没想到，深圳顶级学区房价格，也绷不住了。

过去2年，深圳房价普遍下跌20%，但跌得最猛的楼盘里，还有名校学区房。

深实验、深中、深高级学区房，普遍都跌了20%，部分跌幅甚至高达40%，首付都亏没了。

这就是名校？怎么这么不抗跌？

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严格意义上讲，根本就没有所谓的四大名校学区房。

大家熟知的四大，是指深圳外国语学校、深圳中学、深圳市高级中学、深圳实验学校四个高中。

高中跟很多人没啥关系，因为高中是需要考试的。

大家应该更关心的是，是四大高中对应的初中。

但如果你要买学区房，只能考虑三大初中学区房。

因为深圳外国语学校是深圳唯一一个可以公开考试招生的公办初中，没有学区房也没有地段生，并且只面向福田和罗湖这两个区招生。

如果你想让孩子读深外，只能靠考试，而且得英语成绩足够好，要做英文自我陈述。

据说很多福田罗湖家长特别卷，孩子小学5年级就把PET/FCE考完了，FCE相当于雅思5-5.5的水平，基本就是为了准备深外。

当然像荔园系、螺岭外国语、深外附小等小学，每年进深外比例也很高。

如果要冲深外，也可以关注这些小学学区房，但主要还是拼成绩和英语。

当然大部分重视教育的家长，还是会考虑另外三个初中。

2

深圳中学，是深圳最好的高中之一，每年清北复交比例，都是全深圳甚至全广东第一。

深圳中学初中部，也是深圳顶级初中，有分地段班、3 2和3 3班。

学区范围在田贝一路以北到水北一路以南，文锦北路以东到翠竹路以西。

对口的学区房，普遍偏老，大部分都是2000年以前的老小区。

比如1988年的愉天小区，1995年的金丽豪苑，1995年的柏丽花园等。

很多都是楼梯房，基本都快30年楼龄，再住几年贷款都贷不足。

罗湖也不太可能大拆大建，部分楼盘就算纳入更新计划，也是遥遥无期。

这些房虽然便宜，但居住体验很差，接盘侠并不多，你一旦看过就下不去手。

即使对口顶级名校，房价也没能扛住下跌。

相比于2021年的价格，大部分小区的挂牌价跌幅都在20%以上。

其中下跌最高的楼盘是典雅居，下跌幅度达到了37%，基本回到了2018年的房价水平。

而像2001年建成的嘉多利花园，在罗湖算比较新，也相对抗跌一些，但都跌了20%。

3

我的母校，深圳实验学校，应该是名校里地段生源最好的学校。

每年深实验初中部，考进四大的比例也稳定在20%左右，所以很多家长对深实验初中部学区房都特别追捧。

深圳实验学校初中部，是单校划片学区，范围在笋岗路以南，上步路以西，红荔路以北，燕南路以西，振华路以北，华强北路以东的区域。

因为学区范围，覆盖百花片区及华强北部分区域，大多数深圳人也称它为“百花学区”。

实验初中部对应3个小学，百花小学、荔园百花小学和深实验小学。

跟深中一样，深实验初中学区房楼龄也很老，基本都是96-05年之间的老房子。

深圳名校学区房里，深实验学区房跌幅是最狠的。

跟2021年比，长城花园降幅达到43%，基本腰斩，南天一花园降幅40%，长安花园降幅30%，房价都降了三分之一。

除了楼龄过老，居住体验太差外，还有个原因，是炒作过猛。

最疯狂的时候，92年的楼梯房，国城花园均价能卖到22万/平，现在基本只要13.4万/左右。

有意思的是，这个月有不下于20个家长来找我问，百花学区房能不能买？

看来深圳家长，还是很在乎学校。

4

深圳市高级中学初中，教学很严格，也是深圳知名的名校。

深高初中部，分为北校区和南校区，北校区在龙华红山，南校区在福田的香蜜湖，都是福田龙华的顶级名校。

深高南学区范围在，滨河大道以北-香蜜湖以西-侨香路至北环大道以南-广深高速以东。

深高南学区房，总价跨度特别大，覆盖车公庙、安托山和侨香地铁站，总价300万-3000万都可以买。

深高南小户型学区房比较多，很多都是单身公寓和单身宿舍，不限购有钱就可以买。

由于竞争过于激烈，深高南初中积分特别高，今年积分高达94,5分，买了学区房社保满分，还要提前45个月买才有机会读书。

深高南小户型跌幅比较明显，跌幅基本在25%左右，香蜜湖豪宅相对好点，基本也在20%左右。

龙华深高北校区的学区房，基本普遍也下跌了25%左右。

深高北是大学区制，A1类学区的二手房，就只有5个小区，金亨利一二期、汇龙湾、水榭春天5、6期。

21年89平3房价格在1200万左右，现在只能卖900万左右，还可以做成低首付！

在龙华最好的地段，有龙华最好的学校，也没能躲过下跌的行情。

5

所以，连名校学区房都跌麻了，学区房还值得买么？

我经常讲，学区房本质不是房子，而是一张通往名校的门票。

大部分家长，之所以愿意斥巨资买顶级学区房，其实真不是为了住得舒服，而是为了让孩子能上名校。

深圳优质教育特别稀缺，每年各区都会有学位缺口，上学都是个难题，更别提上好学校。

虽然有名校集团化和学校扩建等方式，但名校竞争依然惨烈。

前几年，考进四大的比例还有5%，进10大的有10%，这几年才3.74%和8.5%。

除非你是全年级的佼佼者，才有机会去四大十大。

别忘了，进广东和深圳高考，还是地狱级难度，高考人数全国前三，一本率全国倒数。

之前深圳放开二胎，这几年正值二胎冲击，很多家长发现，以前可以靠租房碰运气的，今年都彻底死心，转头去买学区房。

深圳出利好政策后，我们明显能感觉到，学区房的热度在肉眼可见的提高。

顶级学区房再怎么跌，也是有下限的，学校实力摆在那。

在深圳，让孩子上好学是头等大事，对很多家长来说，买学区房就是刚性需求。

所以，好学校的房子，肯定还是有人买，只是不一定能保值增值。

只有好学校 好房子，才能做到领涨抗跌。

同样是名校，南山顶级学区房，跌幅就相对小很多。

因为它学校好，楼龄新，而且在南山！

来源：深圳学位攻略