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“如果能早点拆，那自然最好，都等那么多年了……” 70多岁的业主梁生期盼道。

梁生是龙溪花园的业主，从93年买房到现在，住了已经有30年，在迟迟等不到拆迁实质进展，和房子日渐老化的两难中，梁生在去年把房子重新装修了一番。

最近，南苑新村启动行政征收铺天盖地的消息，也令龙溪花园的业主们羡慕不已。

2010年4月，南苑新村、海涛花园、木头龙、金钻豪园等住宅小区同时被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，这一批计划中覆盖全市8个行政区域（没有龙华、大鹏区），涉及88个更新单元，其中有8个老旧住宅，福田华泰小区和龙溪花园名列其中。

同批拆迁的旧小区，有的已经交付入住，有的正在建设中，最坏的也有官方破局，唯有龙溪花园，毫无拆迁痕迹。

据@合一城市更新数据，深圳全市共有1029个项目列入城更计划，按数量计划实施率50.7%，按规模计划实施率38.7%。城市更新，是一场无法估量的持久战。

包括龙溪花园在内的这8个小区，开启了深圳城市更新旧住宅的篇章。同时，这8个小区也是公认深圳“最难改造”的旧小区之一。

香蜜湖黄金地段

小区仍有二手房在售

龙溪花园最早建设年份可追溯到1986年，后期陆续开发上市，属于深业集团开发的政府福利房，为三至七层的楼梯楼，项目位于香蜜湖片区农林路东侧。

小区占地超过6万平方米，地面共有38栋住宅建筑物，其中37/38栋为管理处，日常出行有东、南、北三个入口，地面有少量停车位，还有一个篮球场和一所幼儿园，这就是龙溪花园的全貌。

经过三十多年的日晒雨淋，小区内建筑外墙发霉，且褪色严重，防盗网和挡雨棚锈迹斑斑，随时有脱落危险。过去的老房子楼梯过道都十分矮，显得阴暗逼仄和有安全隐患。

小区以5-7层建筑为主，也有少量3层建筑，从外墙可看出建设年份的差异。整体而言，小区绿化维护、物业管理等依然有序严谨，与许多年久失修的旧改项目相比，龙溪花园居住功能还是在线的。

回顾龙溪花园的拆迁旧改之路，作为深圳最早一批商品房小区，住户产权并不复杂，拆迁范围核定清晰，却也走了十三年，如今依然毫无实质进展。

龙溪花园最早于2010年4月被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，15年6月公布规划草案，并宣布中洲地产作为旧改申报主体，预建设46层的超高层大户豪宅项目。

根据官方公布的《福田区香蜜湖街道龙溪花园城市更新单元规划（草案）》的公示：

项目更新拆除用地面积61455.3平方米，开发建设用地面积49352.2平方米，计容积率建筑面积225370平方米。

其中：住宅210490平方米（含保障性住房22500平方米），商业、办公及酒店合计4900平方米（含社区菜市场500平方米），公共配套设施9980平方米（含9班幼儿园3000平方米）。

小区周边配套较为齐全，休闲娱乐方面有深圳儿童公园、香蜜湖和建设中的香蜜公园（占地42万平米）等三大公园围绕。

交通方面7号线农林站、2号线侨香站，日常生活购物方面已有深国投广场购物中心和东海缤纷天地等集中式商业。

更重要的是，该小区拥有深圳高级中学初中部学区，对口小学则是东海实验小学。小区北门出来不远，就是深高的中心校区即高中部。

小区生活便利程度较高，所在片区属于深圳传统的香蜜湖豪宅区，翠海花园、香域中央花园、中旅国际公馆及深业中城环伺。目前小区的二手参考价是13.1万/㎡，拆迁在即，深圳三大中介平台上挂牌的房源极少，仅有4套。

业主认为

拆迁停滞涉多方利益纠缠

龙溪花园拆迁申报主体公司深圳市中洲粤华投资有限公司，成立于2005年，深圳中洲集团成员。中洲集团创立于1993年，是中外合资的综合性集团企业，手握多个旧改，共8个、面积约109公顷（截至2022.12），龙溪花园是其最优质的拆迁项目。

