万科东庐的成功，破防了谁？丨网签实录
销冠100 表舅 2023-12-17 14:00 8.5w阅读
时隔几年，万科再次在北京拿地，落子通州永顺，物资学院路地铁站旁，即万科东庐。地块容积率及限高与隔壁国誉朝华相同（容积率2.0，限高36m），又是之前璀璨时代的网签实录中提到的经典问题：即：36m是个尴尬的限高，普遍开发商都会只做到33m控制在11层，核心筒一个电梯两户以保证产品力得房率。但由于万科东庐及国誉朝华定位面积段更小，所以出现了少了东西向。据了解，在明确户型无法强于国誉朝华后，万科做了两件事：在景观发力，在精装用心。为了做好景观，万科调整了多版总图，最终呈现出大景观轴的方案。精装方面，针对现代年轻人即张扬又务实的特征，制定时尚（科技感）+值（超配）的方针。落点在于“居住同权”（父母来住，东西多，要收纳）+“私密感”（主卧小家化，卧室增加面积及功能，书桌、梳妆等）的方面。开盘之前，有一些业内人士对万科东庐抱有质疑，首先从定位开始，“万科确实是离开北京市场太久了，需求改变了都不知道”。原因在于“全市成交占比看，买小户型的越来越少”“三居两卫起码九十多平起才能住，对面国誉朝华就是93㎡卖得最好！首置改善才是趋势”……结合全市供销存结构来看，接下来的阶段，刚需产品是有机会的。正如我们之前在《北京楼市的意外出现了》文中提到：每个人对面积尺度的感受都不一样，但房间数量是刚性感受。尤其是在经济下行，收入预期下降的时候，显然在保证尺度可用的前提下，适度压缩舒适度来换取功能强大的产品（不论是多个房间还是卫生间），才是机会点。当然了，刚需产品承价力弱于改善产品。但除了卡普宅线、学区门票等特殊情况，过往什么时候的刚需产品承价力都弱于改善产品。落在具体定位时，是需要结合土地条件、板块需求、企业对回款及利润要求（甚至决策层领导个人偏好）等多方面考虑，此处不做展开。除了全市成交占比结构，开盘前对万科东庐的“质疑”还有一些方面，总结一下：但奇怪的是，随着11月19日万科东庐开盘以及至月底就网签了九十多套的“节点成功”，一些人好像“破了防”？据说有些企业的市场前策/客研负责人坚决不许下属在公司说现阶段万科东庐73/89㎡的刚需产品卖得最好，甚至扯了一些经营方面的理由来解释自己剥夺下属说话权利的意义。随着行业的下行，出现了很多“怪状”。有些资金紧张的企业，北京土拍参与的次数不多，但内部“官威”很大的对接人/小负责人数量倒不少。也有资金状况良好，深耕石景山的知名全国头部房企，营销部门负责人直接对下属说：我就是错了你也得执行！1、万科东庐于11月19日开始有网签，截至12月08日签约105套住宅。大哥还是大哥！厉害！2、目前网签均价为5.86万元/㎡，价格比隔壁国誉朝华网签均价略低300元/㎡，低价高配快流速打法。3、主力产品面积就是73/89/97㎡，主力是刚需首改的定位。4、从网签情况看，主力户型73㎡产品去化绝对值和去化率均最高（49㎡一居供应少），89㎡与97㎡产品次之，其中89㎡比97㎡稍好一点。并不是说97㎡卖得不好，而是73/89㎡现阶段流速最高，后续随着持销，让我们看看有无变化。5、价格方面，各户型差别不大（东西向65㎡暂高是因为网签少，暂时都是好位置）。PS：表姐现已搭建了新房交流群、区域群、专属项目群等，楼盘优劣、板块发展、政策解析、一手消息火热开聊，欢迎添加表姐微信进群吃瓜。销冠复盘丨网签实录丨新盘辞典丨户型V姐说丨人物专栏丨公司观察丨维权丨大道消息丨规划解读丨数据榜单合集2021年一批次拿地合集丨2021年二批次拿地合集丨2021年三批次拿地合集丨2022年一批次拿地合集丨2022年二批次拿地合集
