首府项目地块时，分摊至纯商品房部分的楼面价，大约三万多块钱。

一直拖到现在，房价涨到了九万块钱左右。

富兴集团在手里捂了整整十年的这块地，依然赚大发了。