乐居财经 李礼 1月9日，国金证券发布房地产行业研究。

       行业点评

　　本周A股地产下跌，港股地产、物业板块上涨。本周（12.30-1.5）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.5%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.8%，沪深300指数涨跌幅为-3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-1.5%。

　　本周北京开年首拍均由央国企竞得，土地市场整体延续低迷趋势。本周（12.30-1.5）全国300城宅地成交建面473万㎡，单周环比-82%，单周同比-87%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面473万㎡，累计同比-87%；年初至今，中建五局、京能置业、北京城建集团、中建三局、柳州城建的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售同环比下降，主要由于2022年末翘尾及2023年末集中备案的高基数。本周（12.30-1.5）35个城市商品房成交合计296万平米，周环比-50%，周同比-37%。其中：一线城市周环比-54%，周同比-42%；二线城市周环比-49%，周同比-39%；三四线城市周环比-43%，周同比+49%。

　　本周二手房成交同比上升，环比下降，延续持续复苏态势。本周（12.30-1.5）15个城市二手房成交合计133万平米，周环比-26%，周同比+16%。其中：一线城市周环比-26%，周同比+3%；二线城市周环比-27%，周同比+20%；三四线城市周环比+10%，周同比+9%。

　　今年元旦新房成交整体平淡，各地表现分化。根据中指研究院数据，整体来看，各地推盘力度一般，2024年元旦期间40城新房的日均成交面积94万方，较2023年元旦假期下降26%。分能级来看，一线城市韧性更强，同比降幅小于二三四线城市，一线城市中北京12月的政策效果延续且有新盘入市，楼市表现好于广深，二线城市分化较为严重，福州、长沙、宁波表现更佳。当前新房市场尚未企稳，短期筑底压力犹存，预计后续政策将在供需两端持续发力，需求端一线及强二线仍有放松空间，房贷利率有望下行，供给端支持房企合理融资需求，金融端支持有望逐步落地。

　　相应配套规划落地，一线城市更新提速。年度转换之际，一线城市先后出台城市更新相关的配套政策及规划，北京继《北京市城市更新条例》发布后的出台涉及用地的首批配套政策；上海举行城市更新推进大会，要把城市更新放在实现城市总规的大目标下思考；深圳明确了城中村的体量规模、改造对象、改造方式；广州发出首张房票，明确了通过房票机制来解决安置问题。结合2023年12月政策性银行PSL净新增3500亿元及开年一线城市的积极响应，国金证券认为2024年各地配套政策将持续落地，城中村改造对象及规模、资金来源、工作进度、补偿、安置等核心问题将进一步得到明确，城中村改造等“三大工程”建设有望提速，对于托底房地产投资、释放部分购房需求具有一定的积极意义。

　　投资建议

　　2024年元旦期间，各地推盘力度一般，楼市成交较为平淡，市场仍处于调整阶段。今年城中村改造等“三大工程”建设有望提速，有望托底投资，助力去化库存，释放部分需求，部分房企将因此受益。推荐已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。