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东吴证券:盈利融资续探底,地产销售投资渐恢复

乐居财经 2023-09-21 13:58 3.6w阅读

       乐居财经 李礼 9月21日,东吴证券发布房地产开发2023年中报综述。

       投资要点

  重点房企营收略有改善,利润率、ROE寻底。2023H1,25家重点房企营业收入15115.5亿元,同比增长2.0%,营收实现正增长的公司有12家;毛利润1745.8亿元,同比下降29.6%;归母净利润-78.2亿元,同比下降114.2%,毛利润、归母净利润正增长的公司分别有6、11家。毛利率、净利率、ROE分别为11.6%、-0.5%、-0.4%,同比分别下降5.17、4.24、2.88个百分点。

  重点房企销售量跌价涨,经营现金流显著改善。2023H1,25家重点房企全口径销售合同金额21575.3亿元,同比增长2.9%;销售面积12618.2万平方米,同比降低9.6%;销售单价17098.6元/平方米,同比增长13.8%。25家重点房企平均销售额863.0亿元,销售额千亿以上的7家。经营现金流大幅改善至2068.7亿元,较去年同期增长1349.0%。

  重点房企拿地金额、拿地强度整体稳中有升。一线城市拿地集中度同比增长。2023H1,25家重点房企拿地金额3547.4亿元,同比增长4.4%;拿地楼面均价16144.6元/平方米,同比增长1.4%;拿地强度16.4%,同比增长0.2个百分点,整体较平稳。25家重点房企平均拿地金额141.9亿元,6家房企未拿地,均为民营房企。央国企拿地态度相对积极,拿地金额正增长;民营房企维持保守拿地策略,拿地金额负增长。25家重点房企在一线城市拿地金额同比增长19.9%,土地储备货值向一线城市集中。

  重点房企债券融资规模下降,央国企与民营房企负债结构分化加剧,三道红线各档房企数量较稳定。2023H1,重点房企发行境内债993.6亿元,同比下降23.5%;境内债余额858.7亿元,同比下降24.8%;平均票面利率3.2%,同比增加0.11个百分点。央国企、混合所有制呈现短债降低、长债增加趋势,民营房企则短债增加、长债下降。25家重点房企绿档企业数量占比52%。绿档、黄档、橙档、红档数量分别为13、5、3、4家,较去年同期,黄档企业减少1家,为碧桂园,转为橙档企业。

  总结与投资建议:1)央国企营收、销售、融资优势进一步扩大;2)聚焦、深耕核心城市是当前房企发展重中之重;3)逆势布局,维持积极拿地态度的房企,成长性更高。推荐:保利发展招商蛇口滨江集团华发股份金地集团越秀地产,建议关注中国海外发展

  风险提示:行业下行压力超预期;疫情反复、发展超预期;调控政策放松不及预期、收紧超预期。

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