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深圳限价天花板——中海深圳湾超总项目有了名字。

据网友爆料，中海深圳湾超总项目获官方批准备案名，深湾胤府。

项目地块T207- 0060，用地面积36293.5㎡（其中道路用地面积 1684.69平方米），规定建筑面积 207660㎡，包括住宅193490㎡、商业 6000㎡等。

2023年6月，中海一举击败华润、招商、保利、中铁、越秀五家房企，鏖战110多轮，以125.32亿元 全年期自持租赁住房面积58500㎡竞得。同年10月，用地单位名称由“深圳市中海启宏房地产开发有限公司”调整为“深圳市启潮房地产开发有限公司”。

▲项目施工现场。图源：深圳乐居

建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/㎡（不含室内装修价格），此价格超过现有13.2万/㎡最高新房备案价，成为了深圳新的限价天花板。

值得关注的是，此项目不限制户型比例，即打破“70/90”限制，可以提供市场稀缺的大平层住宅。

据悉，项目规划由512套住宅，主推户型建面约190-500㎡的3-4 1房。其中，190㎡3房3厅2卫128户，250㎡4房3厅2卫237套，330㎡4房3厅4卫142套，500㎡的顶复为4 1房3厅4卫仅有5套。粗略计算，项目的入手门槛至少在2500万以上。（最终项目信息以官方口径为准）

改写深圳豪宅格局

最低门槛2500万

T207- 0060宗地位于南山区沙河街道，深圳湾超级总部基地白石二道与深湾二路交会处。该地块原为商服地块，去年4月底进行规划调整后改为二类居住用地，6月挂牌出让。

临近地铁2号线红树湾站，北面就是南山实验教育集团华侨城高级中学、华侨城湿地公园。瑧湾汇、C塔以及中信金融中心等标志性建筑环伺。项目将配建6000㎡商业，以及配建一所3300㎡九班幼儿园。

▲项目建设现场。摄于2024.1

2023年11月，gad杰地设计官方发布消息，作品中标中海深圳湾超级总部项目设计，同步公示了项目规划效果图。

▲图源：gzd杰地设计

作为深超总唯一的住区项目，gzd杰地设计坦言，项目面临 “双限” ——限价、限自持率，住区30%的住宅需开发商自持经营，加大在设计层面的难度，着力让自持部分有良好运营的空间基础。

▲住宅顶段、中段、底段。图源：gzd杰地设计

并透露，该项目将以3栋T3 (一梯三户) ，2栋T2 (一梯二户) ，1栋相对独立的 “三芒星” 平面高梯户比垂直社区 (业主自持) ，共6栋住宅便实现了数据指标，根据西侧地块建筑高度≤150 米，东侧地块建筑高度≤200 米的限高要求，呈“东高西低”排列。

gzd杰地设计成立于1997年，曾为全国多个房企设计豪宅作品，如华润悦府系、万科棠樾等。

▲红树西岸。图源：深圳乐居

项目附近的中信红树湾、红树西岸等住宅小区，二手房价均在15万/㎡上下。该片区最后一次出让宅地，还是22年前，即是佰世达红树西岸项目，23年11月底红树西岸的3套法拍房，吸引了71位土豪参拍，围观近10万人，其中一套拍出了20.4万/㎡的成交价格。

时隔这么多年，这是深超总片区增加的唯一一块可开发高质量新宅地，也是深圳近年来在公开拍卖市场挂出的稀缺住宅地块，值得期待。

30万/㎡！恒二登顶深圳挂盘榜

市场低迷，集中度高

豪宅在法拍市场中向来受追捧，核心区域的豪宅更是一房难求。这种情况在一二手房市场也相同。

▲前海时代。图源：深圳乐居

去年12月，深铁前海时代·尊府（前海时代三期）开启线上选房，耗时仅6小时，270套约189-249㎡的大平层系数售罄，销售额达到57.38亿元，实现开盘“日光”。前海时代三期的火爆，在如今惨淡行情中出人意表，却又在情理之中。

价格是去化的关键优势。前海时代备案均价约9.9万元/㎡，最低单价约8.4万元/㎡起，最便宜的一套1600万元，最贵的达2855万元。新房备案价几乎与6年前持平，而二手价格，前海时代二期的指导价为10.71万元/㎡，具体挂盘价在14万/㎡左右，给与一定倒挂空间。

除了新房，豪宅二手房在去年也出现单盘成交突出的现象。

深圳中原数据显示，2023年豪宅成交量最高的是深超总红树西岸与梅林关片区的星河丹堤花园，两个小区今年分别成交了46套。

红树西岸挂盘均价为20.7万元/㎡，指导价为11.05万元/㎡；星河丹堤花园挂盘均价为9.5万元/㎡，指导价为7.22万元/㎡。

▲中信红树湾。图源：深圳乐居

此外，同为深超总片区的中信红树湾花城北区，2023全年共成交35套，挂盘均价为14.9万元/㎡；华侨城片区的香山美墅果岭，挂盘均价为15.3万元/㎡，全年交易了33套。

深圳湾顶豪恒裕滨城二期、华侨城天鹅堡、半岛城邦三期，在去年皆有超过20套，或接近20套的成交量。其中挂盘价约30万/㎡，恒裕滨城二期成为深圳全年挂盘价最高二手房。

据深圳市房地产中介协会最新数据，深圳全市二手挂盘量，在经历12月初的近6万套高峰后，回落至5.78万套（统计截至1月8日），二手成交量环比有近7%的上涨。

去年下半年，在二手挂盘量持续走高的行情中，144㎡以上的豪宅盘挂盘量涨幅最高，上涨17.8%。

深圳贝壳数据研究院透露，“市场越低迷，成交集中度越高。”综合来看，个盘的实际跌幅，大多比全市均价更大。低迷市场中，好房子成交占比上升，差房子成交占比减少。

受行情波动，深圳各面价段的挂盘均价都为下跌。

刚需楼盘的下跌情况最严重，6月份挂盘均价为7.77万元/㎡，12月挂盘均价为7.38万元/㎡，下滑5.1%约4000元/㎡；改善户型下滑3.3%，约2700元/㎡，如今为8.08万元/㎡。

豪宅户型下滑比例最低，仅下滑1.6%，从6月的11.2万元/㎡下滑至11.0万元/㎡。事实证明，豪宅更加抗跌。