乐居财经 李礼 12月27日，中银证券发布房地产行业2023年11月月报。

       核心观点

　　新房：11月新房成交环比由正转负，同比降幅小幅收窄，延续筑底行情。11月40城新房成交面积环比-1.8%，同比-14.0%，同比降幅较上月缩小了2.1pct。1-11月累计同比-7.9%，跌幅较上月扩大0.5pct。中银证券预计12月恰逢房企年末销售冲刺期，供应有望回升，部分房企或采用降价促销的方式冲刺全年销售，预计整体新房成交环比有望止跌回升，但由于市场信心和居民购买力仍然不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。

　　从各城市能级来看，11月一线城市新房成交面积同环比均由负转正，二线、三四线城市成交环比回落。1）一线城市11月新房成交面积309万平，环比+15.8%，同比+3.1%，同比增速较上月提升了14.6pct；1-11月累计同比+0.3%。四个一线城市成交表现分化，京沪成交平淡，广深出现复苏。北京成交同环比齐跌，环比下降15%，同比下降16%；上海本月恰逢十批次供应尾声、十一批次集中入市，供应量提升，成交本月环比提升15%，但同比降幅仍达近四成，市场热度仍然低迷。广州、深圳成交同环比均出现复苏。2）二线城市11月新房成交面积672万平，环比-6.4%，同比-16.8%，同比降幅较上月扩大了7.4pct，1-11月累计同比-11.1%。中银证券跟踪的二线城市中，56%的城市成交环比增长，22%的城市同比增长。杭州、南京受到新政持续作用下，成交持续回升；武汉、福州经历了10月的集中放量后，本月成交回调，环比均出现下降。济南、青岛等城市政策效果不佳，市场信心仍然不足。3）三四线城市11月新房成交面积304万平，环比-6.4%，同比-26.8%，同比降幅较上月收窄了9.1pct，1-11月累计同比-9.0%。三四线城市分化明显，除焦作、温州、金华同比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。

　　二手房：11月二手房成交同比增幅扩大，一线城市同比增速提升，二、三四线城市同比增速有所放缓。11月18城二手房成交面积790万平，环比+15.0%，同比+22.0%，同比增速较上月提升了3.1pct，中银证券认为，核心城市持续推出利好政策释放了一波购房需求。1-11月累计同比+22.0%。11月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为18.9%、14.4%、13.4%，同比增速分别为22.0%、22.8%、19.8%，一线城市同比增速较上月提升了19.0pct，二、三四线城市同比增幅较上月缩小了0.8、21.0pct；累计同比增速分别为12.1%、27.0%、27.8%。环比来看，中银证券跟踪的所有城市二手房成交环比均回升，特别是杭州二手房成交环比增长46%，连续两个月环比增速超过四成，领涨各重点城市。深圳、北京稳步增长，环比增幅均超10%，同比也分别增长51%、16%，深圳本月二手房成交增长显著，或是因为本月下调二套房首付比例、调整普宅标准，降低了二套置业门槛和二手房交易税费负担，有利于促进二手房成交。南京、苏州环比增幅也均超过两成，同比也出现正增长。

　　库存与去化：截至11月底，12城新房库存面积为1.24亿平，环比上涨1.8%，同比下降2.6%；整体去化周期为16.7个月，环比上升1.0个月，同比上涨4.6个月。具体来看，11月中银证券跟踪的城市中近八成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

　　开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市11月平均开盘去化率为40%，环比-2pct。虽然本月仍是宽松政策持续释放利好期，新房成交同比降幅小幅收窄，但项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。目前来看，11月各城市去化率环比跌多涨少，下跌城市主要有：1）前期热点恒热的上海、杭州、长沙等，政策利好边际效应递减，去化率转降。2）苏州、宁波、厦门等供给主导型城市，短期内因改善盘供应稀缺，整体成交动能略显不足。而少数去化率上涨城市，如成都、北京等，主要是刚需刚改自住需求支撑项目去化高位持稳。

　　土地市场：11月土地成交规模缩量，溢价率小幅回升。11月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为2.4亿平，环比-21%，同比-43%。本月全国住宅类用地平均溢价率为4.3%，环比+0.7pct，同比+0.8pct。从累计来看，1-11月全国住宅类用地土地成交建面同比-23%；成交总价同比-27%；溢价率4.5%，同比+0.7pct。展望后市，限价放松下核心地块的竞拍热度或将小幅上升。11月成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，整体土拍溢价率环比小幅上升，但仍处于低位。中银证券认为，取消土地拍卖中的地价限制，不会大幅刺激市场热度提升，投资回暖仍更多需要参考市场表现和企业的销售回款情况而定，因此预计接下来土地市场仍会维持当前的整体水平和热度。但土地限价的放开，或将加剧土地市场冷热分化，在市场筑底企稳过程中，企业投资或更加聚焦，优质地块投资竞争度或将加码。

