昔日富丽堂皇，却沦为家门口垃圾堆，电梯故障频出，大晴天打伞出门只因毛毛虫掉一身……2024年初天津生活广播多次走进博轩园实地访问，并在《社区是我家》和《百姓故事》两个栏目中讲述了一波三折的“新物业选聘记”，什么是压倒业主的最后一根稻草？他们怎么成功换上心仪的物业？博轩园这艘豪华大船的舵不好掌，小区积压了各类亟待解决的问题，所有人都在看着，这家由业主自己选出的物业公司究竟会给博轩园带来怎样的变化？来看根据天津生活广播节目整理的纪实。

晴天也打伞的“虫子雨”

博轩园位于河西区大沽南路与津河交口，2011年这里就以2万2千元均价开盘销售，那时天津商品房均价还在万元线徘徊，十年前业主乔迁新居喜不自胜，业主说“小区大门很有书香大宅风范，喷泉水景非常灵动，绿化率也很高，绿树成荫、流水潺潺。”

故事的开始往往都十分美好，但随着入住时间越久，居民们感受到了落差，小区品质逐年走低。业主们纷纷说“晚上要是出来遛弯儿小区里漆黑一片，没有灯，摸瞎走，特害怕。为嘛要换物业？原因就在这儿了，你都让小区亮不起来。”“老太太买东西拿不动的，保安视而不见。”业主们戏谑地说大约从四年前开始，小区从“高档”逐渐走向“高冷”，夜晚整个园区就像空城漆黑一片，业主们日常虽有怨言但是看到物业还能做着基础性的保洁工作，也就本着多一事不如少一事的心态没有发声。直到2021年春夏，大家每每从楼门出来身上总会不时掉落数只毛毛虫，甚至车里都被虫子侵占的那一刻，成了压垮业主的最后一根稻草。业主回忆说“虫子就往身上掉，大家出门就得打雨伞，一些可能平时对小区不太关心的邻居也都看不下去了。”“电梯给我蹲好几回了，电梯坏了我就从一楼一直爬上去，歇了四歇。”

领军人带队打好“翻身仗”

昔日富丽堂皇却破败如此，业主们终于忍无可忍。2021年6月，业主提出与当时的物业公司提前中止聘用合同。窦莉彦是小区广大居民信服的业主代表，由她牵头和业主志愿者们逐个去联系全国排名前十的物业公司，让他们都来小区现场看，业主志愿者们还一起去实地查看这些物业公司的在管小区。她回忆说“也有一些物业公司觉得我们基础设施不太好，体量也小，不愿意接，反正最后几经筛选，我们选了六七家，我把大家亲眼看到的这些物业公司的项目管理情况，综合写了一个报告，发到业主群里，大家以接龙形式在群里投票，最后把确定下来的三家就写在票上。”在初次业主投票中，包括万科物业在内的三家物业公司，成为大家比较中意的选择。

窦姐说大家当时空有一腔热血，但对选聘中涉及到的法律法规要求缺乏具体的了解。于是业主代表找到所属的福盛花园社区，由街道社区党委来指导大家走合规合法的程序。下瓦房街道福盛花园社区书记李静回忆说，“社区在收到业主联名信后，立即组建了一个专班包括网格员和两委成员，由于当时博轩园没有业委会，社区就代行业委会职责，按照法律程序发布了召开业主大会的公告，对联名信逐户进行核实，确认业主身份，确认是不是业主自发表达的意愿，并按照物业条例，先启动业主临时大会。社区既然代行这个职责就必须做得非常严谨，不允许有瑕疵，首先把政策吃透，然后按照政策一步一步的进行。”

双“三分之二“说难也难

要想改换新物业，第一步要求博轩园全体四百多户业主必须由本人持房本去街道社区验明身份。窦姐说“多亏这些阿姨们，每天去跑各个楼去找这些邻居，挨家挨户去敲门。”单单验明身份就耗时两个多月，前期能够发动每一户都参与是窦姐和众多热心居民挨家挨户敲出来的。

法律规定参加业主大会的人数要占到小区总户数三分之二才有法律效力，在这样如此庞大的工作量中，社区总共召集开了三次业主大会，进行了三轮投票，这其中包括和老物业提前解聘、制定选聘新物业的方式和确定新物业三项议题。李静书记说“我们在验票的时候，每一轮业主大会票的颜色都是不一样的，票上都有票号，这些地方都让居民特别满意，一开始他们觉得麻烦，但后来就很配合，社区也力求做到挑不出毛病，最后唱票出结果都是开了直播让大家看。”

窦姐说“其实最后选一家挺困难的，你要保证这一家超过三分之二票数，还要超过三分之二的面积，民法典规定它是‘双’三分之二，最后我们三百多户投票基本上都投给了万科。”最终万科物业以310票脱颖而出，园区在2021年12月16日迎来了转机，天津万科物业成为了博轩园新的掌舵人。