2014年粤华投资曾布关于其与深圳市农科集团有限公司，双方就龙溪花园城市更新项目搬迁安置达成一致签约的推文。农科集团为深业集团旗下子公司，也是小区物业管理方，是拆迁中重要一环。

据业主介绍，在前两年的时候，偶尔还会听到中洲工作人员说“明年可以拆”，今年已经完全没听到任何拆迁的回应。

“钉子户”，是每个拆迁项目都面临的难题。部分业主透露，有人认为拆迁补偿过低，在这个过程中又牵扯了原农科集团与中洲之间的利益纠葛，相对推进速度较缓。

“那时候不少人签了字（同意），开发商还有现金奖励，装修补偿费用等，前后都有十多万……”

拆迁十分考验现金流，因而销售回笼对房企尤为重要。

中洲集团在深圳有两个住宅在售，位于福田滨河南中洲湾迎海，签约率接近92%；月初开盘的北站新盘中洲迎玺，承担着销售重任，顶着“龙华卷王”的头衔，发动全城转介，毛坯价送装修交付，开盘享受87折，还送品牌家电礼包，官宣去化417套、约65%，截至目前签约率仅过26%。

龙华新盘扎堆，折扣战越演越烈，各大房企卖得十分吃力，皆因库存实在庞大，产品同质化严重。

尽管如此，中洲集团位于龙溪花园小区内的拆迁办公室，在乐居君实踩的当天，工作人员还在上班。这些工作人员与小区业主也逐步认识，逢年过节还会登门拜访。

像梁生这样，多数业主签了同意书，期盼着早日能住上新房，但等待的时间越来越漫长，房子也逐渐老化，考虑许久终究把房子重新装修一下。

“不知道拆迁还要等多久，三年五年也说不定，早点装修住也好……”。

媒体曾多次报道过这8个旧住宅小区，百位老人在漫长的拆迁等待中抱憾而终。“住上新房子”就是业主们最简单的心愿。

首批拆迁旧住宅

如今命运各异

深圳首批8个旧住宅小区，如今命运各异。

最先入市的是桥东片区旧改一期项目卓越荣津瀚海湾，于2020年9月推出166套住宅和393套商务公寓。今年5月，项目二期发布了招标公告，目前还未拆除。目前还有少量公寓在售。

紧接着，作为首个完成旧改签约100%的小区，南山鹤塘小区拆建新盘深业鹤塘岭花园在2020年12月开盘销售，今年11月推出18套现房。

此外，以“钉子户”闻名的罗湖木头龙项目，拆建后的益田御龙天地于2021年12月入市，中间虽然经历了许多波折，终于迎来了安居建业这位白衣骑士。

位于罗湖的金钻豪园在经历了换开发商、过渡费拖延、短暂的烂尾之后，又迎来了开工。

华泰小区此前因为“142钉子户”，差点被移出旧改计划，如今已在建设中，项目命名为新世界香蜜四季家园。

华泰小区施工现场。摄于2022.11

海涛花园、南苑新村如今也启动行政征收，也算是进入了快速通道。

唯一没有进展的龙溪花园，中洲开出了深圳最高的拆迁补偿条件，按建筑面积达1:1.5或套内1:1置换。深圳明确规定，原地产权置换最低补偿，建筑面积按1:1.2或套内面积1:1。

外界推测原因有二，一是楼体保养状况和小区绿化的维护情况良好；二是物管安保严密，小区居住舒适度较佳。因此多数业主改造需求不够迫切。

“都等十多年了，希望能有机会住上新房子……”梁生苦笑了一下。在小区里面，像梁生这种在龙溪花园居住了三十多年的业主不少，楼梯楼对老人出行十分不方便。

这批“最难拆的旧小区”，金钻豪园的业主还在外漂泊等待住进新房；曾经的木头龙旧改，“熬过了一波又一波业主”；海涛花园至今还有部分房屋无法找到业主……

如果不是有零星楼栋挂着拆迁签约的横幅，龙溪花园丝毫察觉不到旧改迹象。

据业主透露，龙溪花园最新的签约率维持在88%左右，距离申请行政征收的95%还有一段距离，这段小小的距离，需要多久？没人知道！