文/乐居新媒体 成都  斯达 

2023年，成都楼市步入大宽松时代。

楼市调控的核心措施——限购、限价、限贷，在多年收紧、不断加码后，迎来实质性放松。

调控松绑，是2023年全国楼市的大基调。在全国二线城市调控放松的大潮之下，成都楼市新政的推出算比较晚的，进入8月，成都逐步释放实质性楼市新政。

其中，最核心的两轮新政是“8.28新政”和“9.26新政”。

“8.28新政”，成都宣布执行“认房不认贷”政策，当地无住房即为“无房户”，且自当天开始建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）的房源可不再实施公证摇号。

“9.26新政”市场影响最大，涉及保障房、限购、限贷、限价、税费5改2等一系列重大政策，堪称成都楼市近年来放松力度最大楼市新政。

成都楼市政策变化 图据：克而瑞四川

放松限购：除“5+2”地区（即四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）继续实施住房限购，其他区域不再审核购房资格。同时限购区购买144平方米以上房产也不再审核购房资格。

取消限价：中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。成品住宅装修价格由企业根据市场情况自主确定（土地出让合同等有约定的除外）。

放松限贷：落实差别化信贷政策，人民银行四川省分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过，调整成都市差别化住房信贷政策。

两轮新政，在叠加此前已经在成都落地的“认房不认贷”“存量房贷利率调整”等政策组合拳，“政策底”已经开始显现。

新政之后，市场如何？

可以明确的是：宽松的政策，并没有刺激市场触底反弹，“报复性上涨”在新房市场和二手房市场都没有出现。

限购、限价、限贷的放松的本质，是让房地产回归市场，一切交给市场决定。而现在的市场，呈现出的关键词是——分化。

先看新房市场。在新政刚出台的时候，市场中曾传出过部分楼盘“收回折扣优惠”，但现在来看，更多的只是“借势营销”。

新房市场的分化愈发明显，地段之外，产品力也愈发重要。

内卷产品力开始成为越来越多开发商的选择。改善项目中，外立面争奇斗艳，会所开始出现且越来越豪气，户型得房率越来越高......

市场中，强势地段+优质产品项目，即便是价格较高，基本都能取得较好的去化成绩，甚至有的项目能够做到开盘售罄。

比如，在新政后开盘的大源新盘城投置地天府锦上锦、西派善成，前者总价630万-900万左右，后者总价700—900万+，但都做到了开盘售罄。

地段尚可，但产品没有优势的项目，即便价格不高也只能艰难去化。东二环成发紫悦府、麓湖公园区的天府雅苑，位置并不差，价格与周边楼盘相比低出不少，但产品与市场主流存在差距，入市后，销售缓慢。

在作为新房市场的前一个环节——土拍就能窥见当下市场分化的态势，热门区域地块，高溢价成交是必然，冷门区域、二圈层区域地块底价、低溢价、国企兜底成为常态。

再看二手房市场。

2023年年初，成都二手房曾因成交量狂飙，被全国关注。

热度最高的3月份，成都二手住宅成交量合计28188套，环比上涨约47%，创下近7年来的成交量月度新高。

事实上，狂飙的只有成交量。即便在成交量创纪录的3月，成都二手房的价格也没有支棱起来。数据显示，3月份，成都二手房挂牌均价约1.77万元/平米，是近两年的较低水平。

热度没有延续，进入4月，成都二手房市场开始明显降温，二手房市场不温不火的态势，延续至今。

新政之后，也有部分二手房“连夜涨价”，但后续观察，很多涨价房源最终只是“一厢情愿”，难以成交。

比如，金融城某项目的一套二手房，新政后涨价50万，但我们注意到，该房源目前仍未成交。近几个月已经连续下调价格，挂牌价又回到了涨价前的水平。

总的来看，分化，不只是在新房市场，在成都二手房市场同样存在。

今年成都二手房市场，除了攀成钢、金融城等顶流区域的部分二手房源能够价格坚挺，多数区域的二手房买卖，已经进入买方市场，房东想要快速成交，只能“降价促销”。

2023，成都楼市的“政策底”已经显现，但市场并没有因为政策的大放送而出现大变化。房地产市场当下的情况，受多方面因素影响，自然并不会因为新政策出台一蹴而就。

2024成都楼市走势如何，还有待观察，但对于购房者而言，当市场回归市场，推动更多开发商内卷产品，是好事。