今年9月以来，受房地产销售疲软、房企流动性指标趋弱等多重因素影响，房企信用评级再一次被集中下调。

9月18日，穆迪将国内房地产行业的展望由稳定转为负面。随后，9月21日国际评级机构穆迪将多家国资房企列入信评下调观察名单或者下调企业评级展望，引发市场关注。

实际上，境外信用评级下调，甚至蔓延至优质房企，意味着境外评级机构对我国房地产行业的担忧，一定程度上影响了境外投资者的投资态度。但目前来看，房企境外融资占比持续降低，典型房企融资渠道转向境内，因此这种调整对于大多数房企而言影响相对较小。

但目前房地产行业形势依然严峻，优质房企也要做好长期“过冬”的准备，在机会点中寻找商机。

三大国际评级机构穆迪、惠誉及标普的评级行动中，穆迪的评级最为频繁。

从信评下调或展望下调的时间轴上来看，46起信评下调次数中有19起集中在9月份，其中穆迪一家9月的信评下调次数就多达17起。

据不完全统计，2023年以来截止10月18日，穆迪针对我国房地产企业共公布39次评级行动，其中5起为评级撤销，21起为信评下调，12起涉及展望下调，仅有1起为维持评级。

从房企性质来看，信用评级下调的范围已扩大至混合所有制企业及央国企。

对行业的悲观预期是评级集中下调的主要原因。

2023年9月18日，穆迪将中国房地产业的整体展望从稳定调整为负面。理由是：虽然有政策支持，但经济增长面临挑战将抑制销售，预计未来6-12个月全国合约销售额将下降5%。

此外惠誉和标普均预计2023年的全国销售额将下滑10%至15%左右。

其中惠誉预计2023年中国全国新建商品住宅销售额将下滑10%-15%（此前预期下降0%-5%）；2023年预测商品住宅销售面积下滑22%约9亿平方米（2022年11.5亿平方米）。

而标普方面同样预测2023年销售额将同比下滑10%至15%，至约11.5万亿至12万亿元；2024年预期销售额将再下降5%，至11万亿至11.5万亿元。

可见，国际评级机构认为，中国房地产市场回暖前景的不明朗，削弱了房地产企业的流动性及信用状况。这也是为何穆迪在2023年9月整体行业展望下调后，针对房企的评级展望进行了集体下调。

CRIC数据显示，29家信用评级下调的房企整体融资规模自2022年开始快速减少，但地方国企和央企的融资规模整体较平稳。

从数据来看，2022年央企的融资规模达到1540亿元，甚至达到了2018年以来的最大值。再来看2023年，前9月地方国企的融资规模也已超过了2022年全年。

民营和混合所有制房企的融资规模减少幅度相对较大。2022年民营房企融资规模同比减少61%至607亿元，2023年1-9月更是仅有290亿元；混合所有制房企在2022年的融资规模也同比减少49%至966亿元。

融资分化的情况下，29家信用评级下调房企按企业性质分类之后所面临的偿债压力也各不相同。

从近年来样本企业的债券净融资情况来看，民营房企自2021年开始就出现了较大的融资缺口，且还有逐渐扩大的趋势。而央企在2023年首次出现了债券融资缺口。

整体来看，民营房企自2021年以来就面临着较大的偿债压力，混合所有制房企和央企虽然近年来债券融资缺口控制较好，但是在2023年仍然出现了相对紧张的情况。

从2023上半年末的核心指标看，29家信评下调（含撤销，下文同）房企加权平均的核心指标全部优于69家样本房企的平均值，扣预后的资产负债率67.5%（69家：76.9%）、调整后的非受限现金短债比0.92（69家：0.5）、净负债率69.9%（69家：113.1%）。

从分档结果来看，29家房企中绿档、黄档数量分别达11家、6家，橙档和红档分别是4家和8家。若剔除2023年以来撤销境外评级的6家房企后，剩余的23家信评下调房企中绿档、黄档、橙档和红档分别有11家、6家、3家和3家。

本轮信评下调的房企中超7成均为绿档、黄档等财务相对稳健的房企。境外评级机构认为，在市场回暖前景不明朗的情况下，央国企、稳健民营房企能否提升其盈利能力、信用指标存在不确定性，因而下调评级或展望。

