乐居财经 李礼 11月9日，中银证券发布房地产行业第44周周报。

本周新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄；土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40城新房成交面积为341.5万平方米，环比下降6.9%，同比下降16.9%，同比降幅较上周扩大了0.6个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-18.6%、-0.4%、-11.5%，同比增速分别为-21.8%、-0.3%、-45.1%。一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了11.4、9.0个百分点，二线城市同比降幅较上周缩小了9.8个百分点。

　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄。18个城市二手房成交面积为184.1万平方米，环比下降4.5%，同比上涨14.2%，同比增幅较上周缩小了3.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.2%、-4.6%、-3.5%，同比增速分别为-1.4%、33.0%、-0.1%。一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了5.8、35.9个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了11.2个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为9853万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-3.6%。去化周期为17.6个月，环比减少1.0个月，同比提升5.8个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.8、15.9、59.3个月，一、二、三四线城市环比分别减少0.6、1.5、1.0个月，一、二、三四线城市同比分别提升5.6、6.4、29.5个月。

　　土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为4311.3万平方米，环比上涨20.7%，同比下降26.5%；成交土地总价为1624.1亿元，环比上涨147.8%，同比上涨28.4%；楼面均价为3767.1元/平，环比上涨105.3%，同比上涨74.6%；百城成交土地溢价率为4.4%，环比上涨2.3个百分点，同比上涨1.2个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模同比上升，环比下降。房地产行业国内债券总发行量为121.2亿元，同比上升107.6%，环比下降43.2%。总偿还量为121.5亿元，同比下降33.5%（前值：13.5%），环比下降26.9%；净融资额为-0.3亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.8%，较上周下跌2.1pct，房地产行业相对收益为-2.4%，较上周下跌1.2pct。房地产板块PE为11.62X，较上周上升0.23X。北上资金对电子、食品饮料、医药生物加仓金额较大，分别41.02、38.17、15.13亿元。对房地产的持股占比变化为-0.80%（上周为-0.81%），净卖出6.00亿元（上周净买入0.12亿元）。

　　投资建议

　　10月底召开的中央金融工作会议对房地产供给、需求、新发展模式均进行了部署。1）延续了“继续因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”的提法。从9月和10月市场表现来看，9月政策的效果并未达预期，至年底仍需要政策持续发力。2）会议提到“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。根据万得统计，2023年1-10月房地产行业国内债券发行规模4439亿元，同比下降5%。其中央国企占比90.7%，发行规模4026亿元，同比下降2%；纯民企仅238亿元，同比下降10%，占比仅5.4%。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，即央国企与民企一视同仁，优质民企同样可以获得融资，更好地助其短期脱困、长期良性发展。3）此次会议还明确了构建房地产发展新模式的突破点，包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施的“三大工程建设”是构建房地产发展新模式的重点突破方向，也是未来金融支持房地产的主要领域。

　　现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。