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浙商证券:首予绿景中国地产“增持”评级,旧改先锋迎来业绩释放期

乐居财经 2023-10-12 10:40 6.5w阅读

       乐居财经 李礼 10月12日,浙商证券发布研究报告称,首予绿景中国地产(00095)“增持”评级,综合考虑其财务安全性、土储质量、品牌力,预计其 2023 年仍然亏损,归母净利润为-7.13 亿元,2023 年 BPS 为 4.72 元/股,仍认为应当享有估值溢价。随着公司经营情况持续向好,压制公司估值的风险因素将逐渐化解,当前估值显著低于行业平均水平。

  浙商证券主要观点如下:

  聚焦城市更新,打造旧改龙头

  公司成立于 1995 年,是深圳市知名的综合性房地产开发及物业运营商,公司以房地产开发为主要业务方向,在旧改方面拥有 20 余年的开发经验,持续聚焦开发大湾区城市更新项目,业务布局主要包括深圳、香港、珠海等城市。2022 年公司合约销售金额为 40 亿元,同比下降 5.4%;2023H1 公司销售金额为 29.5亿元,同比增长 16%,位列克而瑞 2023 年上半年房企销售排行榜第 118 位。

  在手土储优质,白石洲项目迎来业绩释放带动公司经营全面向好

  截至 2023 年 6 月底,公司拥有土地储备约 704.8 万平方米,其中约 79%位于大湾区内的深圳、香港及珠海等重点城市,土储位置优越。该行认为,当前土地市场呈现分化趋势,公司所深耕的大湾区土地市场竞争激烈,但公司在手土储资源丰富,且持有的白石洲项目区位优质、体量巨大,在土储方面具备优势。公司自2019 年持续开发白石洲项目,该项目总建筑面积约 500 万平方米,总货值约2000 亿元,白石洲项目已于 9 月 16 日开盘销售,首开当日去化率达 63%。该行认为白石洲项目的顺利推进能够为公司贡献丰富可销售货值,助力公司在销售市场上长期保持竞争力,且该行预计项目能够保持销售通畅,预期公司的现金流及财务情况将持续得到改善。

  旧改特色鲜明,受益于核心城市政策调整及城中村推进

  2023 年中央加大推进城中村改造力度,4 月和 7 月两次政治局会议先后强调积极推进城中村改造;且深圳市多元运用政策工具箱,有序推进城市更新。公司具备 20 余年的旧改经验,持续深耕大湾区及深圳市场,旧改经验丰富。该行认为,城中村改造模式的重要性正在逐渐提升,公司有望受益于城中村改造政策落地,在手旧改项目预期将加速推进,且公司多年的旧改经验在旧改项目拓展方面能够保持竞争力,公司土储有望实现高质量增长。此外,8 月以来深圳市先后实施认房不认贷、房贷利率下调等多项需求端调整政策,该行认为政策放松效果将会逐渐显现,能够助力公司销售保持通畅,公司整体发展潜力值得期待。

  财务危机逐渐解除,债务结构持续优化

  2023H1 公司融资金额超 100 亿元,并成功支付 4.7 亿元美元债。截至 2023 年6 月末,公司已无美元债相关债务。从债务结构来看,公司 1 年内到期债务占比为 33.3%,银行及其他类借款占比为 92.3%。该行认为,公司债务结构清晰,随着 2023 年下半年公司白石洲项目、红树湾壹号二期等旧改项目陆续走向收成期,预期能够为集团贡献持续性的销售回款,公司的信用“暴雷”风险将逐渐消除,且公司的负债结构及债务成本有望得到改善。

  风险提示:政策存在不确定性;行业下行影响毛利率;项目推进不及预期。

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