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物业K线

专注物业上市公司解析。

榨干物企的最后价值

乐居财经 2023-12-07 15:34 11.3w阅读

折价转让应收款,第一服务吃了哑巴亏。

/乐居财经 徐酒眠

临近年关,上市物企们正在紧锣密鼓上演花式回款。

11月4日盘后,第一服务控股(02107.HK)连发了两条涉及应收款的关联交易公告,使出了款项转让和“以资抵债”的连环招数。

具体来看,公告当日,西安第一物业服务有限公司(简称“西安第一物业”)与第一摩码体育文化发展(北京)股份有限公司(简称“第一摩码体育”)订立了一份应收款转让协议。

据此,第一服务的间接全资服务公司西安第一物业,将向第一摩码体育转让其就陕西卓立实业有限公司(简称“陕西卓立”)结欠的未偿应收款项的权利及责任,代价约为501.72万元。

另一笔抵销协议,则是由第一摩码人居建筑工程(北京)有限公司(简称“第一摩码工程”)与安徽当代万国府置业有限公司(简称“安徽当代置业”)订立。其中,前者是第一服务控股的间接非全资附属公司,后者是其关联地产当代置业(01107.HK)非全资附属公司。

在这份协议中,安徽当代置业将向第一摩码工程转让中国合肥凤曦府的两个住宅公寓,以结清安徽当代置业结欠的未偿应收款项,总计约346.68万元。

此番两则公告中拟通过转让和抵销的两笔应收款,分别涉及第三方与关联方,对应总额分别约为570.14万元、346.68万元。

有意思的是,在这两份协议中,第一服务控股实际上均并没有立刻回笼资金。一番操作,回款回了个寂寞。

亏损约68.42万转让的这笔应收款项,将第三方应收变为了关联应收,且债权购买方第一摩码体育需要在一到两年内向西安第一物业支付那501.72万元。值得注意的是,细究这笔关联交易,实际上还隐匿着利益输送。

以资抵债收不回真金白银更不用说了,办理两套住宅公寓的接房,第一服务控股方还要拿出14万来支付契税等。

第三方应收变关联应收

相比于以资抵债的“泛滥”,第一服务控股“发明”的出售应收款,在物管行业中目前还颇为罕见。

事实上,这也已经是第一服务控股第二次将应收账款转卖出去了。

11月下旬,其就曾公告提及一份“出售应收账款事项”——将上诚物业结欠的约1832.52万元应收款卖给王志兰,代价等于应收款项面值。资料介绍,王志兰是上城物业行政总裁,负责监督运营上城物业。

最新的这份款项转让协议,实际上也是将应收账款卖给高管股东。

债务的购买方第一摩码体育颇有来头。成立于2002年11月,第一摩码体育主要为客户提供专业的健身及体育运动服务,并为0-12岁的幼儿提供绿色教育服务。2017年7月31日,其成功获得全国中小企业股份转让系统有限责任公司同意挂牌函,证券简称“第一文体”,证券简称“NQ872128”。

穿透股权,第一摩码体育的实控人为第一服务控股董事长兼非执行董事张鹏,他直接及间接拥有第一摩码体育50.59%的权益。

值得注意的是,张鹏也是第一服务控股的第三大股东。去年11月,第一服务控股以20.88%股权置换了世纪金源服务8%股权。相关交易完成后,张鹏的全资公司皓峰在第一服务控股的持股从17.08%稀释为13.51%。

此外,第一服务控股的另一位高管——非执行董事龙晗,也是第一摩码体育的股东之一,其直接及间接持股占比13.03%。

更有意思的是,乐居财经《物业K线》查阅获悉,第一服务控股实控人、当代置业创始人张雷,其实也是第一摩码体育的股东,不过占比较少,受益股份约为3.04%。

折价转让之谜

因为背后的股权关联,第一摩码体育站出来接手西安第一物业在陕西卓立的债权,第三方应收款顺势变为了关联应收款。

不过折损近70万、且第一摩码体育也不能马上向西安第一物业支付购买债权的款项,这种自愿折损一定利益的应收款转让方式,又所为何意?