　　房企：1）销售：百强房企单月销售同比降幅收窄，但累计同比降幅仍在扩大。百强房企11月单月实现权益销售额2924亿元，同比下降32.1%（前值：-28.8%）；累计实现权益口径销售额3.88万亿元，同比-15.2%（前值：-13.5%）。TOP20房企中累计销售额同比增长较快的有：越秀（+29%）、华发（+18%）、华润（+14%）、建发（+13%）、中海（+11%）、招蛇（+9%）、中交（+8%）、滨江（+7%）。2）拿地：11月房企拿地整体呈现量升价跌态势，拿地强度环比明显下降，整体土地市场仍处于筑底阶段，房企谨慎投资情绪尚未好转。百强房企11月单月全口径拿地金额932亿元，同比-5.8%（前值:+41.0%）；拿地建面918万平，同比+10.0%（前值：+37.6%）；楼面均价10150元/平，同比-14.3%（前值:+2.5%）；拿地强度从10月的41%下降至11月的22%，同比提升6pct。单月拿地较多的有：保利（拿地金额114亿元，拿地强度36%）、建发（90亿元，49%）、万科（56亿元，18%）。从累计来看，1-11月百强房企全口径拿地金额1.30万亿元，同比-13.3%，拿地强度24%，同比提升1pct。1-11月拿地金额排名靠前的有：中海、保利、华润、建发、万科、绿城、招蛇、滨江，均为央国企或区域深耕型的优质民企，其余房企拿地总金额均在500亿元以下。虽然土地端有土拍限价松绑的利好政策，但溢价拿地的房企依旧以央国企为主，民企拿地仍然较弱，投资整体格局未发生改变。房企目前仍然受到销售与融资持续低迷的双重压力，投资回暖仍需要较长的时间，预计年末至2024年上半年房企投资大概率将保持谨慎的态度。未来投资分化或将加剧，一方面在于取消限价后城市间、地块间的热度分化，另一方面在于销售率先企稳、获得更多融资支持、现金流更加稳健的房企将是更多土地资源的获得方。3）融资：11月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模416亿元，同比-17%，环比+47%，平均发行利率3.51%，同比-0.44pct，环比-0.05pct。1-11月累计发行规模合计6381亿元，同比-20%。2024年1、3、4月为到期小高峰，国内外债券到期规模分别为897、1026、911亿元。

　　政策：需求端，11月以来核心城市需求端利好仍在不断推出。一线城市中广州官宣实施公积金贷款“认房不认贷”，至此北上广均已实施这一政策；11月22日深圳放宽普宅认定标准和降低二套房首付比例，减轻了二套改善型住房的首付压力；12月14日京沪同步出台大力度支持政策，涉及放宽普宅认定标准、降低首付比例和房贷利率下限等。中银证券认为，基于城市基本面更好、政策超6年未调整过等因素，短期京沪政策效果应该能有明显效果；但中长期看，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。二线城市中，厦门取消岛内限购，长沙取消购买二套房时间限制（本市居民家庭的二套房限购全面放开），名下无144平以上改善性住房可购买1套。其他城市依旧围绕公积金贷款等政策。供给端，10月末以来，对房企融资的支持力度明显加大。中央经济工作会议提到，“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。金融监管机构提出“三个不低于”，监管机构拟设立“50家房企融资白名单”。建设银行、交通银行、农业银行、广发银行、邮储银行等多家银行及上交所组织房企座谈会，对接房企融资需求，涉及多家民营房企，甚至包括部分出险房企。中银证券认为融资政策的宽松要有实际的落地才是对房企最有力的支持，以上政策预计强制性不强，银行仍会根据自身风险管理角度放宽融资，但从信号意义的角度来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。

　　投资建议

　　近期行业需求及融资端政策均明显发力，一方面，针对非国有企业的融资表态频繁，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌；另一方面，京沪购房政策同步大力度调整，将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用。不过，各项支持政策落地效果以及效果持续性仍需要一段时间的验证与观察。

　　中银证券认为，短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段中银证券建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。