乐居财经 李礼 12月13日，国联证券发布房地产行业专题研究。

       北上深进入房地产存量市场，房价增长进入瓶颈期。

　　自2007年以来，北京、上海和深圳的房地产市场显著的增长，背后推动因素为城市的经济发展和人口增长。随着经济结构调整和城市化进程深化，人口增长放缓，房地产市场需求开始变化。近年来，城市的房价增长趋于平稳，显示市场从快速发展期进入了一个更平稳的阶段。随着政府调控措施的持续实施和经济结构的调整，房地产市场有望平稳发展。长期来看，北京、上海和深圳作为中国的经济、文化和科技中心，将继续保持其吸引力，吸引国内外资本和人才，有利于房地产市场的长期稳健增长。

　　海外对比，美国房地产市场有过调整，调控依赖货币和财政政策。

　　自1975年以来，美国房地产市场大体呈现繁荣态势，尽管2007年次贷危机中遭遇显著下滑。市场在政府干预、持续低利率环境和经济基础加强的共同作用下恢复。新冠疫情期间的宽松货币政策进一步刺激了市场，导致房价迅速上涨。到2023年，随着利率上升，房价增长有所放缓，前期快速上涨的区域或面临短期较大压力。长期来看，美国房地产市场受美元地位及全球经济地位影响而波动。

　　海外对比，新加坡房地产市场双轨制度，组屋制度保障居住需求。

　　新加坡建国以来，房地产市场呈现出稳健的增长趋势，包括组屋（政府保障性住房）和私人住宅价格。私人住宅优越的地理位置、高标准建筑和设计吸引了海内外投资者。同时，组屋作为主流居民住房选择，其价格指数也显示出稳健的增长。私人住宅与组屋的价格差距反映了市场的分层，而双轨制度有效维持了市场的稳定性。由于政府的有效管理和明确的双轨制度，一定程度平缓了组屋和私人住宅价格波动。

　　海外对比，英国房地产市场需求旺盛，租赁市场高度活跃。

　　自1975年以来，英国房地产市场总体上呈现持续上涨趋势，特别是在伦敦都市圈。伦敦房价一直高于全国平均水平，快速的城市发展吸引了大量投资和移民，推动需求增长。2008年全球金融危机后，伦敦地区的房地产市场恢复速度较快，并在调整后迅速攀升。伦敦作为全球金融和重要文化中心，其房地产市场或会继续吸引国际投资者，推动房价特别是核心区域上涨。长期来看，整体房价也受英国经济的不确定性，特别是脱欧后经济波动而影响。

　　海外对比，日本房地产市场地域分化，人口动态和住房供应影响深远。

　　日本房地产市场的特点是地域分化明显，不同地区之间的房价差异显著。东京地区由于高需求和密集人口，房价显著高于其他地区，而远离都市圈的地区房价相对较低。地域分化是日本社会经济结构和人口变动趋势的直观反映。东京等大城市由于高需求可能会保持较高的房价水平，而人口减少的地区可能会面临城市化进展缓慢，房价调整的风险。

　　投资建议

　　分析海外核心城市的房价走势有助于理解不同经济体在房地产市场上的表现及其背后的原因。中国的核心城市（如北京、上海和深圳）与海外核心城市相比，处于不同的经济发展阶段。中国城市正经历从快速增长向更成熟、稳定的市场转变，政府对国内房地产市场的调控相比于海外市场更为严格和直接，有助于房地产市场平稳发展。长期来看，中国一线城市作为经济增长的引擎，持续吸引着投资和人才，推动房地产市场的平稳发展。

　　风险提示：（1）政策不达预期风险；（2）房地产市场超预期下行;（3)市场需求不达供给预期；（4）金融市场风险