第一服务控股在公告中表示,由于陕西卓立自身存在债务危机,考虑其结欠的未偿应收款项偿还可能性,订立应收款项转让协议可以以简单高效的方式清算债务,提高未偿应收款项偿还可能性,从而改善本集团财务状况。

从公开信息来看,陕西卓立的现况的确不容乐观。

成立于2009年12月,陕西卓立是集投资开发、策划销售、物业管理于一体的房地产开发企业,由何炎奎、阮荣华分别持股占比50%、40%。

今年10月、11月,其被三次列为被执行人,涉及金额319.12万元;此外,历史被执行人高达61项,今年以来的也有5项,涉及金额约4000万元。偿债困难,陕西卓立及其实控人身背25条限制高消费,今年以来新增的就有4条。

第一摩码体育与陕西卓立之间也有债务关系,但却是前者欠后者。根据第一摩码体育的公告,已生效(2023)陕01民终16611号民事判决书中,不含加倍支付迟延履行期间的债务利息在内,其应付陕西卓立的债务金额约为506.44万元。

值得一提的,在今年三月份披露的案件进展中,法院一审曾判决第一摩码体育赔偿陕西卓立约557.05万元。

在第一服务控股、陕西卓立、第一摩码体育这三角关系中,可以看成是第一摩码体育不还钱给陕西卓立,陕西卓立也没钱还给第一服务控股。

如今第一服务控股把陕西卓立的债权卖给了第一摩码体育,前两者之间的债务关系消除,但第一服务控股又与第一摩码体育建立了新的债务关系。而按照债务体量计算,第一摩码体育欠付陕西卓立的500多万抵销后,后者或将再向前者偿还几十万。

不过,这真的能如第一服务控股所言,提高未偿应收款项偿还可能性吗?

事实上,第一摩码体育自身的日子并不好过。今年4月18日,其原证券简称已经由“第一文体”更改为“ST文体”,这意味着其已经连续两年亏损。到今年上半年,其亏损还在继续,股东净亏利润约2347.16万元。

在此背景下,第一服务控股折损近70万,把应收款卖给股东关联方第一摩码体育,如何能保证这笔500多万的款项最终不会被计提成烂账呢?

被溢价的“抵房协议”

事实上,与关联地产签订的以资抵债协议,第一服务控股也吃着“暗亏”。

根据公告,第一服务控股与当代置业的这份抵房协议所涉两套住宅公寓的面积分别为88.18平方米、113.96平方米,对应抵销款项分别约为161.93万元、184.75万元。据此计算,这两套房产的每平米单价为1.8万、1.6万。

不过,据乐居财经《物业K线》从贝壳平台了解到,这个小区的公寓毛坯房均价在1万左右。

“物业A及物业B将由安徽当代置业空置交吉”,根据公告来看,用以抵销应收款的两套房子,大概率就是毛坯房。第一服务控股表示,其拟持有该等物业,用作投资。接过这两套房子,若是转手出售,是否能卖出346.68万元的价,这一点值得商榷。若是用来出租,即使不再出资装修,其何时能收回对应资金,似乎也难以计算。

此外,还有一点值得注意,接受这两套房子抵销应收款,第一服务控股还将为此支付契税、印花税及专业费用,合计约14万元。

追债还要再出羊毛。

今年以来,以资抵债正在成为越来越多开发商与物企结算欠款的方案,雅居乐与雅生活服务金科股份金科服务荣万家荣盛发展……相关案例不胜枚举。

此前乐居财经《物业K线》在盘点物企的巨额账单中就曾提到,在行业以资抵债的相关案例中,被拿出来抵债的重资产项目,存在实际估值低于抵销应付款项金额的情况;且在这个过程中,时有物企反而还要再倒贴出了部分资金。

此番,第一服务控股与当代置业,又为物企折价追债地产爸爸再添一例。

数据显示,截至今年上半年,第一服务控股计提预期信贷亏损2.15亿元后,贸易应收款总额还有约4.62亿元。其中,3.46亿来自第三方,1.16亿来自关联方,而根据公告,同期其应收当代置业及其附属公司的未偿款项总额约为1.38亿元。

“本集团正探索其他方案以收回应收当代置业及其附属公司的未偿应收款项余额。”下一次的追债回款,第一服务控股是否能占据主导,不再吃亏?

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