文/乐居财经 杨宏彬

大约一个月前，证监会发文将公募REITs试点资产类型从公共基础设施拓展至消费基础设施，这对于商业地产运营运营经验丰富的房企而言，无疑是重要的利好消息。

房企采取行动也是非常迅速，政策发布一周后有4家房企的4笔消费类基础设施公募REITs正式获得受理，中国金茂是其中之一。

11月26日，上交所官网信息显示，华夏金茂购物中心REIT已正式获得有关部门准予注册的批复，并在上交所审核通过，成为了首批获批的消费类REITs。据了解，华夏金茂购物中心REIT将尽快启动发行工作。

中国金茂能尝到消费基础设施REITs的头啖汤，其实并不令人意外。REIts能否顺利发行，取决于底层资产以及底层资产运营者的运营能力。在这两方面，中国金茂都是业内领先的存在。

对于中国金茂而言，消费基础设施REITs的获批拓宽了企业的融资渠道，进一步打通了“投融建管退”的全链条，为其提供了盘活存量资产的金融工具。

底层资产优质，长期价值可观

具体来看，华夏金茂购物中心REIT的底层资产，为长沙金茂览秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年。

判断消费基础设施REITs的地产资产是否优质，首先要看该资产所处的城市与区位。近年来，长沙摇身一变，贴上了“网红城市”、“新消费之都”的标签，一改曾经人口净流出的局面。

数据显示，整个2022年，长沙以18.13万的常住人口净增量，成为了24座万亿GDP城市的第一名。人口的流入多，是长沙经济水平的体现。

其次，长沙近十年城镇居民可支配收入基本保持稳定增长（除疫情首年支出下滑）。人均可支配收入位列中部省会城市第一，说明城市常住人口的消费能力是较强的。

而长沙金茂览秀城，位于长沙梅溪湖商圈，该区域目前已汇集腾讯、泰康之家等名企总部，湖南大学等高校，湖南文化艺术新地标，是长沙品质生活住区最密集、消费需求最旺盛的区域。

其次，长沙金茂览秀城是梅溪湖核心区域方圆3公里内的唯一中大型购物中心，具有稀缺性。周边交通通达度高，自驾和公共交通出行都十分便利。

天时地利，再加上金茂出色的运营，让长沙金茂览秀城2016年11月营业至今，保持着稳定且亮眼的运营业绩。

数据显示，近两年来，长沙金茂览秀城的出租率一直保持在98%的高位，截至今年上半年，项目出租率达到98.36%，是梅溪湖商圈出租率最高的商业物业。

商办出租率长期处于高位，自然能带来较高的收入。2020年至2022年，长沙览秀城净营业收入(NOI)复合增长55.4%，运营收入三年复合增长31.27%。

不仅如此，金茂仍在不断加强长沙览秀城的运营，优化租户结构。有机构指出，长沙览秀城仍处在快速爬坡的高增长阶段，未来提升空间巨大。

根据预测，长沙览秀城2024年到期租约中65%将新签调升租金，换租计划有望推动项目收入持续增长，2024年主动调整后，预计新签租约平均租金及物业费将大幅提升，具备较强的投资潜力。

央企战略指引，运营能力显著

再说回长沙金茂览秀城的运营商中国金茂，具有央企背景，实力雄厚。

从商业运营方面来看，中国金茂有着非常丰富的经验。早在2013年，就已成立了专业的商业管理与运营平台金茂商业，2014年-2018年稳步推动项目开业，2019年提出了打造IP，同时发布CPI商业战略，通过消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新三个核心竞争力打造差异化经营模式。

时至今日，金茂商业已经进入了上海、南京、长沙、青岛、重庆等13座城市，拥有以“览秀城”、“金茂汇”、“J·LIFE”三个品牌为代表的购物中心。分别匹配着城市级商业中心、区域品质商业、精致配套服务等不同规模和功能业态的商业综合体。

多年以来，金茂商业运营一直保持着领先地位，为公司的稳定增长提供了有力支撑。2022年底，青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇于相继开业并快速引领当地消费潮流。至今年上半年，公司商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%。

如今金茂的消费类基础设施公募REITs获批，不仅为公司打通了新的融资渠道，更是对公司高质量发展的肯定，同时也对商业不动产参与消费REITs试点具有较强的示范引领作用。

扩募是REITs最具特色的发展途径之一，也是REITs生命力的重要源泉。作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。

中国金茂在商业运营方面成功经验的长期积累，为公募REITs未来持续健康发展奠定商业逻辑基础。如上文所述，中国金茂旗下拥有大量优质和具备高成长性的商业资产，这些资产均可在日后源源不断注入REITs之中，叠加中国金茂强大的品牌优势、丰富的业务资源储备、成熟管理团队等优势，为华夏金茂购物中心REITs未来扩募提供了充足的想象空间。

另一方面，伴随着土地红利和人口红利的逐渐消失，运营类商业资产已经成为了房企下半场角逐的方向之一。中国金茂入局早，已经形成商业运营的增长极，通过消费基础设施REITs打通重资产商业的退出路径，提升运营效率，吸引资金参与投资，将充分释放中国金茂商业资产的增长潜力。