文/乐居新媒体 成都

编者按：经济总量大、人口数量多、区位优势显著的成都，是房企掘金的必争之地。是深耕还是浅耕，房企的选择千差万别，乐居新媒体从拿地、项目、产品、交付等角度解析房企在成都的深耕之道。本期《深耕》聚焦华侨城成都。

央企，是成都楼市的绝对主力。

在克而瑞四川《2023年1-10月成都房企销售排行榜TOP50》中，第一名和第二名是央企华润置地和中国铁建，前十名有五家都是央企（另外三家是保利发展、招商蛇口、中海地产），13家央企的销售额占TOP50的38%，远超本土国企和民营企业。

上述央企中就有华侨城的一份力量，华侨城以54.01亿元的成交金额位居第18名，成交面积为31.90万平方米。在中指院的榜单里面，华侨城排名更靠前，以59.5亿元的成交金额排名第15位，成交面积为37.3万㎡。

相比之前，华侨城这2022-2023年在成都的销售成绩堪称优秀，滨江壹号和北湖揽樾两个项目成为其销售主力，而且还在今年8月份抽中国宾板块约57亩住宅用地，概算货值25亿左右，可能会成为明年的销售主力。

入蓉18年的华侨城

华侨城是从深圳发家的，2005年落子成都西三环，一座约三千亩的大城由此而来，包括欢乐谷、创想中心以及纯水岸、原岸、东岸、云岸、天屿等多个住宅组团。这个超大项目开发了十多年，很长一段时间内，华侨城在成都也是靠这个项目撑着门面。

2016年，华侨城在成都迎来了一个高光时刻，同时签约四川三大文化名镇（天回、安仁、黄龙溪），“文化+旅游+城镇化”战略入川，投资逾千亿元。从今天来看，天回项目似乎动静太小，“一路、两核、七心”约16.68平方公里的宏大规划不知所踪；安仁和黄龙溪的规划则推进相对顺利，完善和新建了一些游乐设施，吸引了不少游客。

2017年，华侨城在成都的收并购动作也很大，接手了中国艺库、信和御龙山、泊里中心等项目，中国艺库和泊里中心的开发进度都不太顺利，信和御龙山也是在接盘五年后才入市销售。

2018年，华侨城除了在大邑安仁拿地294亩外，还在龙泉洛带拿地约108亩，跟碧桂园合作开发出莫奈的湖项目，目前该项目已交房入住。

2019年，华侨城继续加码大邑安仁，一共拿下16宗土地，总面积约839亩，容积率普遍为1.0-1.2，计容建面约66万㎡，以住宅用地和商业兼容住宅为主，即华侨城安仁里项目。

2020年，华侨没有在安仁拿地了，转而在青白江拿地235亩，后来打造成粼港樾府项目；在龙泉驿东安湖片区拿地三宗共计376亩，其中两宗商兼住约305亩土地是跟保利一起开发，项目名称为云上。

2021年和2022年，华侨城在成都没有拿地。但是，通过股权合作，华侨城入股了中铁建竞得的北湖136亩土地，持股比例为51%，项目被开发为北湖揽樾。

据华侨城2022年度报告，全年实现净利润-128亿元，归母净利润-109亿元。其中西部地区营业收入约89.58亿，比上年同期减少约40%，仅比华南地区略好，华东和华中都实现了同比正增长。

2023年，华侨城再度出手拿地——金牛区国宾板块57亩，该地块抽签时触发了最高限价，华侨城幸运地抽中了该地块，成交楼面地价13300元/㎡，住宅清水限价28000元/㎡。项目被命名为华侨城熙成里。

入蓉18年，跟同时期入蓉的保利等央企相比，华侨城在成都的发展就弱了许多；作为以文旅地产为特色的央企，华侨城或许在走另外一条路子。

一个项目撑起业绩

虽然华侨城在成都的项目分布广泛，业务种类不少，但是真正撑起销售业绩的项目就是华侨城滨江壹号，顺销的华侨城中国铁建北湖揽樾也贡献了销售业绩。

1. 华侨城滨江壹号

滨江壹号是华侨城收购信和御龙山项目更名而来的，自收购以来已经拿了五次现房销售许可证和和三次期房预售许可证，累计入市住宅和商业约72万平方米，货值上百亿。在备案数据有延迟的前提下，克而瑞四川数据库显示，2022年1月至2023年10月，华侨城滨江壹号备案成交金额约82.1亿元，面积约45.97万㎡，6634套。

华侨城滨江壹号的热销，主要还是因为限价和产品，这么好的地段，清水均价才1.77万元/㎡，而且还是市场稀缺的95-138㎡的中小户型，整体价格在150-240万元/套左右，非常适合刚需和刚改客户。

但项目高密、高容，已经是5-10年前的产品形态，难言居住品质。而且2023上半年，信和御龙山和华侨城滨江壹号的业主还因为拆除围栏与否，发生过流血冲突，最后在官方的介入下，信和御龙山搭建的未来才被拆除了。围栏问题解决后，滨江壹号的业主又跟华侨城就装修问题、小区品质开展了谈判。据业主描述，部分问题华侨城方面进行了整改，部分问题开发商拒绝整改。

值得注意的是，在回复深圳证券交易所《关于对深圳华侨城股份有限公司2022年年报的问询函》时，华侨城（000069.SZ）对滨江壹号项目做了29.89亿元的累计计提减值准备，原因是住宅限价、商业因无法实现餐饮而销售难、车位销售也困难。如此看来，华侨城收购信和御龙山项目，最终能否盈利，能盈利多少都是一个问号。

2. 北湖揽樾

北湖揽樾则是华侨城与中国铁建地产合作开发项目，2022年4月至2023年10月，北湖揽樾备案成交金额约13.1亿元，面积约6.11万㎡，487套，这个成绩在成华区进不了前十名。项目占地约16亩，整体规划为洋房和叠拼，总户数为1102户，项目在产品设计方面有诸多创新。

但是因为北三环外的地段、单价和总价不太具备优势，所以北湖揽樾销售去化不算快，销售成绩在成华区进不了前十名。项目所有房源都已取得预售，备案成交房源不足一半。跟他同期拿地的新川樾、中环云樾、双楠樾府等项目销售去化都明显比他好；甚至有很多比他拿地晚一年的项目，也都销售去化很好。

凭借滨江壹号的八次“开盘即售罄”佳绩，华侨城今年挤进了成都房企销售TOP20，但是滨江壹号的所有住宅均已入市，存量项目北湖揽樾和新项目华侨城熙成里都面临竞争激烈的现状。2024年，华侨城还能不能进入成都房企TOP20呢？

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