文/乐居财经 严明会 

“感觉2024年惠州楼市小阳春的热度不会高了。”网络上依旧对于惠州楼市保持保守态度。

实际在去年，惠州卖出的新房数量并不算少，达到了599万平方米，不过更多是通过降价销售所达成的。据统计，惠州房价现已经跌至1万出头，后期或还有下降空间。

低迷的楼市，冲击了当地或重仓当地的房企，方直集团便是其中一员。

公开资料显示，方直集团成立于1998年，大本营在惠州，最初从事的是房地产装饰、园林等业务，创始人陈专是广东阳江阳西县上洋镇人，于2017年跻身阳江十大富豪榜。2006年开始，方直进军房地产，凭借惠州本土资源和大好行情，在一段时期内颇为风光。

2013年，惠州楼市陡然降温，而当年方直的库存达到历史高位，在惠州有70万平方米的年供应量。

彼时，方直集团陷入资金链危机，市场负面传言不断。后来，它对旗下在售项目大幅降价，快速回笼资金，才躲过一劫。

经此一劫，陈专认为只重仓惠州不明智，开始将鸡蛋放到不同篮子里。自2017年底，方直集团开始大规模扩张，2018年完成粤港澳广州、深圳、惠州、东莞、中山、江门、阳江、佛山、肇庆等城市布局。

然而，经过调整后，方直集团的布局依旧以惠州为主。2021年，方直曾二度递交招股书冲刺资本市场，最新一版招股书显示，截至2021年8月末，方直土地储备总建筑面积约为480万平米，共45个项目，主要位于粤港澳大湾区，其中惠州仍有24个项目。

除了土储分布外，通过招股书还可以看到方直的经营和负债情况。2018年、2019年及2020年，方直集团的收益分别为30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元，同期的利润为2860万元、2.39亿元、2.88亿元。

然而，利润逐步提高的同时，方直的负债也居高不下。2018年、2019年及2020年借款总额分别为62.53亿元、78.78亿元、95.71亿元，同期末的资本负债率分别为668.3%、738.6%、231.4%。

截至2021年5月31日，方直短期偿债面临15亿资金缺口。

除此之外，方直的融资成本也处于高位，招股书显示，2018年、2019年及2020年，方直加权平均实际利率分别达11.2%、11.5%及11.1%。

当时有分析认为，方直拟通过上市拓宽融资渠道，从而缓解资金的压力。然而两度递交招股书未果，上市融资搁浅，叠加近年来大本营市场低迷，方直集团只能将回笼资金的希望寄托于其他城市的销售，如深圳地区的项目。

据了解，方直集团在深圳有3个项目，其中深圳方直珑樾山已经入市，在2023年3月共备案177套住宅，住宅产品户型建面约119-316㎡，总价区间在1061-3921万/套，均价约9.88万/㎡。

业内传闻，为了保交楼、防止该项目烂尾，方直集团在拿预售前还交了3亿元保证金。而为了最大程度较少开发商给项目销售造成的影响，项目甚至去掉了“方直”的前缀。

实际上，方直集团对深圳方直珑樾山颇为重视，请了诸多大V进行宣传，但项目也被曝出一些短板，如价格较同类产品较高，户型跨度由58平到500平、项目整体定位不明朗，户型朝向不佳等。

债权人对于方直集团已没有太多耐心，已经多次将其告上法庭。中国执行信息公开网显示，2023年至今，方直集团已经被列为被执行人37次，其中包括失信实行案件。

去年4月，方直集团创始人陈专从法人位置退了下来，但仍然难逃限消令。目前方直集团法人兼董事长为姚象，此人同样已被限制高消费。