文/乐居财经 徐酒眠

东直门的MOMA大厦和居然大厦相隔1.5公里，即使步行也走不到20分钟。

这两座地标性建筑大楼，前者是地产开发商当代置业（01107.HK）及其关联物企第一服务控股（02107.HK）的总部，后者是家居龙头居然之家（000785.SZ）的总部。

地产、物业、家居，天然相关联。中秋、国庆双节长假前，9月28日，第一服务控股与居然之家签订了一份战略合作。

签约仪式在居然大厦举行，双方都派出了最高格的代表团出席：当代置业董事局主席兼总裁、第一服务控股董事长张鹏，当代置业总建筑师、昆吾科技CEO张硕，第一服务控股CEO刘培庆；居然之家董事长兼CEO汪林朋、执行总裁王宁、副总裁何勇等，参加本次战略签约会议。

这不是当代置业与居然之家首次牵手，不过两年前的战略协议合作方向主要围绕⼯程建设、⼈才引进、技术交流、产品互换等共同感兴趣的业务展开。而此番更具侧重，双方计划将在家装改造、产品供应、到家服务、团购服务、智能家居、智慧管理以及会员互惠等多个领域开展广泛合作。

据乐居财经《物业K线》不完全统计，目前64家上市物企中有差不多30来家都布局了家居、家装相关服务。而第一服务控股与居然之家的这场合作，能否为双方都带来突破并形成新的业绩增长曲线，还需要时间给出答案。

“绿色物业服务”IP表现式微，第一服务控股能否通过这场战略合作，将家居服务打造成为新的收入与利润增长引擎？

绿色人居收入下滑20.6%

“第一服务的独特性在于提供绿色人居解决方案，这是第一服务所独有的一部分业务收入，也是其它物业公司在国内目前所不具备的。”三年前的上市敲钟仪式上，第一服务控股管理层展望其绿色人居解决方案业务还颇为自得。

然而受地产行业下行影响，第一服务控股也不得不作出策略性调整，减少系统安装服务及恐龙系列产品销售的资源投入，以应对不断变化的市场环境及改善现金流。

于是，今年上半年，其一直引以为傲的特色业务绿色人居解决方案收入同比下滑约20.6%，从上一年的9605.2万元减少至7626.3万元，毛利率同比微降0.4个百分点至23.9%；在总收入中的占比由17.4%减少至12.7%。

关联房企债务受困、发展受阻，也影响到了第一服务控股的非业主增值服务业务。今年上半年，其向非业主提供增值服务收入约1190.2万元，较上一年同期的1305.9万元减少约8.8%。不过，同期社区增值服务收入约9644.7万元，同比增长16.8%。

社区增值服务拉涨了整个增值服务板块，整体收入破亿，约为1.08亿元，增幅约为13.3%；毛利率从43.8%增长至47.5%。

其中，在各条细分业务线中，家居服务取得较大突破，今年上半年收入5081.6万元，较2022年同期的3841.1万元增长约32.3%。

“绿色物业服务”IP表现式微，家居服务反而有了甜头，这也不难理解第一服务控股推动与居然之家达成这次的战略合作了。

此前就曾有业内人士表示，家居装修行业是一个非常庞大的市场，涉及毛坯房装修，以及业主的整体装修、拎包入住、存量房改造装等多个方面，未来前景广阔。

不过另一方面，它与房地产市场息息相关，而目前房地产市场正处于调控期，未来几年调控可能会继续加强，这可能会导致房地产增长放缓，进而会影响到家装市场。加之该赛道竞争激烈，物企入局，也将面临不小的挑战。

收缩不佳的商业项目

第一服务控股主要以住宅业态为主，上市之后的2021年上半年，其接连收购青岛洛航企业管理有限公司100%股权、大连亚航物业管理有限公司80%股权等，都落在了非住宅领域。

凭借这两笔收购，第一服务控股管理规模大增。2020年末，其在管面积约为1910万平米，同期上述两个标的的物业在管面积分别约为1900万平方米、2000万平方米。

没有收并购支撑，第一服务控股的规模增长明显慢了下来。截至2023年6月30日，其合约面积约为7415.5万平方米，同比增长2.8%；同期，在管建筑面积约为5308.9万平方米，同比增长7.1%。

分业态来看，住宅物业仍占据主导。今年上半年，其合约建筑面积、在管建筑面积中，住宅物业的占比分别为70.2%、62.4%；较上一年同期分别增长约3.8%、18.2%。

值得一提的是，今年上半年，第一服务控股收缩了不少收益欠佳的商业项目。

截至2023年6月30日，其商业及其他物业合约项目为60个，而上一年同期为185个，对应合约建筑面积从1529万平方米减少至184.1万平方米；在管项目数目由上一年的182个减少至54个，对应在管建筑面积从1486.4万平方米减少至136.2万平方米。

从项目来源看，同期合约建筑面积、在管建筑面积来自第三方的占比分别为64.7%、69.2%。其中，今年上半年，其来自第三方的合约建筑面积及在管建筑面积分别较去年同期增长8.8%、6.6%。

今年上半年，第一服务控股在第三方公众物业领域突破明显，合约建筑面积、在管建筑面积分别较去年同期增长202.2%、177.9%。

但值得注意的是，今年上半年，第一服务控股对来自第三方的贸易应收款项预期信贷亏损拨备约为1.47亿元，而2022年底约为1.2亿元；几乎比同期来自关联方的贸易应收款项预期信贷亏损拨备高一倍，后者截至今年上半年的数据约为0.69亿元，而2022年底约为0.66亿元。

截至2023年6月30日，第一服务控股的贸易应收款约为4.62亿元，其中自第三方的贸易应收款项约为3.46亿元，自关联方的贸易应收款项约为1.16亿元。

而同期，第一服务控股的总收益约为6亿元，同比增长8.5%；录得毛利约1.69亿元，净利润0.44亿元。