乐居财经 李礼 1月5日，开源证券发布万科A(000002)研报。

　　全年销售规模同比下滑，投资强度有所提升，维持“买入”评级

　　万科发布2023年12月经营简报，公司全年销售数据同比下降，投资强度有所提升，消费基础设施REIT获批盘活商业存量资产，开源证券认为公司有动力和机会保持现有规模。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，开源证券下调盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为228.1、238.4、258.4亿元（原值为278.0、320.5、342.8亿元），EPS分别为1.91、2.00、2.17元，当前股价对应PE估值分别为5.2、5.0、4.6倍。公司投资拿地积极，2023年全口径销售金额仍维持行业前二水平，开源证券看好公司整体盈利水平持续修复，维持“买入”评级。

　　单月销售同比下降环比增长，全年销售规模下滑

　　公司12月合同销售面积256.7万方，合同销售金额329.8亿元，同比分别下降10.5%、17.1%（11月分别下降8.0%、增长0.9%），环比分别增长34.5%、7.4%。公司1-12月累计合同销售面积2466.0万方，合同销售金额3761.2亿元，分别同比下降6.2%、9.8%。公司在2023年克而瑞全口径销售金额榜单排名第二，截至9月末公司已售未结金额约4617亿元，充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 拿地保持稳健，投资强度有所提升

　　根据月度公告数据，公司12月无新增开发、物流地产项目，1-12月累计获取40宗开发项目，对应累计拿地建筑面积569.3万方，累计拿地金额829.7亿元，分别同比下降17.5%和6.4%，拿地权益比63.9%（2022年为56.0%），拿地强度22.1%（2022年为21.3%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，2023年一二线城市拿地金额占比95.6%。

　　融资渠道通畅，消费基础设施REIT获批

　　公司2023年公开市场发行债券188.12亿元，包括四笔共80亿元中期票据和一笔20亿元公司债，票面利率均不超3.1%。11月26日，中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一，如成功发行，将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目，打通公司重资产商业的退出路径。

　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。