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中泰证券:房地产行业基本面走弱,政策端持续发力

乐居财经 2023-09-19 16:01 4.7w阅读

乐居财经 李礼 9月19日,中泰证券发布房地产行业点评。

事件:9 月 15 日,国家统计局公布数据显示,2023 年 1-8 月,商品房销售面积 73949万平方米,同比-7.1%,商品房销售额 78158 亿元,同比-3.2%。全国房地产开发投资76900 亿元,同比-8.8%。

  销售进一步下滑,政策放松加码

  2023 年 1-8 月商品房销售面积同比-7.1%,较 2023 年 1-7 月的增速下降 0.6pct,8 月单月销售面积同比-24.0%,单月增速较上月下降 0.2pct,1-8 月商品房销售金额同比-3.2%,较 2023 年 1-7 月的增速下降 1.7pct,8 月单月销售金额同比-23.7%,单月增速较上月上升 0.4pct。8 月行业销售表现低迷,整体市场热度较差,中泰证券认为,主要是房地产行业需求不足的体现。7 月 24 日,中央政治局会议定调房地产新形势后,市场对政策的宽松预期不断提升,近期重点城市均放松“认房不认贷”政策,房贷利率端也开始持续优化,我们预计,在销售持续探底的背景下,行业的各类放松政策有望加速出台,并推动销售回稳。

  投资降幅扩大,新开工保持低位,竣工数据表现较好

  2023 年 1-8 月房地产投资同比-8.8%,较 2023 年 1-7 月增速下降 0.3pct;1-8 月新开工增速同比-24.4%,较 1-7 月增速上升 0.1pct;1-8 月竣工面积同比+19.2%,较 1-7 月增速下降 1.3pct。拿地及新开工意愿较低的情况下,行业投资数据进一步下滑,而新开工的持续走低,主要系上年市场拿地规模萎缩,同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致。竣工方面表现较强,一方面是上年基数较低,另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看,中泰证券认为市场在供需双弱的情况下,投资数据短期难以企稳,但预计随着政策端的持续发力下,行业投资数据将探底回稳。

  资金来源数据下滑,销售回款拖累较大

  2023 年 1-8 月房地产开发企业到位资金同比-12.9%,较 2023 年 1-7 月增速下降 1.7pct。分项来看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-12.8%、-22.9%、-7.3%及-4.3%,各项数据均同比负增长,定金及预收款下滑幅度最大。当前,部分民营房企发生债务违约事件,导致行业融资渠道收缩加剧,考虑到新房销售市场表现不佳,中泰证券预计整体到位资金情况仍会较弱。

  投资建议:1-8 月房地产行业各项数据均显示出明显的走弱迹象,但在 7 月 24 日中央政治局会议的新定调后,行业的政策扭转,各类政策逐步放开,未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳,中泰证券继续看好板块的投资机会,建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企,包括华发股份滨江集团中华企业招商蛇口保利发展万科 A 等。

  风险提示:销售不及预期,房地产政策放松力度不及预期。

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