文/乐居财经 徐酒眠

又一家物企自曝了上市违规行为。

9月15日，祈福生活服务（03686.HK）披露了数份关联交易及持续关联交易的情况，并宣布对未能及时遵守14A章项下的该等规定做出补救行动。

根据公告，在2021年至2022年期间，祈福生活服务与广州市勤乐物业有限公司（简称“广州勤乐”）订立了若干关联交易及持续关联交易，涉及食堂租赁、洗涤服务、餐饮服务、清洁及园艺服务等。

广州勤乐是其执行董事何淑媚胞妹何淑娴的全资子公司，根据上市规则第14A.07(4)条，广州勤乐也是其关连人士。因此，根据14A章，上述食堂租赁协议构成关联交易，其余三项协议则构成持续关联交易。

祈福生活服务在公告中称，直到近期检查及审查集团的记录及文件后，何淑媚及其他管理层才注意到这个事实，而何淑娴因为“不熟悉上市规则”，成立广州勤乐并“没有告知、亦没有想法告知”何淑媚。

乐居财经《物业K线》注意到何淑娴成立广州勤乐的时间是在2021年7月8日，而祈福生活服务与广州勤乐签订食堂租赁协议的日期则是在2021年8月31日，次日，双方又签订了一份洗涤服务协议。

虽然祈福生活服务董事表示，上述所有协议均是按一般商业条款进行，在其一般及日常业务过程中订立，条款属公平合理，符合公司及其股东之整体利益。不过有分析认为，广州勤乐一经成立就能迅速与祈福生活服务签约业务协议，多少还是有些蹊跷。

“蹊跷”的关联交易

事实上，根据订立的几份协议，广州勤乐既是祈福生活服务的房东，同时也是其客户。

食堂租赁协议下，祈福生活服务的全资公司——广州市膳康餐饮管理有限公司（简称“膳康餐饮管理”）作为租户，向广州勤乐租下了位于广州市番禺区三间小学的的合共三个食堂，总建筑面积为8540平方米。

这份租约长达16年，直到2037年8月31日届满。每月租金约为9.3万元(包括增值税)，同时祈福生活服务还要支付一笔约18.6万元的租金按金。待协议终止，广州勤乐无息退还按金。

余下的洗涤服务协议、餐饮服务协议、清洁及园艺服务协议中，广州勤乐均为接受方，分别为期两年四个月、六年、两年。其中，洗涤服务的起始时间为2021年9月1日，后两份协议则从2021年1月1日开始。

数据显示，截至2023年8月1日，祈福生活服务就洗涤服务协议、餐饮服务协议、清洁及园艺服务协议，向广州勤乐已收或应收服务费合计约560万元。2023年，祈福生活服务就这三项协议应收服务费的年度上限约为320万元。

此外，2024财年至2027财年，祈福生活服务就餐饮服务协议应收服务费的年度上限每年为100万元。

配套生活服务收入缩减21%

洗涤、餐饮以及清洁及园艺服务，是祈福生活服务六大业务板块中配套生活服务的一部分。

今年上半年，该板块收入约4330.5万元，在总收入中占比27.4%；较2022年同期的5489.4万元减少了约1158.9万元，降幅约21.1%。其中，物业代理服务同比减少85%，洗涤服务同比减少约56.5%。对于前者，祈福生活服务解释，主要是因为期内销售新住宅单位收取的佣金收入减少所致。

值得一提的是，虽然名字中带着生活服务字样，但比起物业管理服务商，祈福生活服务更像是零售商。

数据显示，物业管理服务贡献的收入占比不及配套生活服务，今年上半年收入约4040.8万元，占总收入的23.4%；同期，零售服务收入约6441.9万元，占总收入的37.2%。

截至2023年6约30日，祈福生活服务为16个住宅区及5项纯商业物业或项目提供物业管理服务，合计订约建筑面积约为987.3万平方米。同期，营运21家不同规模的零售店，其中包括一个生鲜市场、3家超市及17家便利店，总建筑面积约为13787平方米。

今年上半年，另外三个业务板块校外培训服务、资讯科技服务、以及装修及设备装置服务分别收入1529.1万元、966.5万元，以及1.1万元。

与去年同期相比，今年上半年，祈福生活服务六个业务板块收入均出现了不同程度的下降。其中，装修及设备装置服务的降幅最大，约为88.7%；资讯科技服务收入减少最多，约为1277.6万元。

整体上，2023上半年，祈福生活服务收入约1.73亿元，同比降13.6%；录得毛利约8410万元，同比降10.6%，毛利率48.6%。

投资银条亏损百万

“多元化服务组合的稳定发展，将成为本集团未来业务发展的新动力。”63岁的孟丽红，仍亲自坐阵祈福生活服务“一把手”，兼任集团董事会主席与首席执行官，而“多元化”就是她给集团定的调子。

在多元化的业务中剑走偏锋，将零售服务放在“主营”，物管服务的老本行反而屈居第三位了。

这与其外拓谨慎相关。“我们拟收购合适的物业管理公司，加快物业管理业务的增长。”2021年初，祈福生活服务曾表示要加码收购，不过直到现在也没有落地。

乐居财经《物业K线》进一步翻看了其近些年的规模情况，2016－2022年，其合约面积分别为595.1万平方米、680.6万平方米、962万平方米、966.4万平方米、971万平方米、964.7万平方米，以及987.3万平方米。

不难看出，从2018年之后，祈福生活服务的管理项目、订约建筑面积，几乎都是在原地踏步。

面积增拓乏力，祈福生活服务转而将手中现金偏向投资理财。

“银条的投资有助于本集团资产结构多元化。”2020年2月，祈福生活服务开始投资银条，当年其动用内部资源合共购买了80万安士的未分配银条，总投资成本约1.03亿元。

投资银条生意，也曾的确为祈福生活服务2020年的业绩增色不少。不过，亏损也来得很快，截至2021年6月30日，其80万安士的未分配银条公允价值为1.33亿元，期内录得公允价值亏损约为520万元。

去年2月、3月，祈福生活服务分三次抛售了50万安士的未分配银条，合计套现约7905万元，用以补充营运资金。

而仍握在手中的30万安士银条，仍在亏损。

截至2023年6月30日，经参考渣打银行(香港)有限公司所报未分配银条的市场价格，祈福生活服务估计30万安士银条的公允价值约4870万元。当期，其录得公允价值亏损约140万元。