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开发商,豪赌上海

拾遗地 2023-09-27 11:26 3.8w阅读

文/十一弟

前几天,中央拍板了,暂缓房地产税立法。

有权威人士作了分析——

“更多考虑到国内经济形势,此时出台任何增负措施,都要格外谨慎。”

过去几年,对很多打算买二套房的改善客来说,房地产税是一座悬着的大山。

那些名下持有多套房产的居民,一直在等着这座大山落地。

今年初,有位政府高官写了一篇文章——

“房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后,应尽快开展试点。”

大家都以为,房地产税马上就要开征了。

但是,楼市行情低迷,购房信心不足。

稍有风吹草动,都有可能击垮脆弱的市场。

楼市下行,也拖累了经济。

作为重要的支柱产业,一轮房地产救市政策,开始落地了。

上个月,政府撕开了“认房不认贷”的口子,一线城市立即跟进——

对想要买房的刚需、改善客,降低了首付和贷款利率,让他们先上车。

据说,目前的购房者当中,大概有一半的人,受益于“认房不认贷”政策松绑。

暂缓房地产税立法,又给很多人吃下了一颗定心丸。

政策工具箱里的大招,能拿出来的,都在往外掏了。

有人说,楼市趴窝,经济难兴——

政府的救市政策,会一直刺激到把房地产从泥潭里拉起来。

今年上半年,全国三十多个省区市里,经济增长最快的,是上海——

达到了9.7%。

上海的经济结构,固定资产投资所占GDP比重,大约两成以上。

而固定资产投资的贡献来源,超过一半是房地产开发投资。

也就是说,上海这样的大城市,房地产对经济的拉动作用,至少有10%以上。

年初,针对房地产开发投资,上海市政府制定的目标是——

“实现正增长,增长幅度力争在5%左右。”

上海在今年对房地产的增长预期,与经济增长目标挂钩,增幅基本一致。

上半年,全国只有八个省区市的房地产开发投资实现了正增长。

其中,上海以37.5%的增速高居第一,带动固定资产投资增长了37.2%。

房地产在上半年对上海经济的拉动作用,十分明显。

在全国的核心城市里,除了北京,可能没有比上海韧性更足的市场了。

有人做过统计——

到上个月,上海新房成交量,已经超过了十万套,增长逾两成。

松绑“认房不认贷”以后,楼市肉眼可见地躁动了——

政策放开的第一个周末,上海二手房成交量,就增长了七成。

这两年,开发商把更多的资源,押注到了上海。

上半年,上海挂牌了十九块地,吸引了七十多家开发商争抢。

每块地的报名企业数量,平均有九家以上,创下了过去两年以来的新高。

三年前,由于涉嫌围标,有三家开发商被上海国土部门关了小黑屋——

中海、华润万科

避过风头,它们又开始卷土重来了——

今年,在上海拿地最凶的开发商里,万科就是其中之一。

上半年出让的十九块地,有十五块触及了政府最高限价——

八成左右的封顶率,也创下了上海集中供地以来的新高。

目前,上海楼市销售排名前二十的开发商,基本都很稳健——

招商、保利、华发、越秀、金地

这些重仓上海的企业,有了最稳妥的基本盘。

上海市场销冠,是招商蛇口——

到上个月,它在上海的销售额,将近五百亿,增长了四成。

华发股份的大本营在珠海,但以上海为核心的华东大区,已经成为销售贡献最大的区域。

还有金地集团——

它是在上海耕耘最深的开发商之一,目前在售在建的项目,就有二三十个。

上半年,金地划分的七大区域里,华东区域的收入贡献最大,毛利率最高。

如今,在北京、上海抢到一块地,是让开发商还能留在牌桌上的筹码。

这两年,大城市千人抢房的名场面,已经难得一见了。

但在上海,购房需求依然旺盛。

这个月,上海又出现了一个上千人摇号的项目——

位于嘉定区的中建万科·理想之地二期。

这个项目推出了615套房,吸引了大约1500组客户认购,触发了积分制。

不出意料,开盘当天售罄。

今年四月份,金地在上海嘉定开发的金地峯范项目旁边,有一块地挂牌。

这块地位于嘉定新城菊园社区,靠近在建的嘉闵线城北路站。

距离上海地铁11号线嘉定北站,也只有七百米左右。

双地铁加持,往返大虹桥、徐家汇等区域,非常便捷。

地块周边的学校、商业、产业配套,也很成熟。

当时,这块地吸引了十三家开发商争抢——

华润、保利、绿城、万科、中建、招商、建发、越秀。

上海最有排面的开发商,都到齐了。

经过三十六轮报价,触及政府限价,转入一次性书面报价环节。

最后,金地运气爆棚,幸运摘牌——

总地价29亿,溢价率不到10%。

楼面价大约2.4万/平米,政府设定的新房限价为4.6万/平米。

地价与房价之间,每平米有2.2万的价格差,留足了利润空间。

金地的动作很快,运气也够好,产品打磨上很用心——

赶上了“认房不认贷”的政策东风,这个项目马上就要开盘了,迭代产品推出“新精致2.0”。

上海楼市有足够的需求支撑——

上半年,上海的112个项目,累计开盘161次,推出了4万套新房。

开盘当天成交逾3万套,平均去化率达到了75%。

其中,嘉定区就有15个新盘入市,上半年的整体去化率,接近八成。

现在的楼市行情,对很多开发商来说——

在上海拼运气抢到地的那一刻,其实就已经赢了一半。

前几天,国家统计局上海调查总队给上海居民发放一份问卷——

“您是否打算在本市购房?”

“认房不认贷后,您是否会加大购房预算?”

“您认为本市还需要在哪些方面出台房地产支持政策?”

看来,救市的子弹,又要准备上膛了。

来源:拾遗地

作者:十一弟

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