乐居财经 李礼 11月28日，中银证券发布房地产行业第47周周报。

新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大，其中一线城市成交同比降幅收窄； 二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄，其中一线城市成交同比增幅扩大； 土地市场环比量价齐升，溢价率环比略有上升。

　　核心观点

　　 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大；其中一线城市成交同比降幅收窄。 40城新房成交面积为 294.5 万平方米，环比上涨 6.3%，环比增幅较上周扩大了 2.4 个百分点，同比下降 19.3%，同比降幅较上周扩大了 0.5 个百分点。 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 19.4%、 3.2%、 2.4%，同比增速分别为-9.8%、 -18.7%、-30.1%。 一线城市同比降幅较上周收窄了 2.3 个百分点，二、三线城市降幅较上周分别扩大了 2.0、 0.2 个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄；其中一线城市同比增幅扩大。 18 个城市成交面积为 178.0 万平方米，环比下降 2.8%，同比上涨 22.2%，同比增幅较上周缩小了 0.6 个百分点。一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 3.3%、 -0.2%、-15.0%，同比增速分别为 35.7%、 13.7%、 26.9%。 一线城市同比增幅较上周扩大了 21.5个百分点，二、三四线城市同比增幅较上周分别缩小了 12.5、 2.3 个百分点。

　　新房库存面积环比上升， 同比下降， 去化周期同环比均上升。 12 个城市新房库存面积为 9935 万平方米，环比增速为 0.2%，同比增速为-5.1%。去化周期为 18.2 个月，环比提升 0.1 个月，同比提升 5.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、 16.6、 65.0 个月，一、三四线城市环比均降低 0.1 个月，二线城市环比提升 0.4个月，一、二、三四线城市同比分别提升 4.1、 6.7、 35.3 个月。

　　土地市场环比量价齐升，溢价率环比略有上升。 百城成交土地规划建筑面积为 4120.7万平方米，环比提升 76.3%，同比下降 34.0%；成交土地总价为 795.3 亿元，环比提升117.9%，同比提升 13.0%；成交土地楼面均价为 1930.1 元/平，环比提升 23.6%，同比上涨 71.0%；百城成交土地溢价率为 2.4%，环比上涨 0.03 个百分点，同比下降 3.6 个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模同环比均上升。 房地产行业国内债券总发行量为 173.4 亿元，环比上升 138.8%，同比上升 58.4%。总偿还量为 125.0 亿元，同比上升 57.8%（前值： 61.1%），环比下降 25.3%；净融资额为 48.4 亿元。

　　板块收益有所上升。 房地产行业绝对收益为 4.2%，较上周提升 4.5pct，房地产行业相对收益为 5.0%，较上周提升 4.8pct。房地产板块 PE 为 12.21X，较上周提升 0.45X。本周（11.20-11.24），北上资金对医药生物、汽车、交通运输加仓金额较大，分别 14.59、13.80、 7.94 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.77%（上周为-0.78%），净买入 7.05亿元（上周净卖出 2.20 亿元） 。

　　投资建议

　　本周， 深圳放宽普通住房认定标准和降低二套房首付比例，减轻了二套改善型住房的首付压力。 1） 普宅标准调整取消了“实际成交总价低于 750 万元”的限制。2）二套房最低首付比例由原来的普宅 70%、非普宅 80%统一调整为 40%。 当前背景下，虽然不能期待一线城市政策起到扭转形势的作用，但是对于市场信心的提振是有一定的积极效果。 同时，在 9 月取消非户籍家庭首套房限制的基础上，长沙优化家庭改善性购房政策，取消购买二套房时间限制（本市居民家庭的二套房限购全面放开），名下无 144 平以上改善性住房可购买 1 套。

　　此外，房地产融资端政策近期不断推出，金融监管机构提出“三个不低于” （即各银行房地产贷款增速不低于行业平均贷款增速；对非国有房企贷款增速不低于本行增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速） ，对各所有制房企一视同仁，满足其合理融资需求，另据媒体报道，监管机构拟设立“ 50家房企融资白名单” 。 中银证券认为融资政策的宽松要有实际的落地才是对房企最有力的支持，以上政策预计强制性不强，银行仍会根据自身风险管理角度放宽融资，但从信号意义的角度来说，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。

　　中银证券认为，在当前时点，短期关注供需端政策的持续调整，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。 现阶段我们建议关注两条主线： 1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团； 底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团； 2） 在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。