乐居财经 严明会 9月21日，穆迪确认了深业集团有限公司（简称“深业集团”）的“Baa1”发行人评级和“ba1”基础信用评估（BCA），并将评级展望从稳定调整为负面。

穆迪分析师Daniel Zhou表示：“负面展望反映出，在中国房地产市场复苏展望不确定的情况下，深业集团能否在未来12-18个月内恢复其与当前评级相称的信用指标存在不确定性，这反映在我们对该行业的负面展望中”。

穆迪最近将其对中国房地产行业的展望从稳定调整为负面，原因是购房者担忧项目及时完工和交付问题，尽管政府采取了支持措施，但这抑制了房地产销售。

Zhou续称，“BCA和发行人评级确认反映了我们的预期，即深业集团将保持其在深圳的强大市场地位，并凭借其成熟的品牌、良好的土地储备质量、投资性物业和收费公路投资组合的经常性和稳定收入，跑赢更广泛的市场，这将缓冲中国房地产市场的波动”。

评级理据

深业集团 “Baa1”的发行人评级反映了其 “ba1”的基础信用评估 (BCA)，也反映了穆迪认为必要时该公司获得深圳市政府乃至最终中国政府 (A1/稳定) 特殊支持的可能性为高，并且公司与两级政府的依存度为高。这为该公司的最终评级带来在 BCA 基础上 3 个子级的提升。

深业集团“ba1”的 BCA 反映了其强劲的市场地位，在深圳的优质土地储备，投资物业和收费公路业务组合带来的稳定经常性收入，以及凭借国企背景的顺畅融资渠道。

该 BCA 也考虑了深业集团面临房地产开发业务和经济周期的影响，以及由于其在未来3-5年投资片区改造项目所需的大量资金而导致的高杠杆率。

公司获得特殊支持的可能性为高，这反映了：(1) 深业集团由深圳市国有资产监督管理委员会 (国资委) 100%控股且受其密切监督；(2) 其对深圳具有高度战略重要性，在片区开发方面承担明确的政策职能，并且是该市提供健康养老和托育服务的领先平台; (3) 若深业集团违约，将造成重大声誉风险，因为深业集团是深圳市政府旗下大型国企之一；(4) 公司具有获政府强有力支持的历史。

虽然深业集团与商业类房地产开发商不同，但该公司在住宅地产市场有着重要的影响力。中国房地产市场充满挑战的经营环境可能会增加深业集团经营业绩的波动性。其高债务杠杆率和对区域重建项目的大量资金需求也将使其在未来12-18个月内恢复信用指标的能力受到压力。

穆迪估计，由于防控措施开放后被压抑的需求和深圳推出的更多项目，深业集团的房地产销售额在2023年前八个月强劲增长。尽管如此，在未来12-18个月，购房者的信心和需求将就继续受到影响，这将限制深业集团的住宅物业销售表现。

再加上深业集团对片区重建项目的持续大额资金需求，穆迪预计该公司的杠杆率将继续上升，其调整后的债务/资本水平将在未来1-2年内从截至2023年6月底的60%攀升至61%-62%。与此同时，其EBIT/利息将从2022年的4.6倍降至同期的3.8倍-4.0倍。这些指标低于穆迪此前的预期，并给该公司的“ba1”BCA带来压力。

由于片区开发项目的资金需求较大，因此深业集团的流动性不足。尽管如此，该公司的流动性风险较低，原因是公司与深圳市政府的联系密切，且在深圳承担政策职能，因此在境内外银行和资本市场有顺畅的融资渠道。

治理因素方面，穆迪考虑到深业集团最终由深圳市政府所有。同时，深业集团的财务政策、投资策略和风险管理受深圳市国资委密切监管和监督。此外，其旗舰子公司深圳控股有限公司是香港联交所上市公司，其业务和财务状况向公众披露。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于评级展望为负面，评级获得上调的可能性不大。

然而，如果深业集团（1）实现可持续的业务增长并保持谨慎的财务管理；（2）加强其信用指标；（3）以较低的借贷成本保持良好的融资渠道，则穆迪可能将深业集团的展望调整为稳定。

支持BCA被调整至稳定展望的信用指标包括：调整后的债务/资本水平降至55%-60%以下，EBIT/利息增至4.25倍-4.50倍以上。

另一方面，如果1）政府支持深业集团的可能性降低；或者2）公司的BCA减弱，穆迪可能会下调评级。

如果深业集团的信用指标恶化，调整后的债务/资本增长超过60%，EBIT/利息下降到3.50倍-3.75倍以下，或者其租金和收费公路收入/利息持续下降到1.0倍以下，则其BCA可能会被下调。

如果深业集团的政策职能有任何减弱的迹象，例如其在深圳以外的商业化运营或投资大幅增加，穆迪还将重新评估深业集团的政府支持。

公司简介

深业集团于 1983 年成立，由深圳市国资委直接全资控股。公司主要在深圳从事房地产开发、租赁和物业管理服务。自 2007 年起，公司实施扩张并进入深圳的片区开发项目。该公司也从事包括收费公路管理、高科技农业等其他业务，同时也是深圳市健康养老和托育服务的领先平台。

深圳控股有限公司在香港联交所上市，是深业集团持股 56.9%的子公司，经营深业集团大部分的商业性房地产开发和物业管理业务。