乐居财经 严明会 12月7日，穆迪将新鸿基地产（00016.HK)子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited展望从稳定下调至负面。

同时，穆迪确认了Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited有支持高级无抵押票据“A1”的评级，以及其多币种中期票据(MTN)计划临时“(P)A1”有支持高级无抵押评级。上述票据以及中期票据计划均由其母公司新鸿基地产提供无条件且不可撤销担保。

穆迪副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“展望调整负面反映了穆迪的预期，即未来12-18个月，新鸿基地产的业务将受到香港特别行政区和中国内地住宅和商业地产市场不景气的负面影响。再加上不利的利率状况，新鸿基地产的盈利和信用指标将低于历史平均水平。”

穆迪预计，在未来12-18个月，因为宏观经济状况疲软，就香港特区而言，利率高企和新写字楼供应增加的情况下，房地产市场仍将具有挑战性。

评级确认反映了新鸿基地产强劲的业务和财务状况，这得益于其优质投资物业组合的强劲经常性租金收入、较低的财务杠杆、其在香港特区房地产市场的领先地位和长期经营记录，以及其审慎的财务管理和出色的流动性。

评级理据

未来1-2年，新鸿基地产调整后EBITDA可能保持在年均约330亿港元至360亿港元，与截至2023年6月30日的2023财年水平相似，但明显低于历史平均水平。该公司在2024财年较疲软的房地产销售利润将被租金收入小幅增长和非地产业务利润小幅增长所抵消。穆迪还预计，该公司调整后EBITDA利润率将从上一年同期的51%明显减弱至2024财年的47%，反映出房地产开发利润率下降。

这个因素加上较高的利息开支，将令新鸿基地产在未来12-18个月的非房地产开发项目EBIT/利息保障倍数维持在4.6倍至5.3倍，与2023财政年度的5.0倍相近，但明显低于2019-2023财政年度6.8倍的五年平均水平。同期，其调整后债务/EBITDA也将保持在3.3倍左右。这些比率使该公司处于A1评级类别的弱端。

该公司庞大而稳定的租金收入来源，加上其主要位于香港特区的具备防御性及多元化业务组合的经常性收入，将可纾缓其物业发展业务所带来的潜在波动。

评级还反映了新鸿基地产在地域上集中于香港特区，以及在波动性更大的中国内地房地产市场的风险敞口。不过，穆迪预计新鸿基地产将继续利用其在香港特区丰富的开发经验，并在中国内地投资时采取谨慎的态度，以将扩张风险降至最低。

在环境、社会和治理(ESG)方面，对新鸿基地产的信用评级有正面影响。该公司的环境和社会风险敞口是由其对自然资本的高度依赖以及对自然气候、客户关系和生产风险的敞口推动的。然而，这些风险的影响被其审慎的财务政策和经验丰富的管理团队以及长期和成功的房地产行业经验所抵消。

可引起评级上调或下调的因素

若新鸿基地产在香港特区房地产市场持续复苏的背景下盈利有所改善，及/或该公司表现出去杠杆化的能力，穆迪可能会将展望上调至稳定。

表明展望上调至稳定的信用指标包括：非房地产开发项目EBIT/利息(按比例合并其合资项目后)保持在5.0-5.5倍以上，调整后债务/资本保持在18%-20%以下。

相反，若出现以下情况，穆迪将下调评级：若新鸿基地产偏离其审慎的财务政策，以致其核心财务指标减弱，非房地产开发项目EBIT/利息保持在5.0-5.5倍以下，或调整后债务/资本持续高于18%-20%。

该公司在中国内地的敞口大幅增加至总资产的30%-35%以上，可能会令其评级承压。

新鸿基地产总部位于中国香港特区，是当地领先的房地产开发和投资公司之一。该公司在2023财年的收入为710亿港元。