而在行业基本面持续下行、流动性紧张的背景下，从核心信用指标变化趋势看，2023上半年末29家中约6成房企的信用指标较去年末有所削弱。

除有息负债以外，房企全口径债务还包含应付供应商款项、应付合作方款项、其他应付类债务（税费、保证金）等。本文将以上这些并未计入有息债务科目中，但需要偿还的债务性融资统称为隐性负债。

行业进入下行周期，“降杠杆、降负债”已成为主旋律，伴随房企有息债务融资愈发困难，隐性债务也出现收缩趋势。2022年以来29家信评下调房企隐性负债规模逐年下滑，2023年中期隐性负债较去年末下滑5.2%至3.77万亿，对有息负债的覆盖倍数达到1.2x，隐性债务风险敞口依然较高。

如果以隐性负债/总权益来衡量隐性杠杆，2022年起29家房企隐性杠杆率虽然逐年有所回落，但依旧维持相对高位，加权平均的隐性杠杆率较去年末下滑5pct至113%。

从不同企业性质的隐性杠杆率来看，2023上半年末29家房企中混合所有制＞民营房企≈地方国企＞央企。其中央企受制于内部严格要求控制杠杆比例，整体隐性债务风险敞口最小。而混合所有制整体的隐性杠杆率最高，高达161%。而地方国企、民营可能受制于品牌影响力或供应链的议价能力，对隐性杠杆运用程度居中。

实际上，境外信评下调对房企影响相对较小。

近年来我国房地产企业的境外融资占比持续降低，从2019年顶峰的35%将至2022年的15%，2023年1-9月甚至降至7%，这意味着，典型房企的融资渠道主要转向境内。

尽管境外评级机构对我国房地产行业预期悲观，但长期看我国的房地产行业仍然存在机遇，对于优质房企而言只要能够穿越目前的低谷期，就能够在机会点中寻找机会，对未来更要保持信心。

首先，未来我国的城镇化率仍有相当增长空间。据国家统计局数据，2022年末我国全国常住人口城镇化率为65.22%，而据公开数据2021年美国城镇化率为82.9%，此外随着城镇化的进程，我国人口也预计继续向五大城市群迁徙，城市发展仍会是未来重要主题。

第二，由于我国人口基数庞大，每年正常的住房建设规模依然较高。若以住宅用地产权年限70年来计算，即一套住房70年左右需要更新一次，每500户每年至少需要新建约7.14套。若500户以1000到1500人计算，2022年我国的城镇常住人口为92071万，即每年我国基础的住房建设规模至少要在440万套至660万套以上。

第三，随着人民对美好生活的向往，人均住房面积仍有待继续增长的趋势。根据国家规划，到2023年，城镇居民人均住房面积将达到39平方米，农村居民人均住房面积将达到45平方米。未来人均面积仍有待继续增长，三口之家的住房单套建筑面积或会达到150平，我国住房发展仍有非常大的潜力。

尽管如此，对于房企而言，仍要做好长期“过冬”的准备，同时不断调整企业经营策略，并可以从以下三个方面着手：

首先，要减少对金融机构的依赖程度，努力降低杠杆；积极通过销售回款偿还债务，同时不断调整企业的融资结构，降低融资成本。

其次，要完善企业的管理水平及决策机制。尤其是对风险的把控以及成本的测算，要将决策机制打造成企业重要的风险防护线。

最后，不断提升企业的建设水平。通过技术进步，增强住房的建设质量。通过数字化营造、工业化建造等，提高企业的建设能力。

整体来看，目前由于房地产海外债已处于冻结状态，国际评级机构对于房企的影响已相当有限。对于被下调评级或展望的企业而言，应理性看待相应的评级调整，更应审视自身可能面临风险，采取相应的措施来应对行业挑战。

对于当前仍在正常运营的房企，在保信用和保交楼的情况下，要把握好当前政策利好的窗口期，调整企业营销策略，加快项目去化，同时，也要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存和低量级城市项目去化。而具有多元化业务的房企也可加快转型进程。