豪华大船掌舵看“真功夫”

回忆起两年前第一次走进小区时的景象，物业经理董琎苦笑着说“满目疮痍，百废待兴，没有下脚的地儿，脏乱差，小动物满处跑。但是时间不等人，业主要我们进来就为了改变现状，能有一个全新的感觉。”为了尽快送给业主一个惊喜变化，新物业团队火速进场开荒，集结公司绿化专家及时焕新养护修剪绿植，保证了消防、电梯以及二供中水等特种设施设备正常运营。董琎回忆说“当时我们保洁团队加上来支援的人一共百十来号人集中力量大干了一个星期，清理出来的生活垃圾和建筑垃圾有15吨、拉了200多车，我们还找来大吊车来小区修剪高大乔木，当时修剪了198棵，小区就跟工地一样热火朝天。我们还在最短时间内恢复了电梯的正常运行，协调消防维保单位对整个园区集中做安全诊断。”待到2022年开春，当业主们走出楼门时，发现原先斑驳、枯黄的草地已被满目青翠所替代。

如今漫步园区，让人眼前一亮的是随手推开高层的一楼大门，“吉祥如意”四个红色立体大字赫然出现在眼前，透着就是心情舒畅，舒适的长沙发和茶几靠在墙边，还有小书吧、饮水机，还有彩色打印机24小时都能用，这些在散发着橘色暖光灯的映照下温暖着归家人的心。

物业经理董琎说“就是打造一个家的感觉，在楼栋大堂设了读书角，业主可以带着孩子坐这看看书、聊聊天，有什么矛盾啊问题啊，一聊就都解开了。”

博轩园小区还相继落地了万科物业自主研发的“黑猫一号”智慧通行设备、24小时自助式服务智慧设备“凤梨一号”，自动售卖机、共享智能收洗衣鞋柜等，还有让业主安全感满满的电子围栏，在这个冬天，小区里又添置了“救命神器”AED（自动体外心脏除颤器），还对物业服务人员都做了CPR急救技能培训，抓住患者抢救的黄金4分钟。

一站式便民服务站“爆单”

几天前小区业主程桂凤拨通了物业管家的电话预定擦玻璃服务，进入腊月家家都着手预约起了家政保洁。程姨说“今年小区物业有这个服务，我马上就报名了。”“这价格呢您没问问？跟市面上这些做家政的价格对比过吗？”程姨说“对比过啊，就是因为物业这价格便宜，我就报名了，我把之前花三百块钱在外面家政定的擦玻璃给退了。”2024年初万科物业在博轩园设立了天津首家一站式“尊享服务站”，将住宅服务空间多个业务端口的优势力量聚合一处，进行资源整合、服务链接和品质升级，涵盖老房局部翻新改造，通过业主专属手机APP“住这儿”预约家政保洁、买水订奶、开锁换锁、管道疏通等，还有二手房买卖租赁经纪服务，以小站点撬动大民生，切实解决居民日常生活中遇到的麻烦事儿，小站点把多样化的服务打包送到家门口。

物业经理董琎说“从2021年12月进驻，结合小区痛点难点和如何打造亮点，我们想了很多的办法。十三年的老小区，一些房屋本体问题还是很多的，居民日常生活遇到大大小小问题也希望就近找物业给解决，但物业自身服务还是有局限的，在业主服务需求上我们还能有延伸空间，借助平台优势，从极速开锁到家政再到入户维修甚至是房屋装修买卖租赁，都让业主得到最安心的服务。快过年了，现在找物业擦玻璃和家政保洁的需求量很大。”

二手房换物业“博轩经验”

至今万科物业在博轩园经受住了两年时间的考验，业主切身感受到最直观的利益就是房价平均上涨了50万元。业主说“他们一步一步的不仅兑现了当初的承诺，而且做得比当初承诺的还要好。”而对于物业公司来说，多个周边二手楼盘来博轩园实地考察想换同款物业……透过博轩园这个案例来看，虽然万科物业在最初进驻小区时，前期也投入了改造维修费用，但如果只考虑尽快收回物业费，而没有把居民的需求首先做到实处，相信也不会走到今天。同时更要看到，博轩园的成功经验里面有街道社区党委坐镇，提供有法可依的有力护航。李静书记带头指导小区居民一步一步走好改换新物业的通路，再有像窦莉彦这样的业主代表为共建美好家园无私奉献，还有很多像程桂凤这样的热心业主，大家齐心协力，才会有小区新物业选聘成功，两年期间凤凰涅槃焕然新生。

作为博轩园的精神寄托，一棵伫立在园区中央、树龄接近百年的老槐树时隔多年再次吐出嫩芽，在众多业主的期盼中，看着小区的“精气神儿”回春。待到今年年底博轩园又将开展三年一届的物业考核选聘，万科物业能否在新一年持续赢得广大居民的赞成票，让我们拭目以待。