乐居财经 李礼 1月5日，中金发布研究报告称，维持中国海外宏洋集团(00081)“跑赢行业”评级，调整目标价至3.37港元。公司股价于1月3日-4日累计回撤14%(该行覆盖内房开发商-0.9%，恒生中国企业指数-0.4%)，该行认为除行业基本面表现疲弱拖拽外，技术性因素或也加剧股价波动。公司1月4日公告了2023年的销售和拿地数据。

　　中金主要观点如下：

　　2023年合同销售金额录得个位数增长。

　　公司2023年销售金额同比增长6%至428亿元(对比克而瑞销售金额Top20房企中仅6家实现同比正增长、Top20平均跌幅12%)，销售增速优于布局城市的整体水平、与土储以一二线为主的央国企同业相若。得益于强产品力和城市深耕战略，公司在所布局城市的市占率稳步提升(1H23销售金额排名第一的城市个数较2022年增加3个至9城)。销售质量方面，在强产品力的加持下，公司得以在兼顾项目流速的同时逐步收回前期折扣(2023年销售均价同比增长12%)，该行估计2023年销售毛利率或在2022年13-14%的水平上有所回升；此外公司估计2023年累计回款率超100%。

　　量入为出补充优质土储。

　　鉴于公司未售货值较充裕(该行估计当前未售货值约1700亿元)，且供给侧出清下同业战略性收缩、公司所布局城市土拍市场竞争程度有所下降，公司2023年拓地节奏较为从容。公司2023年继续秉承“主流城市、主流地段、主流产品”的拓储原则，全年共斩获13幅土地、新增货值约235亿元，对应总土地款98亿元、拿地强度为23%，整体权益比例维持在80%左右。该行测算上述新购地块平均毛利率约21%、IRR约26%。

　　财务稳健，估值安全垫较为充盈。

　　公司为中国海外发展的合联营公司，得益于大股东背景和自身稳健的财务管理，公司2023年发行4笔共40亿元公司债，加权平均票面利率仅3.68%。公司1H23末在手现金达历史高位、为328亿元，扣预负债率和净负债率较2022年末分别下降1.6和8.3ppt至67.2%和40.5%，现金短贷比(不含受限资金)提升至1.8倍。公司当前2023-24年P/E为2.2/2.2倍(央国企同业平均为5.3/4.4倍)，股息收益率为8.7/9.1%，股价回撤进一步增厚估值安全垫。

　　风险：行业销售恢复进度不及预期；结算利润率差于预期。