乐居财经 严明会 12月7日，穆迪将冠君产业信托(02778.HK)以及Champion MTN Limited的评级展望从稳定下调至负面。

同时，穆迪还确认了冠君产业信托的“Baa1”发行人评级，以及Champion MTN Limited中期票据(MTN)计划的临时“(P)Baa1”高级无抵押评级，以及根据MTN计划发行的高级无抵押票据的“Baa1”评级，上述票据由冠君产业信托提供无条件和不可撤销担保。

穆迪副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“展望下调至负面主要反映出，在利率上升和写字楼租赁市场长期低迷的情况下，冠君产业信托的关键信用指标很可能在未来12-18个月恶化并保持疲弱。”

评级理据

2022年冠君产业信托的收益因租金收入下降和运营费用上升而大幅下降，在2024年-2025年将面临进一步压力，这是因为写字楼租金收入下降超过了零售租金收入的复苏。写字楼租赁市场的持续低迷可能会导致其两项写字楼资产的负租金回报和较低的入驻率，这两项资产约占该信托总物业净收入的75%。租户集中加剧了入驻率下降的风险。

因此，穆迪预测，冠君产业信托的调整后净债务/EBITDA之比将从2022年的8.3倍恶化至2024-2025年的8.5倍至8.7倍。较弱的收益和较高的利率也将导致其调整后的EBITDA/利息支出之比从同期的3.8倍降至约3.0倍至3.2倍。对于“Baa1”评级类别，这些预测比率较弱。

冠君产业信托的“Baa1”发行人评级继续反映了其在中国香港特别行政区黄金地段的优质资产及其良好的融资渠道。该评级还反映了该信托三项资产的互补性，这三项资产拥有多元化和高质量的租户组合。此外，评级因素还体现在该信托公司的保守管理上，体现在其缺乏积极的扩张和再开发活动。

该评级还考虑了冠君产业信托的资产和租户集中度，以及其高财务杠杆率。

冠君产业信托流动性不足。截至2023年6月底，预计的流动资金来源(即其现金余额)连同其经营现金流、流动投资和承诺未提取授信额度为29亿港元，将不足以支付其未来12个月约54亿港元的短期债务、股息支付和承诺资本支出。尽管如此，该信托公司良好的融资渠道记录及其已建立的银行关系可能会减轻这种再融资风险。

环境、社会和治理(ESG)因素对信用评级有非实质性影响。该信托面临物理气候和碳转型风险。在社会方面，该公司面临人口风险和不断变化的社会趋势。然而，其良好的治理抵消了这些风险对信用评级的影响。

可能导致评级上调或下调的因素

如果冠君产业信托的收益改善并去杠杆化，使其调整后的净债务/EBITDA之比下降并低于8.5倍;其EBITDA/利息支出之比趋于3.5倍，穆迪可能将展望调整至稳定。

如果由于资产质量、入驻率或收益下降，导致该信托公司的经营业绩恶化，穆迪可能会下调其评级。其财务指标的减弱也可能导致评级下调，包括(1)调整后的净债务/EBITDA之比持续高于8.5倍;和/或(2)EBITDA/利息支出之比持续低于3.5倍。如果该信托的流动性低于穆迪目前的预期，评级也可能被下调。

由于加速扩张驱动，冠君产业信托业务状况的任何重大变化也可能影响评级。

冠君产业信托总部位于香港特区。该公司于2006年5月在港交所上市，截至2023年12月6日，其市值约为160亿港元(20亿美元)。该公司专注于香港特区的零售和写字楼物业投资业务。其2022年营收为26亿港元(3.37亿美元)。