乐居财经 严明会 9月15日，穆迪将新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited，简称“新城发展”，01030.HK)的评级展望从稳定下调至负面。

与此同时，穆迪还将New Metro Global Limited发行债券的高级无抵押债券评级从“B1”下调至“B2”。上述债券新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，简称“新城控股”，601155.SH)提供担保。新城控股为新城发展持股67%的子公司，负责新城发展的大部分业务。

穆迪同时确认了新城发展的“B1”公司家族评级(CFR)以及由新城发展提供担保、New Metro Global Limited发行债券的高级无抵押评级为“B2”。

穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示:“负面展望反映出新城发展的合同销售疲弱以及该公司在未来12-18个月改善运营的能力存在不确定性，这将削弱其信用指标和流动性缓冲。”

与此同时，由新城控股提供担保的债券的高级无抵押评级的下调，反映出该公司增加了其投资物业(IP)的质押，将会减少信贷多样化的益处，穆迪认为这是缓解从属关系的因素。

“对新城发展CFR的确认反映了穆迪的预期，即新城发展将在未来12-18个月内保持稳定的租金收入和充足的流动性，这可能在一定程度上缓解疲软的房地产开发业务，”Chen补充道。

评级理据

新城发展的 “B1”CFR反映了该公司在长三角地区的品牌成熟度和过往业绩记录，其规模可观的投资物业组合(IP)带来的稳定经常性租金收入以及充足的流动性。

上述优势被该公司不断缩减的房地产开发业务所抵消，并将削弱其未来12至18个月的信贷指标。这也反映出其在合资企业(JV)的巨大风险敞口，削弱了其公司透明度，增加了其或有负债的不确定性。

穆迪预计，在中国房地产行业经营环境充满挑战的背景下，新城发展 2023年的合同销售额将较去年下降30%-35%，2024年将再下降5%-10%。

鉴于该公司对低线城市的高敞口，新城发展的合同销售额也可能继续低于市场表现。该公司在过去1-2年为保持流动性而进行有限的土地收购也限制了其运营规模。过去三年里，低线城市贡献了该公司合同销售额的50%以上。

未来12个月，合同销售额下降将继续削弱其现金流和营收确认。

因此，该公司的信用指标将在未来12至18个月内走弱。具体而言，未来12-18个月内，新城发展的调整后债务/EBITDA之比可能会从截至2023年6月的12个月的5.7倍下降到7.0倍左右，同期的EBIT/利息覆盖率将从2.7倍下降到2.0倍-2.5倍。

穆迪预计，新城发展的流动性在未来12至18个月将保持充足，这得益于该公司近期于政府支持下发行的境内债务工具，以及通过抵押其I投资组合筹集的境内银行贷款。其中，该公司7月发行了由中债增进公司(China Bond Insurance Co., Ltd)提供担保的人民币8.5亿元境内中期票据，6月发行了由江苏省信用再担保集团有限公司(Jiangsu Credit Re-Guarantee Group Co., Ltd)提供担保的人民币4亿元境内公司债券。这笔新融资连同该公司于2023年6月底的人民币210亿元现金及现金等价物，将支持其偿还到期债务，包括8亿美元的境外高级票据和总计32亿元人民币的境内债券，这些债券将于2024年底到期或可回售。

新城发展的“B1 ”CFR还考虑了该公司成熟的投资物业(IP)组合，这将继续产生稳定的经常性租金收入。穆迪预计，该公司的租金收入将从2022年的人民币51亿元增长5%-10%，至2023-2024年的人民币55亿-60亿元，在预测期内，预计租金收入将占公司总利息支出的115%至130%。

因存在结构性从属风险，由新城发展担保的高级无抵押债券评级为“B2”，较其公司家族评级低一个子级。新城发展大部分债权在子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素。穆迪预计，控股公司债券的预期回收率将较低。

环境、社会和治理(ESG)因素方面，新城发展的股权集中于前董事长，其持有公司 64.8%的股份。穆迪还考虑了以下因素：公司董事会 7 名董事中有 3 名独立非执行董事;公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》要求采取了其他内部治理结构和标准。上述因素缓和了管治风险。

可能引起评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，新城发展的评级不太可能上调。然而，如果该公司稳定其合同销售额，同时保持足够的流动性并改善其资本市场融资渠道的准入，穆迪可能会将展望调整为稳定。

另一方面，如果新城发展的流动性和融资渠道恶化;其合同销售额降幅超过穆迪的预期;或其信用指标减弱，其EBIT/利息覆盖率持续低于2.25倍，债务/EBITDA持续高于7.0x-7.5倍，穆迪可能会下调其评级。

如果新城发展与合资公司相关的或有负债显著增加，或其向合资公司提供资金支持的可能性大幅上升，则其评级下调压力也可能会增大。

新城发展控股有限公司主要在中国从事住宅地产开发业务。公司由新城发展前董事长王振华于1996年创立。王振华是新城发展的最大股东，持有公司64.8%的股份，其自1993年以来在中国 (A1/稳定) 从事房地产开发业务。