文/乐居新媒体广州 任时建

此前的一系列政策组合拳，为楼市传统销售旺季“金九银十”增色不少。相信这两天，大家也都有看到各大楼盘相继发出的“战报”，刚刚过去的十一黄金周，广州许多售楼部的确是热闹非凡。

不过，这热闹并不属于所有楼盘。放眼全市，国庆期间各个区域冷热不均，新房市场分化愈发明显。部分热门板块的热门楼盘，连看个沙盘都要排队；而有的地方，楼盘优惠力度也不小，但客户到访和销售却十分一般。

二手房方面，由于新政之后开发商扎堆开盘、加推，受新房冲击影响，二手房市场行情总体未达预期，挂牌量持续增加，业主大幅降价抛售现象累见不鲜。

新房分化愈加明显

先来看下新房。

从国庆假期乐居君现场踩盘以及各大楼盘的销售战绩来看，新房市场交易明显要比新政之前活跃不少。网红盘人气依旧，新开盘项目也是客流不断，个别项目，深夜还有买家在认购。

之前我们统计了广州部分楼盘，在黄金周期间的销售情况。（回顾：16亿、首开去化8成、深夜刷卡...黄金周广州楼市谁最“威”？）

可以发现，除中心区天河、荔湾、海珠以及不限购的番禺、黄埔等区域楼市较为火热外，其他区域则相对平平。

比如，天河的保利天瑞在国庆期间劲销16亿元，“网红盘”珠江花城卖了8.6亿元，城投珠江·天河壹品热销5.2亿元，还有刚开盘不久的联投文津府，黄金周前三天就累计成交金额破3亿元。

丨国庆期间联投文津府项目现场

此外，中心区里，荔湾的华润置地·白鹅潭悦府在国庆成交超6亿元，保利锦上印热销5.2亿元；海珠的越秀珠实城发|江湾和樾、保利四季和颂，成交金额也均达3亿元。

丨华润置地白鹅潭悦府

今年尤为“出圈”的番禺，各个楼盘表现同样抢眼。其中，星河盛世锦城首开劲销8成，长隆万博悦府国庆成交超5亿元，保利悦公馆、珠江铂世湾、越秀星寰TOD等项目，在国庆期间销售业绩也均突破2亿元。

黄埔也不落下风，万科城市之光热销5.7亿元，保利翔龙天汇劲销3.5亿元，保利锦上销售业绩突破2亿元……

而南沙、增城、从化等区域，除少数楼盘成绩尚可外，大部分楼盘都是“默默无闻”。

据克而瑞数据监测显示，在国庆（9.25 -10.6）统计的15个开盘项目当中，去化率表现为优秀、较好的项目分别占比2成，而去化率表现为一般的项目占比超6成。

丨来源：克而瑞

来访认购方面，“除零星标杆项目来访、认购表现增长之外，大部分项目表现没有明显起色。”

对此，有业内人士表示，成交肯定是有增长的，但总体不如预期，市场整体也不像表面上那么乐观，目前购房者观望情绪仍然较浓，新政效应明显，但持续性可能差一些。

二手市场不温不火

与新房市场轰轰烈烈的开盘加推、促销大战相比，这个国庆假期，广州二手房市场要显得“低调”多了。

一位中介表示，假期8天，他只带看了三组客户。“刚放假的时候还有客户咨询，后面几天就没什么人看房了，国庆假期嘛，很多人都回家和外出旅游去了。”也有中介称，“考虑新房的客户比较多，国庆很多楼盘搞活动，优惠力度很大。而且现在广州个别项目得房率都能做到100%甚至更高，一些客户就被吸引过去了，大家肯定都喜欢面积大的房子。”

我们此前也有提过，广州增值税“5改2”以及番禺、黄埔等区域放开限购后，二手房挂牌量猛涨。

9月20日，增值税“5改2”等政策出台当晚，广州二手房挂牌量约13.54万套，其后一周时间，就涨了两三千套。截至目前，链家平台上广州二手房挂牌量已经突破14万套。这还只是前端显示出来的数据，实际上挂牌房源数量会更多。

由于挂牌量增加，房子愈加难卖，不少急于出手的业主都在大幅降价。一个朋友表示，她们小区这两年二手房的成交价大多在3.2-3.7万元/㎡之间，但最近刚成交了一套，单价才2万多，房源总价比同户型的低了几十万。

这样的案例太多了。

随着政策利好落地，无论是新房还是二手房，市场活跃度都有所提升，但整体来看，新房的热度明显要高于二手房市场。

与此同时，楼市分化也愈发严重，区域之间、项目之间都存在一定的分化现象。除非项目/房源地段好、价格好、性价比高，否则很难吸引到买家。而对于买家而言，这个时候，也将有更多机会淘到笋盘。