文/乐居新媒体 成都

2023，成都楼盘产品力内卷愈发激烈。

降维和越级，2023年成都楼市产品力的关键词。

降维：户型设计不止143㎡内卷，110㎡，120㎡面积段的户型也在向大热的143㎡户型看齐，一些优秀143㎡的特征，在更小的户型上得到复刻。

越级：改善楼盘豪宅化，大门、会所、架空层，这些以往多为豪宅项目卖点的区域，成为成都改善楼盘在2023年的发力点。

向143㎡看齐

首改户型，也就是100—120㎡面积段的户型正成为2023年成都开发商又一个发力点。

从2022年开始，143㎡户型在成都楼市热度极高，主流开发商几乎都推出了这个面积段的产品。

简单归纳一下，比较有代表性的“网红”143㎡户型核心卖点包括：

开间至少7米的大横厅

100%左右的高得房率

纯板式，带全明独立电梯前厅

2023，这些网红143㎡户型的卖点出现在120㎡，甚至110㎡户型中。

比如，龙湖天府晴川的128㎡户型、华润建发玺宸和著的127㎡户型，对标的是市面上主流143㎡户型。

龙湖天府晴川128㎡户型

玺宸和著127㎡户型

具体分析一下天府晴川的128㎡户型，全明独立电梯前厅、独立玄关、LDKB一体化超大横厅、套房式主卧，主流143㎡优质户型的配置被复刻在了该户型之上。

LDKB一体化设计的横厅面宽达到约7米，整个LDKB空间面积达到约51.6㎡，尺度感足以媲美许多170㎡大平层。

天府晴川128㎡样板间实景

该户型的景观阳台为L型阳台，部分区域凸出向外延伸的L型阳台，不仅可以带来约270°的极致视野，还使得阳台空间使用场景更加丰富。

难得的是，128㎡户型室内公区“越级”的尺度感并不是通过压缩卧室空间得来，该户型卧室的尺度感在同级产品中同样出挑。最小的卧室面积也有约10㎡，主卧是当下流行的“小家化”设计，面积达到了约25㎡。

甚至，大量110㎡左右的户型也开始以143㎡户型为模板。这些110㎡户型，复刻了“网红”143㎡户型核心卖点——大横厅、高得房率、独立入户前厅。

比如龙泉驿东安湖板块的东安湖畔花园和青羊区的金沙清源里项目的110㎡户型。

东安湖畔花园110㎡户型

这两个项目都是一个开发商打造，所以户型设计也基本就是复制粘贴。

事实上，东安湖畔花园和金沙清源里110㎡户型的空间结构和香港置地西元2022推出的110㎡户型基本一致，不同之处在于——他们打造了全明独立入户前厅，在以往，这是143㎡户型才有的配置。

2022年香港置地西元推出的110㎡户型

同样在110㎡面积段做到了全明独立入户前厅的户型还有成华区邦泰云璟的108㎡，113㎡户型。

邦泰云璟108㎡户型

邦泰云璟113㎡户型

值得一提的是，东安湖畔花园和金沙清源里110㎡户型，邦泰云璟108㎡户型并非两梯两户，而是一梯两户，他们是如何做到全明独立入户前厅的呢——电梯双开门设计，这样一来，1T2也实现了电梯“直接入户”，私享电梯厅前室空间。

这些户型，开发商在计算这些户型的得房率时，都会算上独立入户前厅，在加上飘窗、阳台的赠送面积，高得房率成为着重宣传点。

东安湖畔花园110㎡户型宣称拥有101%的得房率。邦泰云璟108㎡户型实际得房率达98%，113㎡户型实际得房率达到了99%。

大开间的大横厅是这些户型的标配，东安湖畔花园和金沙清源里110㎡户型，邦泰云璟108㎡、113㎡户型客厅开间都不低于7米。

LDK的设计也让这些户型的餐客厅尺度感十分突出，东安湖畔花园和金沙清源里110㎡户型的一体化的餐客厅+厨房+阳台面积约48㎡，邦泰云璟108㎡户型餐客厅面积约38㎡，邦泰云璟113㎡户型餐客厅面积约39㎡

邦泰云璟113㎡户型样板间实拍

当然，这些户型还是有短板的——在餐客厅做大之后，卧室空间难以避免的被压缩，这些户型的次卧，很多都不足10㎡，稍显局促。

毕竟只有110㎡左右的空间，选大客厅还是大卧室，只能有所取舍了。

改善楼盘豪宅化

300万、400万的改善项目，公区做出了500、600万豪宅的感觉。

户型内卷只是第一步，改善项目的内卷也出现在公区呈现，大门、会所、架空层，这些以往多为豪宅项目卖点的区域，成为成都改善楼盘在2023年的发力点。

一批300—400万级的改善项目，力求大在门、会所、架空层等区域豪宅化呈现。

首先是大门，豪气的大门成为优秀改善项目的标配。

比如，中国铁建青羊樾府，大门高约9米，宽约50米；龙湖天府晴川，打造了宽约83米，高度约9米的大门；华润建发玺宸和著打造了约36米的酒店式归家大门。

青羊樾府大门

天府晴川大门

玺宸和著大门

会所配置不再只是豪宅标配，300—400万级的项目，也开始内卷会所配置。

比如，龙湖天府晴川，打造了6大酒店式会所、6大架空层泛会所，以及一个高奢酒店感的会客休闲大厅。共20余项功能性活动空间，妥妥的顶豪项目才有的配置。

龙湖天府晴川会所实景

一个燃烧经费的细节，天府晴川的架空层会所均配置了系统门窗、中央空调，保证架空层在任何天气都能使用，大大提高了架空层的利用率。

2023年，乐居参观了主城区某总价500万+的项目交付，天府晴川的架空层，比这个500万+的项目做得要出彩。

龙湖天府晴川架空层实景

再比如，2023年在成都全面发力的越秀地产，其“以造酒店的方式造社区”的理念，受到了不少购房者的认可。

其在成华区打造的天悦云萃项目，就打造了下沉会所+主题泛会所。才入市不久的越秀湖与白项目，也在在项目中打造了约1300㎡的下沉式会所。

越秀天悦云萃实景

天府新区的天投公园翠屿项目，项目房源最低门槛只有200多万，但也是首层全架空，还在架空层之中打造了泛会所。

天投公园翠屿架空层实景

写在最后

在地价和房价差拉大的情况下，开发商各个定位的产品都有了内卷产品力的空间，如今，不再限地价和房价的市场，内卷产品的空间更大。

这直接带动产品力竞争进入白热化，从大平层豪宅，到143㎡再改，再到110㎡左右的首改，每一个面积段都有竞争，都有创新，产品设计上没有打动力还真不好卖。

就在前段时间，某项目143㎡户型将竟引入了端厅设计，惊艳市场，以往这是200㎡户型才会有的设计。

可见，成都楼市的产品内卷还远没有到结束的时候，2024可能更加激烈。