乐居财经 邓如菲 1月22日消息，据克而瑞物管预估，2023-2026年，物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，净增长约4977亿元，年均增速在3%-5%之间。其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元。

基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年，物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中，新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元，占比58%。随着城市服务、公建等业态物业服务社会化率持续提升，基础服务营收或将增长1085亿元，占比42%。

分业态来看，随着产业园、住宅、公建、商业、学校、医院和商务办公等业态项目大量新建，基础服务营收规模有望同步增长。例如产业园，基于过往土地成交数据，结合政策规划指标（工业上楼、用地规划等）、市场供求指标（供求比、空置率等），预估未来3年新建产业园所拉动的基础服务营收增量约658亿元。

与此同时，城市服务、公建、学校和医院等业态物业服务社会化率犹存较大的提升空间，基础服务营收增长值得期许。例如城市服务，基于过往社会化率提升情况，预估未来3年城区环卫、农村环卫社会化率分别提升12%和3%，基础服务总营收有望增长约542亿元。

早在2020年，由于资本市场给予物业板块较高估值，物企对于规模诉求尤为迫切。例如2021年，上市物企积极通过收并购等方式扩大规模。但随着地产关联方暴雷，物业板块整体估值水平大幅下滑，物企战略重心转向有质量的增长，更为关注盈利能力及现金流。

鉴于一线城市约有71%的服务项目建面低于10万平方米，非一线城市也有76%的服务项目建面低于15万平方米，意味着7成以上项目净利率在5%-8%之间，真实反映物管行业进入“微利”模式。值得注意的是，随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，净利率或将持续下滑。

聚焦行业内管理能力更优的上市物企，2023年上半年，典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%，净利率大都在5%-10%之间，同样可以印证物管行业已进入“微利”模式。

值得注意的是，2022年上半年，上市物企经营性现金净流出均值多达1.48亿元。随着上市物企加强现金流管控，采取一系列的措施积极回收现金流，2023年上半年上市物企经营性现金流已由负转正，净流入均值达0.27亿元。